“Sektör, 2023 hedefleri için koşmaya bu yıldan başlamalı”

Ekonomideki kararsız dinamiklere rağmen konut satışlarının hız kesmediğini, kentsel dönüşüm, bina yenileme ve konut ihtiyacı sorunlarında çeşitli güçlükler yaşanmış olsa da belli bir ilerleme sağlandığını kaydeden EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2016 yılında eylem planı ile gelmesi beklenen değişikliklerin sektörde bazı taşları oynatacağı ve gayrimenkule yatırım yapanları vergi yüklerinin artabileceğini belirtiyor.

Kredi kullanımı devam ediyor

Cansel Turgut Yazıcı, sektörel rakamlara bakıldığında, 2015 yılının ilk 10 ayında yapılan konut satışlarının, 2014 yılının aynı dönemi ile kıyaslandığında satışların önceki yıla göre yüzde 12 oranında arttığını belirtiyor. Bu tablonun genel seçimlere rağmen konut alım satımında hareketliliğin sürmesinin göstergesi olduğunu ifade eden Yazıcı, diğer taraftan konut kredisi faiz oranlarının sürekli arttığı, dövizin de TL karşısında değer kazandığının bir başka gerçek olduğunu belirtiyor.

2015'te bankaların birçok kalemde faizleri artırdığını, gerek ipotekli konut kredisi gerekse mevduat faizlerinin son 28 ayın en yüksek seviyelerine bu dönemde ulaştığını dile getiren Yazıcı, ancak kredilerin oldukça yüksek seyretmesine rağmen kredi kullanımında artış yaşandığını söylüyor. 2014 senesinin ilk 10 ayında ipotekli konut satışları toplam satışlar içinde yüzde 33 iken, 2015 senesinde bu rakamın yüzde 35'e yükseldiğini ifade eden Yazıcı, her şeye rağmen kredi kullanımının sürdüğüne dikkat çekiyor. Yazıcı, konut kredilerindeki 10 aylık kümülatif artışa bakıldığında ise 2014 yılında yukarı yönlü seyir yüzde 14 iken, 2015'te bu rakamın yüzde 17'lere çıktığını, bu kadar dalgalı bir ekonomik atmosfere rağmen ekonomi çarkının yavaşlamadığını ileri sürüyor.

Yabancı yatırımcılar dövizin yükselişini avantaja dönüştürdü

Yatırımcının moralinin uzun zamandır düşük olduğunu vurgulayan Yazıcı, bu durumun tüketici güven endeksinin son beş yılına bakıldığında rakamlarla görüldüğünü belirtiyor. Ancak Kasım ayında güven endeksinin sürpriz bir yükselişle 2013 yılındaki rakamlara geri döndüğünü söyleyen Yazıcı, bu ani yükseliş trendinin konut alım/satımlarına etkisinin, sene sonu satış rakamları açıklandığında daha net bir şekilde etüt edilebileceğini belirtiyor. Yazıcı, tüketicinin morali düşükken harcamadığını, konut dahil tüm tüketim maddelerinin satışında bu etkinin kendini gösterdiğini kaydediyor. Aynı zamanda bu güvenin kredi kullanımlarına da yansıdığını ve endeks düşünce bunu takiben konut kredi kullanımlarının da düştüğü iletiyor. Ancak verilerin bir ay sonra açıklanması nedeni ile değişikliğin hemen tespit edilmesinin de güç olduğunu ekliyor.

