Uygun finansman bulabilirseniz konut almanın tam zamanı 

Son günlerde en çok sorulan soru “Konut fiyatları düşer mi?”. Birkaç yıldır konut satışlarında devam eden yavaşlama ‘piyasada konut satışlarında düşüş olur mu?’ beklentisini beraberinde getirdi. Satışlarda meydana gelen yavaşlama konut fiyatlarında düşüş sağlamaz. Konut almayı düşünen vatandaşların bu beklentiden vazgeçmesini öneririm. Bugünkü koşullarda bırakın fiyat düşmesini tam tersine fiyatlar artacaktır.

Konut fiyatları nasıl düşer?

Piyasada fiyatları etkileyen en büyük etken arz talep dengesidir. Talep fazla olursa konut fiyatları artar. Ancak talep az olursa her zaman fiyatlar doğru orantıda düşmez. Öncelikle gelin piyasaya yön veren aktörleri sıralayalım;

• Müteahhit
• Arsa sahibi
• Konut almak isteyen vatandaşlar
• Bankalar / Faiz oranları
• Devlet destekleri / teşvikleri
• Yabancı konut alıcıları
• Yabancı fonlar
• İnşaat maliyetleri / kullanılan malzemeler

Bunlar konut piyasasında fiyatları belirleyen başlıca aktörler. Şimdi bu aktörleri tek tek inceleyelim ve fiyat üzerindeki etkilerine bakalım. Konut fiyatları düşer mi? daha iyi anlarız.

Müteahhit

Öncelikle kimdir Müteahhit? Müteahhit kavramı daha çok inşaatı yapan özel veya kurumsal kişi veya kişilerle bağdaştırılmakla birlikte, sözleşme ile üzerine görev aldığı işi veya projeyi gerekli yöntemle bitirme sorumluluğu alan kişiye verilen isimdir. Bir işte yapılması gereken bütün işi yapan kişi ya da bütün işi yaptırma sorumluluğu taşıyan kişi müteahhittir. Yani vatandaşların içerisinde güvenle oturacağı konut projelerini geliştiren, finansmanını sağlayan ve üreten kişidir. Konut fiyatlarının belirlenmesinde önemli rol oynar. İyi müteahhit doğru lokasyonda doğru fiyata proje geliştirene denir. İstanbul’da hiç araştırma ve geliştirme yapılmadan projeler yapıldığına şahit oluyoruz. Hesap kitap yapılmadan girilen projeler daha sonra felaketle sonuçlanabiliyor.

Ülkemizde müteahhit enflasyonu olduğu söylenir. Almanya gibi ülkeler örnek gösterilerek müteahhit sayısının daha az olması gerektiği söylenir. Eğer bir sektörde rekabet olmaz ise o sektörde tekelleşme olur ve bu da fiyatların artmasına neden olur. Müteahhit sayısının azlığı-çokluğu yerine niteliği tartışılmalı. Nitelikli ve donanımlı müteahhitler fiyatların dengede kalmasını sağlayabilir. Konut piyasasında satışlarda gözlenen durağanlık müteahhit sayısının azalmasına etki edecektir. Başka sektörlerden gelip inşaat işine girenlerin sayısı azalacaktır. Bu da fiyatların düşmesine değil artmasına neden olacaktır.

Arsa Sahibi

Ülkemizde geliştirilen konut projelerinin çoğunluğu kat karşılığı sözleşmelerle inşa edilmektedir. Yani müteahhit belirli bir oran karşılığında arsa sahibi ile anlaşarak konut projesi geliştirmektedir. Dışarıdan bakılınca oldukça mantıklı bir sitem gibi görünüyor. Arsa senden inşaat benden. Ancak burada rekabet ortamında uygulanan mantık dışı oranlar piyasayı allak bullak etmektedir. Deneyimsiz ve hesap bilmez müteahhitler arsa sahibine gereğinden fazla oranlar vermektedirler. Örneğin bir bölgede yüzde 60 müteahhit yüzde 40 arsa sahibi alması gerekirken yüzde 65 arsa sahibi yüzde 35 müteahhit alınca iş çığırından çıkıyor. Müteahhit projeyi tamamlamak ve para kazanabilmek için metrekare birim fiyatlarını arttırıyor. Bu da konut fiyatlarının artmasına neden oluyor.

Konut fiyatlarının dengede kalması için hem arsa sahiplerinin hem de müteahhit firmaların daha akılcı ve mantıklı hareket etmeleri gerekir. Bugün İstanbul Bağdat Caddesi’nde bu sebeplerden dolayı satılamayan binlerce konut bulunmaktadır. Nasıl olsa satarız fikriyle fiyatlanan dairelerin hemen hemen hepsi elde kalmıştır. İnşaat firması gerek arsa sahibiyle yaptığı anlaşma gerek ise maliyetlerden dolayı fiyatları da düşüremediği için durum kilitlenmiş durumda.

