Yabancıya konut satışları gayrimenkul sektörünü nasıl etkiliyor?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Eylül ayına ilişkin konut satış istatistiklerini açıkladı. Eylül 2021’de 147 bin 143 adet konut satıldı. Yabancıya satış aylık 6 bin 630 adet ile tarihi zirveyi gördü. İnşaat sektörü bunu nasıl değerlendiriyor?

Rakamları değerlendiren Akyapı kurucu ortağı Hüseyin Dinçel, “147 bin 143 adetlik konut satışı ile Eylül 2021 bu yılın en yüksek satışının yapıldığı ay oldu. Bu rakam aynı zamanda geçen yıl uygulanan kredi kampanyasının sonlanmasının ardından son bir yılda ulaşılan en yüksek konut satış adedi oldu. Konut kredisi oranlarının ortalama yüzde 1.50 seviyesinde olmasına rağmen en yüksek konut satış adetlerine ulaşılması, konuta olan talebin çok canlı olduğunu gösteriyor. Şu anda peşin ve senetli alımlar ön planda. Yükselen kur, altın gibi yatırım araçlarından karını realize edenler, kredi kullanmadan ev alıyor. Merkez Bankası’nın faiz indiriminin konut kredisi oranlarına da yansımasıyla önümüzdeki aylarda kredi kullanımının da artacağını, ipotekli satışlardaki artışla birlikte tüm satışlarda yükselişin devam edeceğini öngörüyoruz” dedi.

Yabancıda Büyük Artış
Eylül 2021 rakamlarında yabancıya satışta tarihi bir ay yaşandı. 2018 Ekim döneminde 6 bin 276 adet ile yabancıya satılan konutta tarihi zirve görülmüştü. Eylülde ise 6 bin 630 konut yabancıya satılarak tarihi zirvenin yenilendiğini söyleyen Dinçel, “Bu yıl yabancıya satışta yeni rekorlar bekliyoruz. Yabancının Türkiye ilgisi çok yüksek. Ocak-Eylül döneminde de yüzde 43,2 artışla 37 bin 479 konut yabancıya satıldı. Yıl sonuna kadar yapılacak satışların artarak devam etmesini, böylelikle 2019 yılındaki 45 bin adetlik zirvenin geçilerek yeni bir rekorun kırılmasını bekliyoruz.” diye konuştu.

GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, Mart ayından beri yükseliş grafiği sergileyen yabancıya konut satışlarının sektörün dinamosu olduğunu ancak değerleme sistemindeki yeni düzenleme sonrasında oluşan ve %30-%45 arasında değişen değer farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların güveninin kırılmasının satış ofislerinin yoğunluklarını kaybetmesine neden olduğunu kaydetti

Sorunun çözümüne ilişkin sektörde GİGDER’in de yer aldığı bir komisyon kurulduğunu ve bu komisyonda konuyla ilgili hızlı bir çözüm geliştirilmesini beklediğini açıklayan Akbal, “Değerleme yöntemiyle ilgili acil olarak bir çözüm geliştirilmezse, bu sorunun satışlara düşüş olarak yansıması 2-3 ayı bulacaktır ve yıl sonu sektör hedefimiz olan 50 binlik satış adedinin ise artık hayal olması gündeme gelebilir” diye konuştu

TÜİK’in bugün açıkladığı Eylül ayı konut satışı verilerine göre, yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %25,8 artarak 6 bin 630 oldu. Toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %4,5 olarak gerçekleşirken, yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %43,2 artarak 37 bin 479 oldu.