Yabancı yatırımcıların ise döviz krizini fırsata çevirmeye çalıştıklarını söylemenin yanlış olmayacağını dile getiren Yazıcı, yabancıların 2015 senesinde toplam hisseye isabet eden yüzölçümü bazında yapmış oldukları yatırımın, geçen senenin aynı dönemine kıyasla %28 daha fazla olduğunu belirtiyor. Körfez ülkelerinin aynı dönemlerdeki kıyaslamasına bakıldığında %54 daha fazla yatırım yaptıklarının bir gerçek olduğunu ifade eden Yazıcı, Ortadoğu'nun Türkiye'ye olan ilgisinin giderek arttığının altını çiziyor. Yapılan yatırımların toplam hisseye denk düşen yüzölçümü bazında incelendiğinde, Suudi Arabistan'ın Türkiye'de yabancı yatırımcılar arasında yatırım lideri olduğunu söyleyen Yazıcı, sıralamayı İngiltere, Kuveyt, Almanya ve Katar'ın takip ettiğini belirtiyor. Yazıcı, doların değerlenmesinin getirdiği ilave ivme ile bu yatırımların artarak devam edeceğini öngördüğünü de dile getiriyor.

2023 için hazırlıklara şimdiden başlanmalı

Bütün seçim dönemlerinde olduğu gibi 2015 seçim döneminde de piyasada bekleme psikolojisinin hakim olduğunu söyleyen Yazıcı, bir yıla iki seçim dönemi sığdırmayı başaran Türkiye'de bu sürenin oldukça uzun sürdüğünü belirtiyor. Bu bekleme döneminin birçok açıdan gayrimenkul sektörüne zarar verdiğini vurgulayan Yazıcı, olumsuz etkilerin uzun vadede görüleceğini ifade ediyor. Sektörün problemlerinin bu dönemde ele alınamadığına değinen Yazıcı, sektörü geliştirecek düzenlemelerin yapılamadığını, gerileme kaydedilerek çözüm üretilmesi gereken önemli bir sürenin kaybedildiğini belirtiyor.

Hükümetin eylem planı içinde gayrimenkulü ilgilendiren önemli maddeler olduğunun altını çizen Yazıcı: Gerek imar artışlarından vergi alınması planı gerekse vergilendirmedeki değişikliklerin gayrimenkul sektöründe bakış açılarını ciddi şekilde değiştireceğini söylüyor. Eylem planına göre ticari kazançlarda istisnalar kalkıyor, gayrimenkul edinimde vergi istisnası süreleri değişiyor, kısacası yapılan bu değişiklikler konutu “yatırım aracı" olmaktan çıkarmaya doğru gidiyor. Arsa sahiplerinin kendi arsalar üzerinde inşaat yapması durumunda da ticari kazanç hükümlerine tabi olacak. Hasılat paylaşımı da aynı şekilde değerlendirilecek, bu vegiler arsa sahipleri açısından değerlendirme maliyetlerini arttırdığı için zaten üretilebilir aarsa bulmakta sıkıntı çeken sektör daha da sıkıntı yaşayacak. Konutta gayrimenkul yatırım aracı olmaktan çıkınca üretimde orta ve uzun vadede sıkıntı olacağı ve Türkiye'nin erişilebilir konuttan bu maddelerle daha da uzaklaşacağını söylemek yanlış olmayacaktır.

Kentsel dönüşümde, imar konularında, gayrimenkulde vergilendirmede, ipotekli konut kredi sektöründe yasal düzenlemeler gibi birçok önemli konuda sektörün çözüm beklediğini ve eylem planında bu alanlarda olumlu hazırlılar olduğunu ifade eden Yazıcı, buna rağmen tüketici güven endeksindeki son yükselişin ümit verici olduğunu dile getiriyor. Yazıcı, eğer bu zorlu dönemi hızlıca geride bırakıp koşmaya başlanırsa, 2016 yılında 2015'teki kayıpların kapatılabileceğini söylüyor.Önümüzdeki dönemin daha çok kentsel dönüşüme dayalı geliştirmelerin yoğun yaşandığı dönemler olacağının da altını çiziyor.

Gayrimenkul sektörünün 2023 yılı hedefleri için 2016 yılında koşması gerektiğine vurgu yapan Yazıcı, sadece yasama ve yürütmenin değil, gayrimenkul sektörü oyuncularının, geliştiricilerinin, danışmanlarının doğruları göstermek, iyileştirmeleri sağlamak için çok çalışılması gereken zor bir yılın geldiğini ama taraflar için işlerin daha da zorlaşacağını söylüyor.