Konut almak isteyen vatandaşlar

Konut fiyatlarını etkileyen en büyük faktör konut alıcıları. Her yıl ülkemizde 1 milyon 500 bin adet konut satılmakta. Nüfus artışı, paralel olarak genç nüfustaki artış, her geçen gün artan boşanmalar, aile yaşantımızdaki değişkenlikler konuta olan talebi düşürmeyecektir. Minimum her yıl 1 buçuk milyon konut satışı gerçekleşecektir. Talep olursa fiyatlar artacaktır.

Burada belirleyici olan satılan konutların ortalama fiyatları. İstanbul’da üretilen konutların yüzde 80’in metrekaresi 8 bin liranın üzerinde. Örneklemek gerekirse 100 metrekare bir dairenin fiyatı 800 bin lira. İşte tam burada hesap şaşıyor. Çünkü ev almak isteyenlerin çoğunluğu metrekaresi 4-5 bin liralar düzeyinde daire arıyor. Örneklemek gerekirse konut almak isteyenler 100 metrekare daireyi 400-500 bin liralar seviyesinde alabilecek durumda. Konuta olan talep durağan gibi gözükse de yakın zamanda ihtiyaçtan bile kaynaklı talepte  patlama olacaktır. Gerek fiyatlardan gerek ise faiz oranlarındaki yüksek oranlardan dolayı konut alıcıları alımlarını bir süreliğine ertelemek zorunda kalmışlardır. Yine talep olacaktır ve paralel olarak konut fiyatları düşmeyecektir.

Bankalar / Faiz oranları

Konut satışını tetikleyen en büyük etmenlerden biri de kuşkusuz banka faiz oranlarıdır. Konut satışında rekorların kırıldığı dönemlerde konut kredi faiz oranları çok düşük seviyelerde seyretmiştir. Faiz oranlarının yüzde 1 oranlarının üzerine çıkması ipotekli konut satışlarını düşürmüştür. Ancak bu düşüş aynı oranda konut satışlarına yansımamıştır. Konut alıcıları ve inşaat firmaları alternatif ödeme sistemlerine geçmiştir. Bu da senetle ev satışını arttırmıştır. Konut kredisi faiz oranları düşerse konut satışları artar. Ancak banka faiz oranlarındaki artış konut fiyatlarını düşürmez. Belki satışları biraz yavaşlatır. Bankalar özelinde en büyük sıkıntı geliştirici ve inşaat firmalarına verilen kredilerin kesilmesidir. Bu da inşaat firmalarının finansman bulmasını zorlamakta ve başka arayışlara sürüklenmesine neden olmaktadır. Bankaların çoğunun yabancı sermayelere ait olduğunu düşünürsek üstü örtülü köstek olma politikasını da görebiliriz. İnşaat sektörünün 2017 yılında yüzde 8 oranında büyüdüğünü düşünürsek fotoğrafı daha iyi okuyabiliriz. Lokomotif sektörlerden olan inşaat sektörünün finans kuruluşları tarafından desteklenmesi şart. Yoksa firmalar bankacılık yapmak zorunda kalacak ve bu hiç iyi sonuçlar doğurmayabilir.

Bankalar en kısa sürede faizleri indirmeli ve hem bireysel hem de şirket kredilerinin önünü açmalı. Sürekli kar açıklayan bankalar kredi musluklarını sonuna kadar açmalı. Binlerce sektörü etkileyen inşaat sektörü ayakta kalmalı.

İzninizle ben burada bankalara “Kırmızı Kart” gösteriyorum…

Devlet destekleri / Teşvikler

Devlet desteklerinin fiyatların artmasında ya da düşmesinde doğrudan bir etkisi yok. Destek ve teşvikler satışların artmasında önemli rol oynar. Hükümet ülkemizin zor dönemlerden geçtiği süreçte inşaat sektörüne KDV oranları ve tapu harçlarında indirim yaparak destek olmuştur. Yine bu indirimlerin uygulandığı dönemlerde konut satışlarında rekorlar kırılmıştır. Destek ve teşvikler fiyatların düşmesini sağlamaz ama fiyat artışlarını durdurur.