Bu yıl Mart ayı itibarıyla yükseliş grafiği gösteren yabancıya gayrimenkul satışlarının yükselen kredi faizleri nedeniyle iç piyasa satışlarında Eylül ayına kadar düşme eğilimi gösteren konut piyasasının adeta dinamosunu oluşturduğunu hatırlatan Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Yabancıya gayrimenkul satışlarında Mart ayından bu yana sürekli artan bir ivme ile karşı karşıya olmamız nedeniyle Eylül ayında gözlenen bu %25,8’lik artış, sektörümüzün beklediği bir veri. Mart ayında bir önceki yılın aynı döneminde göre %39,9 artış gösteren yabancıya konut satışlarının Eylül ayına kadarki grafiğini hatırlayacak olursak, yılın ilk 4 ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre toplam %19, ilk 5 ayında toplam %24,9, ilk 6 ayında %43,7, ilk 7 ayında %46,9 ve ilk 8 ayında ise %47,6’ya varan bir artış görürüz. Yabancıya satışın gösterdiği bu performans ile yıl sonunda 50 bin adetlik konut satışını yakalamayı hedeflerken, değerleme sistemindeki yeni düzenleme sonrasında oluşan değer farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların güveninin kırılmasının satış ofislerinin yoğunluklarını kaybetmesine ve rezervasyonların satışa çevrilememesine neden olduğunu gözlemliyoruz. Bu bulgulardan yola çıkarak, değerleme yöntemiyle ilgili acil olarak bir çözüm geliştirilmezse, sorunun satışlara düşüş olarak yansıması 2-3 ayı bulabilir, yıl sonu sektör hedefimiz olan 50 binlik satış adedinin ise artık hayal olması gündeme gelebilir” değerlendirmesini yaptı.

Sektörün bu sorunuyla ilgili olarak doğrudan değerleme şirketlerine yüklenmenin doğru olmayacağını, sivil toplum kuruluşları, değerleme şirketleri ve tapu yetkilileri ile birlikte tüm sektörce ortak bir akıl geliştirerek çözüm üretmek gerektiğine işaret eden GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, bununla ilgili GİGDER’in de arasında yer aldığı bir komisyon kurulduğunu ve bu komisyonda konuyla ilgili hızlı bir çözüm geliştirilmesini beklediğini açıkladı.

Yüzde 45’e varan değer kaybı güvensizlik yarattı
Gayrimenkul değerlemesi işinin merkezi bir sistem üzerinden değerleme şirketlerine dağıtılması uygulamasının taşıdığı sektörel risklerin oldukça büyük boyutta olduğunu belirten Akbal, piyasada değerleme yapan kuruluşların çoğunun bankalarla çalışan değerleme şirketleri olduğunu ve bu firmaların bankaların teknik şartnameleri doğrultusunda teminat amaçlı değerleme raporu hazırladığını hatırlattı. Akbal, “Teminat amaçlı hazırlanan raporlardaki değerler ile gayrimenkulün piyasa fiyatı arasında ise ortalama %30 ile başlayıp %45’e kadar varabilen değer farklılıkları mevcut. Geleneksel değerleme anlayışıyla hazırlanan bu raporlarda markalı konutlar, sahip oldukları markanın katma değeri hesaba katılmadan çevrelerindeki muadil bir binayla veya aynı sınıfta rekabet etmediği başka bir konutla karşılaştırılarak değerlemeye tabi tutuluyor ve değerleme sanki banka bu gayrimenkule ipotek koyacakmış ve zor bir durumda ilgili gayrimenkulün ne kadar fiyattan satılabileceğinin hesabı yapılıyormuş gibi ele alındığı için elbette değerler düşüyor. Uygulama ile bu farklılıkları gören yabancı yatırımcıların hem Türkiye’ye hem firmalarımıza olan güveni ciddi biçimde kayba uğratılıyor” değerlendirmesinde bulundu.

Markalı konutun katma değeri değerlemeye yansıtılmalı
GİGDER tarafından yapılan araştırmaya göre, yabancıların Türkiye’ye yaptığı yıllık gayrimenkul yatırımının yaklaşık 6 milyar dolar olduğunu, bunun da yaklaşık %89’unun sıfır yani birinci el konut satışlarından oluştuğunu hatırlatan Akbal, “Üretimi destekleyen bir sistemden bahsediyoruz. Markalı konut üreticileri de bu %89’luk orandan çok büyük bir pay alıyor ve ürettiği ürünün değerine katma değerini koyuyor. Değerlemede de bu katma değerin göze alınması gerekmektedir. Vatandaşlık alma amacı bile olmasa yabancıların Türkiye’ye olan güveninin kırılmaması gerekiyor. Bir kere güven kırılınca zincirleme şekilde satışlar olumsuz etkilenecektir” diye konuştu.

