2018 hareketli geçecek

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya: “Gayrimenkul piyasaları açısından baktığımızda bu yılın, 2017’ye oranla daha hareketli bir yıl olacağını öngörüyoruz.”

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya gayrimenkul piyasalarında neler olduğunu açıkladı. Maya, “2018 yılına, 2017 yılının aynı dönemiyle kıyasladığımızda gayrimenkul piyasaları açısından daha hareketli başlandığını söyleyebiliriz. Bu yıl için öne çıkan iki temel konu, konut kredisi faiz oranları ve Kredi Garanti Fonu oldu. Nitekim geçen yılın aynı döneminde konut kredisi faiz oranlarının daha düşük olması nedeniyle konutta ipotekli satışlar daha fazla gerçekleşti, dolayısıyla bu amaca hizmet eden değerleme raporlarının sayısı da geçtiğimiz yılın aynı döneminde daha fazlaydı” diye konuştu.

“Bu yıla başlarken, gayrimenkul piyasaları ve değerleme sektörü için önemli olan belirleyici hususlarda bazı değişiklikler tespit ediyoruz” diyen Maya şöyle konuştu: “Bunlardan ilki, şirket birleşme ve satın almalarındaki şirket aktifinde yer alan sabit kıymetlerin değerlemesinin talep edilmesi, ikincisi sat ve geri kirala işlemleri, üçüncüsü ise gayrimenkulünü satmak isteyen satıcılar veya tam tersi tarafta almaya istekli tarafların yaptırdığı değerleme çalışmaları… Bunlara değişen mevzuatlar ve standartlar gereği bilanço amaçlı değerlemeler de eklendiğinde, 2018 yılının ilk 3 ayının özelikle gayrimenkul değerleme tarafında hareketli geçtiğini söyleyebiliriz.”

Maya yılın geri kalanı için de şu öngörüleri paylaştı: “Gayrimenkul piyasaları açısından baktığımızda bu yılın, 2017’ye oranla daha hareketli bir yıl olacağını öngörüyoruz. Bunu söylemenin temel sebebi de gerçek alıcı ile gerçek satıcıyı bir araya getirecek daha reel rakamların konuşulması beklentisidir. Tabii bu konuda trendi belirleyecek bir diğer önemli konu da satıcının, satma konusundaki istek ve motivasyonu olacaktır. Diğer taraftan ticari gayrimenkul piyasasının da geçtiğimiz yıla kıyasla daha hareketli başladığını söyleyebiliriz. Düzenli kira getirisi olup doğru bir yıllık getiri hesabı ile ticari gayrimenkul satışlarının bu yıl geçtiğimiz yıla göre daha hareketli olabileceğini düşünüyoruz.”

Makbule Yönel Maya, konut sektörü hakkında bu dönemde öne çıkan konu başlıklarını da şu şekilde özetliyor:

• Konut kredisiyle yapılan satışlar, faiz oranları nedeniyle düşme trendinde… Bu durum basit bir matematik hesabı yaptığınızda aslında çok normal… Konut kredisiyle yapılan satışları daha çok istek seviyesiyle bu dönemde bağdaştırmakta fayda olacaktır. Çünkü bundan 10 yıl önce bugüne göre daha yüksek konut kredisi faiz oranıyla konut alıyorduk. Ancak 10 yıl önce biliyorduk ki, konut kredisi için ödeyeceğimiz faiz yüküyle konutun değer artış primini kıyasladığımızda terazinin değer artış kısmı hep daha yüksek gelecekti. Bugün aynı teraziye baktığımızda, aldığımız konutun değer artışının geçtiğimiz 10 yıl gibi olmayacağı neredeyse herkesin buluştuğu ortak kanı…
• Konut sektörü için en çok dillendirdiğimiz husus, özelikle belirli bölgelerde hep aynı ürün ve aynı segmente çalışılmış olması… Bu durumun nedenini irdelediğimizde aslında yine çok büyük bir sürprizle karşılaşmadığımızı görüyoruz. İnşaat maliyetleri kullanılan malzeme ve özeliklere göre belirli bir aralıkta seyretse de arsa fiyatları uçsuz bucaksız bir konu…. Merkezi konumlardaki arsa değerleri ya da kat karşılığı oranları belirli bir taban seviyeye gelmiş durumda… Dolayısıyla bu tür konumlarda konutu satabileceğiniz metrekare birim değerinin olması gereken en düşük tutar, sadece belirli bir gelir grubu ve üzerine satılması durumunu ortaya çıkarıyor… Sektör oyuncularının şu anda yüzleşmek zorunda kaldığı ikinci önemli husus bu… Bu noktada artık bazı tercihler yapılması gerektiği anlaşılıyor.
• Konut değer artışı trendi geçtiğimiz yıllar gibi değil… Ocak 2018 verilerine baktığımızda, yeni konut fiyat endeksi artış oranının 2011’den beri en düşük seviyesinde gerçekleştiğini görüyoruz. 2017 yılı yüzde 13 artışla başlayıp yüzde 11’e gerileyerek kapanmıştı. Bu yıl ise yeni konut fiyat endeksinde artış yüzde 10 seviyesine gerileyerek başladı. Bu da yatırım amaçlı alımlarda istatistiksel veri olarak bir ‘duraklama dönemi’ olarak yorumlanabilir.
• Konut satışlarına baktığımızda ise yılın ilk iki ayındaki toplam satış adedinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2’lik bir gerileme olduğu görülüyor. Bu konuda esas düşme eğiliminin ipotekli konut alımlarında olduğu, birinci ve ikinci konut satışlarının ise belirli bir yüzde seviyesinde istikrarlı şekilde devam ettiğini görüyoruz.
• İstatistiki verileri alt alta koyduğumuzda konutta hikayemiz ‘yeni hikaye’ yazmaktan ve ‘kimlikli projeler’ üretmekten geçecek gibi görünüyor. Bu hikayeyi yazarken de belki de en fazla dikkat etmemiz gereken konu ‘Kapsayıcı’lık olacak. Gayrimenkul oldukça geniş ve birçok farklı uzmanlık alanındaki aktörü kendi içinde barındıran bir konu…Tüm bu aktörlerin kapsayıcı bir yaklaşımla, birlikte çalışma kültürüyle bir arada çalışması önemli olacak. Gayrimenkul piyasalarının farklı alt kollarındaki çeşitli aktörlerin birbirlerinden daha çok haberi olan, birbirlerinin daha farkında ve daha fazla birlikte mesai harcayan hale evrilmesi giderek daha önemli hale geliyor. Aksi halde yakında özellikle bazı alanlarda bir kısır döngüden bahsetmeye başlayabiliriz.