Yabancılara gayrimenkul satışında son durum!

Yazan:

12 Ekim 2021

Ticaret Bakanlığı, yılda yaklaşık 6 milyar dolara ulaşan yabancıya gayrimenkul satışını ihracat kapsamına alıp ‘inşaat ve gayrimenkul sektörünün dış satışlarını ihracat desteklerinden faydalandırmak için’ yürüttüğü çalışmalarda son aşamaya geldi. Bu bakanlık, müteahhitlerin muteber ihracatçı olduklarını düşünüyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ise (Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü) geçen yıl yayınlanan ilgili genelgeye dayanarak 20 Eylül 2021’den itibaren yabancıya gayrimenkul satışında fiyat belirleme yetkisini ‘piyasadan, konut üretip satandan ve hatta müşteriden’ aldı. Her bir yabancıya satış için TADEBİS- WEB TAPU sistemi üzerinden yapay zekâ ile atadığı ‘değerleme uzmanları’ (eksperler) ile fiyat belirlemeye başladı. Serbest piyasa kurallarına, ticaret kanunlarına, belki anayasaya uygunluğu bile tartışılır bu yeni uygulama sayesinde, sadece 20 günde 500 milyon liralık yabancıya satış durdu. Bu uygulamayı savunanlara göre, 500 milyon liralık yolsuzluk önlendi. Çünkü onlar yabancıya satılacak konutların daha değersiz olduğuna inanıyor. Bu bakanlık ise müteahhitlerin yaygın şekilde sahtekâr olduğunu düşünüyor. Çünkü, bu uygulamanın gerekçesi, ‘İlk el gayrimenkul satan firmaların, gayrimenkulün fiyatını yüksek göstererek bazen yabancıları, bazen yabancılarla bir olup devleti aldatmasını’ önlemek.

Konut fiyatları ve kiralara etkisi ne olur?
Şu anda yabancıya gayrimenkul satışının yüksek olduğu kentlerde, sektörün nakit cirosunun yarısı yabancıya satıştan sağlanıyor. Çünkü yabancı peşin ödeyerek konut alıyor. İlk el konut üretiminin birkaç yıl öncesine göre yarıya düştüğü bir dönemde sektörün yabancıya satışlarını durduracak bir uygulama, inşaatları durdurabilir. Bu da bir süredir her kesimin şikâyetçi olduğu konut fiyatlarında ve kiralardaki hızlı yükselişi daha da ivmelendirebilir. Çünkü konut pazarına fiyatları durduracak miktarda yeni konut arzı oluşturmak çok daha uzun zaman alabilir. Türkiye’de, Ocak Ağustos 2021’de 801 bin 995 konut satıldı. Bunların 243 bin 149’u ilk el (yeni) konuttu. Toplam satışlar 2020’nin aynı dönemine göre yüzde 21,7 geriledi. Yabancılar ise bu dönemde 30 bin 849 adet konut aldı. Yabancıya konut satışı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 47,6 yükseldi. Bu tablo bakalım nasıl değişecek?

Ürün ya da hizmet fiyatını kim belirler?
Serbest piyasa ekonomisinde, bir ürünün fiyatını alıcı ve satıcının (pazarda) belirlemesi esastır. Aksine inanıyorsanız düşünün; Türkiye otomobil üretiyor ve ihraç ediyor. Devletin bir kurumu, ‘Bu otomobil üretip satanlar yabancıları da bizi de aldatıyor olabilir. En iyisi otomobillerin fiyatını biz belirleyelim. Her otomobil için bir eksper atayalım’ derse bu ülkede otomotiv sanayi kalır mı? Ya da devlet Antalya’daki otellerin ‘oda fiyatlarını belirlerim’ diyebilir mi? Aynı şeyi takım elbise, buzdolabı için de düşünün. Böyle olursa markalaşmak, farklılaşmak mümkün olabilir mi? Turist ya da kilogram başına ihracat gelirini artırabilir misiniz? Birilerinin, tekel ya da oligopol yapı kurup rekabeti engellemesini ve haksız fiyat artırmasını ‘rekabet kanunu, kurumu’ düzenler, denetler ama ‘fiyatları doğrudan belirlemeye kalkışırsan’ o ülkenin ekonomik ve siyasi düzenini başka bir şekle sokmak için eyleme geçmiş olursun.

Sayın Ticaret Bakanı Mehmet Muş’un, 7 Ekim’de NTV Ankara İstihbarat Şefi Ahmet Ergen’in sorularını yanıtlarken, zincir marketlere yönelik denetimler konusunda söylediği, “Tekelleşmeye ya da hakim noktaya gidecek mekanizmaya müsaade edemeyiz” dedikten hemen sonra eklediği, “Serbest piyasa ekonomisi geçerli, doğrudan fiyatlara müdahale etmeyiz” şeklindeki sözünün sebebi de budur. Bakan Muş, ‘devletin herhangi bir üründe fiyat belirlemeye kalkışmanın’ ekonomide nelere yol açacağı gayet iyi biliyor. Bu bilince daha da fazlasıyla Sayın Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan da sahip. Öyle olmasa zincir marketlere denetimlerin artırılmasını isterken, “Bu marketlerdeki ürünlerin fiyatlarını inceleyip kaç lira olması gerektiğini yapay zekayla atayacağımız eksperlerle belirleyeceğiz” demez miydi?

