Yeni şehirler kurulsa ‘konut krizi’ aşılır mı?

Dünya Gazetesi Köşe Yazarı Sadi Özdemir konut sektöründeki krizlerle ilgili bir yazı yazdı. İşte o yazı…

Türk inşaat sektöründe, şirketinin ismiyle müsemma ‘en teknik’ patronlardan biri olan Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ile Ataşehir’deki ofisinde buluştuk. Nazmi Bey, 1973’te İTÜ İnşaat Fakültesinde öğrenciyken çalışmaya, 1974’te mezun olduktan sonra da müteahhitlik yapmaya başladı. Doğma büyüme Erenköylü olduğundan, aynı muhitin önemli ailelerinden sanayici Topbaşlarla komşuluk, dostluk ilişkisi vardı. Bu nedenle meslek hayatının ilk dönemlerinden itibaren onlarca sanayici için fabrikalar inşa etmiş. 1980’de kurumsallaşma yoluna giren Teknik Yapı, bugüne kadar İstanbul, İzmir ve Denizli’de yaklaşık 20 bin konut üreterek sektörde az rastlanır bir başarıya imza attı. Sohbetimiz başka alanlarda derinleşse de tabii ki güncel olan önemli. Çünkü, ev sahibi olmayan vatandaşların başı, fahiş kiralarla belada. Ev alma umudu olanlarsa bir süredir umutlarını tamamen kaybetmiş görünüyor.

Aynı zamanda İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı da olan Nazmi Durbakayım’a, bu durumun nedenini ve daha ne kadar devam edeceğini soruyorum: “Bugüne kadar sektör için tüm krizler en fazla 6 ay sürerdi. Sektör de buna göre vaziyet alırdı. Ancak bu defa 36 aydır sürüyor. 2004’ten itibaren konut sektöründe genç çekirdek aile için konut edinmek kolaylaşmıştı. Bir maaş konut taksitini öder, bir maaş da evi geçindirirdi. Son yıllarda fiyat artışları ve yüksek faiz bu denklemi bozdu” diyor.

Çözüm önerilerini de şöyle sıralıyor: “Artık büyükşehirlerde yaşam şartları her açıdan ağırlaştı. Birçok vatandaşımız tersine göçü düşünüyor. Bir de hızlanması gereken kentsel dönüşüm var. Bence bu iki eksen bize çözüm sunabilir. Riskli yapı stokunun ortadan kalkması için kentsel dönüşümün hızlanmasında herkes hemfikir. Ancak tüm yükün devlet ve riskli bina sahipleri üzerinde kalması büyük problem. İhtiyaç olan katma değerin emsal artışı ile sağlanması da hiç istenmiyor. Çözüm için iki önerim var: Birincisi, büyük şehirlerden daha rahat yaşayabilecekleri bölgelere göç etmek isteyenler için her imkâna sahip yeni şehirler kuralım ya da küçülmüş eski şehirleri yeniden ele alalım. İkincisi ise büyük şehirlerde yaşamına devam etmek isteyenler için tıkanmış kentsel dönüşümün önünü açalım, ada bazında dönüşüm planları ile yoğunluğu artırmadan bazı bölgelerde fonksiyon değişikliği yaparak ihtiyaç duyulan katma değeri yaratalım.”

Yeni şehirler nerede, nasıl kurulmalı?
Nazmi Durbakayım’dan bu iki öneriyi de açmasını istiyorum, önce ‘nasıl’ın yanıtını veriyor: “Kamulaştırma bedeli hiç olmayan veya çok az olan bölgelerde 100-300 bin nüfuslu şehir planları yapalım. Planları, bu şehrin alt ve üst yapılarını inşa edecek firmalar arazi karşılığı yapsın. Bu şehirlerin, büyük şehirlerle bağlantılarını da raylı sistemi esas alarak yine aynı firmalara arazi karşılığı yaptıralım. Oluşacak yapı adalarının inşasını hasılat paylaşımı modeli ile sağlayalım. Yeni şehirler için mümkün olduğunca eskiden yaşam bölgeleri olarak kullanılmış ancak daha sonra nüfusunu kaybetmiş tarihi değerleri de olan bölgeleri seçelim. Bu bölgelerin ticari ve kültürel dinamiklerinin tekrar canlandıralım. Buralarda yaşayacak nüfusun şehrin özelliklerini sürdürecek nitelikte olmasına dikkat edilmeli. Turizm ağırlıklı bu yörelerde otantik şehir yapısının bozulmaması için yeni kurumlar devreye girsin. Hedef, insanımızın toprakla temas edebileceği, çocukları için kaliteli eğitim ve sağlık hizmetleri olan, çağımızın dijital imkânlarına sahip, büyük şehirlere raylı sistemlerle kolayca ulaşılabilen yeni şehirler oluşturmak.

Ranta kapalı, kaliteli şehirler mümkün
Bu şehirlerde, iş imkânlarının bölgede yaşayacak nüfusa göre sağlanması, iş kollarının da yöre özelliklerine göre seçilmesi önemli. Şehirlerin kuruluş amacından sapmaması, rant kapısına dönüşmemesi için projelere giren kişilerin ilerleyen zaman içinde bunları daha yüksek fiyatlara satmasını önleyecek örnek dünya modelleri incelenebilir. Mülkiyetin kamuya ait olup üst hakkının satılması gibi yöntemler var. Bağlantı yolları civarında olabilecek değer artışlarının da şehrin değerleri içinde olması sağlanabilir. Bu şehirlerde belli oranda kiralanabilecek konutlar yapılabilir ama kira bedellerinin makul seviyelerde kalması için de önlemler alınabilir. Bu şehirlerin yönetimi de farklı bir sistemle olabilir.”

Nazmi Durbakayım olmak kolay mı?

Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ile erken saatte buluşunca “Sadi, sana çift kaşarlı tost yaptırıyorum, Haydarpaşa’da olduğu gibi” diye girdi söze. Haydarpaşa Lisesi’nin tarihi binasında okuma ayrıcalığına sahip iki farklı kuşak olarak eski günleri de konuştuk. Okuduğu liseye vefa borcunu hiç unutmayan ve desteklerini sürdüren Durbakayım, liseden sonrasını şöyle anlattı: “Üniversite son sınıftayken okulda kalıp akademik kariyer yapmayı çok istedim ama dönemin anarşi ortamı buna izin vermedi. Karayolları Genel Müdürlüğünün imtihanına girdim o da olmadı. Tekfen’e müracaat ettim, dönmediler. Feyyaz Bey’e (Berker) bunu 12 yıl sonra söyleyince benden bizzat özür dilemişti. Ben o zamanlar iş bulamayınca İTÜ mezunu bir mimar ağabeyin yanında işe başladım. Komşumuz Topbaş ailesinin fabrika tadilat işleri gelince sanayide inşaat işlerine odaklandım. Haliç’te, Gemlik’te fabrika inşaatları, Bağdat Caddesi’nde apartmanlar derken işlerim büyüdü. Tarihi Gürün Han yangınından sonra birçok firma Şişli civarına taşınırken onlara da işyerleri inşa ettik. Ancak, birçok müteahhit arkadaşım gibi bizim işlerimizde de ölçek devrimi 2004’ten itibaren yaşandı. O tarihte, 1.700 dairelik Ataşehir Uphill Court’u inşa ettik. Sonra büyük projelerle devam ettik. Şu anda İzmir ve İstanbul’da 6 projemiz devam ediyor. 3 projeye de başlayacağız. Fikirtepe’de yeni projelere başlayacağız.”