Yabancı konut alıcıları

Mütekabiliyet yasasının yürürlüğe girmesiyle birlikte yabancı uyruklu vatandaşların ülkemizde konut sahibi olabilmelerinin önü açılmıştır. Özellikle Kuveyt, Katar, Suudi Arabistan ve Birleşik Arap Emirlikleri gibi körfez ülkelerinden yoğun talep gelmiştir. Bu talep geçmiş dönemde belli bölgelerde konut fiyatlarının artmasına neden olmuştur. Ancak son dönemde Ortadoğuda yaşanan siyasi istikrarsızlık ve batılı ülkelerin, ülkemize ve hükümetimize karşı olan negatif tavrı yabancıların ilgisini bir miktar düşürmüştür.

Ülkemizden 1 milyon dolara daire alan yabancılara vatandaşlık verilmektedir. Müteahhitler ve sektör temsilcileri bu rakamın 300 bin dolara çekilmesini istemektedirler. Bu istek kabul görüp yasalaşırsa talebin çok artacağını düşünüyorum. Satışların düşüş gösterdiği bir dönemde inşaat firmaları için can suyu olacaktır. Konut satışlarında yabancıların etkisinin artmasıyla fiyatlarda düşüş olmayacaktır.

Yabancı fonlar

Konut fiyatlarını belirlemede fonların ne etkisi olabilir? diye düşünebilirsiniz. Yabancı fonlar kazanacakları limanlar ararlar. Güvenli bir liman buldukları anda hemen demir atarlar. Fonların limana gelişini etkileyen faktörler güven, hukuk ve kazanç gibi kavramlardır. Bir ülkede bu faktörler varsa para girişi de olmaya başlar. Her geçen gün güçlü ekonomisiyle ve her yıl açıklanan büyüme rakamlarıyla ülkemiz yabancı yatırımcıların ilgi merkezi durumundadır. En büyük yatırımlarını da enerji, inşaat ve finans sektörlerine yapmaktadırlar.

İnşaat sektörü yabancı fonları başarıyla yürütebilirse finansman sıkıntısı çekmeyecektir. Dolayısıyla bu da konut fiyatlarına yansıyacaktır. Arsa, üretim ve finans maliyetlerini çözen inşaat firmaları fiyatlarında artışa gitmeyecektir. İnşaat yapacaksanız öncelikle uygun finansman maliyeti oluşturmalısınız.

İnşaat maliyetleri / kullanılan malzemeler

Döviz kurunda yaşanan hızlı artış inşaat maliyetlerine negatif yansımıştır. İnşaatın ana malzemelerinden olan demir ve çimento da yaşanan fiyat artışları sektörü olumsuz etkilemiştir. Ve fiyatlar hala artmaya devam etmektedir. Yazımızda inşaat sektörünün dolaylı olarak 200’den fazla sektörü etkilediğini belirtmiştik. Tüm bu sektörler de maliyetler atış göstermiştir. İnşaat firması 3 yıl önce sattığı konutu bugün aynı fiyattan satamaz. Fiyatlar çok fazla artış göstermiyorsa bu inşaat firmalarının kar marjlarını düşürmesinden kaynaklanıyor.

Neler Yapılmalı?

Yazımızın özetinde konut fiyatlarında bir düşme olmayacağı aksine artış göstereceği görülüyor. Konut fiyatlarını etkileyen tüm bu faktörlerin ışığında nasıl olacak da satışlar artacak ve fiyatlar artmayacak? Burada herkese görev düşüyor. Öncelikle müteahhit firma makul oranlarda kat karşılığı anlaşmalar yapacak. Gereksiz sosyal donatı alanları oluşturup fiyatların artmasına neden olmayacak. Arsa sahipleri de daha çok kazanmak yerine satılabilir fiyatta konut sahibi olmayı isteyecek. Konut almayı düşünen vatandaşlar da lüks daire yerine ihtiyaçlarına göre daire alacaklar. Bankalar kendilerine çeki düzen vererek kredi faiz oranlarını makul seviyelere çekecek. Yabancı yatırımcı ve fonlar desteklenecek. Hükümetimiz destek ve teşviklerini sürdürecek.

Bu makaleyi hazırlama gerekçem çok sık sorulan Konut fiyatları düşer mi? sorusuna ışık tutmaktı. 17 yıllık inşaat sektöründeki tecrübelerime dayanarak söylüyorum konut fiyatları düşmez. Ancak şunu da söyleyelim bazı bölgelerde finansman sıkıntısı yaşayan küçük inşaat firmaları kaynak yaratmak için fiyat düşürebilir. Bu sizi yanıltmasın. Bu tür örneklere bakarak fiyatların düşeceğini beklemeyin.

Uygun finansman bulabilirseniz aksine konut almanın tam zamanı derim….

Kaynak: Turgut YILDIZ / Emlaklobisi.com