Yabancılar için vatandaşlık tek başına gayrimenkule yatırım nedeni değil
Değerleme firmasının merkezden tesadüfi bir seçimle atanmasında ‘hileli rapor düzenlenmesi’nin engellenmesinin amaçlandığını ve tüm sektör olarak bu amacı desteklediklerini ifade eden Akbal, şöyle devam etti: “Türkiye’ye yatırım yapan bir yabancının aldatılmaması amacıyla çıkarılan bu düzenlemeyi biz de destekliyoruz. Fakat bu sahtekarlıkları kimler yapıyorsa, bunları iyi irdelemek lazım. Bugün yabancıya yapılan konut satışlarının çok az bir bölümünde bu tür hileli raporlara rastlanması, tüm sektörü zarara uğratacak şekilde bir karar alınmaması gerektiğinin en temel göstergelerinden biri. Değerleme raporunda hile yapılması sorunu, kısmen yabancıların vatandaşlık alma amacıyla yaptıkları gayrimenkul alımlarında yaşanmakta olup, yabancıların Türkiye’de öncelikli konut satın alma nedenleri ise yatırım, tatil ve kalıcı hayata başlamak gibi vatandaşlık alma dışındaki faktörlerdir.

Bu yıl kamuoyuna tanıttığımız, marka ve araştırma şirketi AGS Global işbirliğiyle ortaya koyduğumuz ‘Rekabet ve İlham: Türkiye’de Yabancı Gayrimenkul Yatırımlarının Geleceğini İhracat Odaklı Yeniden Düşünmek’ adlı araştırmamız da Türkiye’ye yatırım yapan 4 yabancıdan sadece 1’inin vatandaşlık amaçladığını ortaya koyuyor. Bir başka deyişle, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alma kararını etkileyen en büyük faktör, vatandaşlık edinmek değil. Verilere göre, katılımcıların sadece %27,6’sı vatandaşlık almak için gayrimenkul satın alırken, Türkiye’den gayrimenkul satın alan yatırımcıların %14,6’sı ‘Türk vatandaşlığına’ başvuru sürecinde olduğunu ifade ediyor.

Suistimaller için kalıcı çözüm: ‘Lisanslama’
Değerleme alanında denetimlerin ve caydırıcı cezaların artırılmasını en önemli çözümlerden biri olarak ifade eden Akbal, “GİGDER olarak temel çözümü ise geliştiriciler, proje pazarlama şirketleri, acenteler gibi yabancıya gayrimenkul satışı yapan tüm firmaların lisanslanmasında buluyoruz. Lisanslanan her satıcı firmanın tapuda bir kodu olması ve satış sürecinde işlemi yapan firmanın kodunun tapu işlemine kaydedilmesi sonrasında gelecek herhangi bir şikayette suistimalin sahibinin ortaya çıkması ve lisansın iptal edilerek yabancıya satış hakkının engellenmesi mümkün olabilecektir. Sektörümüzün yabancıya konut satışında yıllardır mücadele ettiği temel güven sorununu, esasında bu alandaki lisanslama çözecektir” önerisinde bulundu.

57 milyar dolarlık doğrudan yatırım gayrimenkulden
GİGDER olarak Türkiye’nin itibarını uluslararası arenada yükseltmek gayesiyle yola çıktıklarını belirten Akbal, küresel uluslararası doğrudan yatırım miktarının 2020 yılında bir önceki yıla göre % 42 düştüğünü, fakat Türkiye’nin buna karşın sınırlı bir düşüşle süreci atlattığını kaydetti. Akbal, “Otomotivden finansal hizmetlere, enerjiden bilişime kadar pek çok alanda üretim, ticaret ve Ar-Ge üssü konumunda olan Türkiye’nin büyümesinin en önemli lokomotiflerinden biri gayrimenkül sektörü. 2003’ten bu yana 225 milyar dolar dolayında uluslararası doğrudan yatırım çekilen Türkiye’de bunun 57 milyar dolarlık kısmı, gayrimenkul yatırımlarından oluşuyor. Yabancı gayrimenkul yatırımlarının ülkemizin büyümesinde kritik rol oynayan ‘uluslararası doğrudan yatırımlar’daki %50’nin üzerindeki payını artıracak her adımın takipçisi olacağız” dedi.