İnşaatın iyi bir tarafı yok mu?
Konu, inşaat ve gayrimenkul olunca Türkiye’de popüler siyasi söylemler havada uçuşur. Sektörün vatandaş nezdinde de çok bozuk olan imajı, zor zamanlarda daha büyük problem haline geliyor. Çok sayıda sanayi sektörünün çarklarını döndüren, istihdam ve büyümeye önemli katkılar sağlayan devasa bir sektörün tamamı, hırsızlık ve yolsuzlukla suçlanıyor. Elbette paranın çok olduğu yerde daha fazla hırsızlık ve yolsuzluk olur. Ancak, herkesi suçlu ilan edip her şeyi kontrol altına almaya, yasak ve cezalarla yönetmeye kalkışılırsa bir süre sonra o sektör ya da sistem çöker. Gayrimenkulde eksper uygulaması, halka açık firmaların gayrimenkul alım satımlarında ya da konut kredisiyle alım satım yapılacaksa iki tarafın da kabulü ile fi yat belirleyebilir. Bunun dışında, vatandaşına ya da yabancıya satılan yeni ya da eski konutun fi yatını sadece alıcı ve satıcı pazarlıkla belirler. Görüştüğüm sektör liderleri umutsuz. Özellikle de Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’un, sektörün içinden gelip Bakanlık koltuğuna oturmuş bir isim olarak meseleye bu kadar kayıtsız kalmasına anlam veremediklerini söylüyorlar.

Bütün konutları yabancılar mı alıyor?
Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal, Türkiye’de konut pazarında yabancı payının, dünya ortalamasına yakın olduğunu söylüyor ve kamuoyunda bu konuda ‘şehir efsaneleri’ oluştuğunu vurguluyor. Akbal’ın verdiği bilgilere göre yabancılar, Türkiye’de aldıkları konutların yüzde 40’a yakınını kiraya veriyor, yüzde 35’inde ise kendi oturuyor. Geri kalanların yüzde 8,4’ü inşaat aşamasında ve yüzde 17,4’ü de boş tutuluyor ya da tatilde kullanılıyor. Yabancıların sadece yüzde 27,6’sı vatandaşlık için konut alıyor. Yabancıya konut satışının toplam pazarda adet payı yüzde 2,7, değer payı ise yüzde 10,6. Ömer Faruk Akbal özetle şunları söylüyor: “Türkiye’den gayrimenkul alan yabancıların yüzde 61,5’inin başka bir ülkede de gayrimenkulü var. Aldıkları gayrimenkullerin yüzde 90’ı konut. Yabancıya satışta exper şartı getirilmesi sektör kadar ülke itibarını da zedeledi. Bir de yapay zeka ile atama yapılıyor ki Adana’dan bir eksper İstanbul’da konut değerlemesine atanıyor. 250 bin dolara anlaştığımız bir yabancı müşteri, daha düşük değer çıktığını görünce konutu almaktan vazgeçiyor. Bir an önce bu uygulamadan geri adım atılmalı.”

‘Mercedes neden pahalı’ diye sorgulanabilir mi?
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, “Bir konutun 250 bin dolar mı 245 bin dolar mı ettiğini alan satan dışında kim hangi hakla nasıl belirleyebilir? Amaç, yabancıya konut satmak ve ülkeye döviz getirmekse bu nasıl bir uygulamadır? Önemli olan paranın bankacılık sistemi üzerinden ülkeye gelmesi. Benim ürettiğim bir konutun maliyetini, kalitesin sen mi belirliyorsun ki ‘bu fiyat etmez’ dersin? Aynı apartmanda bile her dairenin yerine, katına, önüne arkasına göre yüzde 50 fiyat farklı olur. Ben istediğim fiyata satamazsam zaten fiyatı indiririm. Bu uygulama serbest piyasa kurallarına tamamen aykırı. ‘Mercedes, diğer otomobillerden neden pahalı’ diye sorabilir misiniz? Size böyle bir hakkı kim verebilir?” diye sıralıyor tepkilerini. Bu uygulama ile adeta inşaat sektörünün boğazının sıkıldığını söyleyen Elmas, “Bürokrasi kendince ‘inşaatı terbiye edeyim’ derken ülkeye itibar kaybettirdi. İkiye katlanmış konut fiyatları, üçe katlanmış kiraları şimdi daha da yükselecek. Çünkü, özellikle İstanbul’da ilk el konut üretiminde nakit cironun en az yarısı yabancıdan geliyor” diyor.

Altan Elmas, pandemi etkisiyle bütün dünyada konut fiyatlarının dolar bazında ortalama yüzde 20 arttığını, Türkiye’de ise dolar bazında fiyatların 10 yıl önceki seviyesine bile gelemediğini belirterek şöyle konuşuyor: “Yabancı bakıyor, bizde dolar bazında ucuz ve almaya geliyor. Biz, 6 milyar dolar olan yabancıya yıllık toplam satışımızı ‘10 milyar dolara çıkarırız’ diye umutlanıyoruz ama satışlar havada kalıyor. Bu işin çok daha kötü ve ağır sonuçları olur.”