Neden kiralık ev yok? Piyasa analizi!

Dünya Gazetesi’nden Sadi Özdemir yazdı. Dağ taş konut olduysa neden kiralık ev yok? İşte o yazı…

Kira artışlarına 1 yıllık süre için yüzde 25 sınırı geliyor. Geçici olsa da, dünyada örnekleri bulunsa da ‘mülkiyet hakkına sınırlama’ başlığı ile konu tartışılacak. Ancak, yükselen konut fiyatları ve kiralar meselesine ‘konut arzındaki eksiklik ve inşaat maliyetleri’ cephesinden bakmak ve alınan her kararın ‘arz sorununu’ nasıl etkileyeceğini hesaplamak şart. İnşaat ve gayrimenkul sektörünün önemli isimlerinden Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun ile sohbet ediyoruz. “Geldiğimiz noktada konut fiyatları ve kiralar yükseliyor. Dağ taş konut olduysa neden kiralık ev yok” diye soruyor Aziz Torun ve “Kiracı sayısı (oranı) arttıysa ev sahipliği gerilediyse sorun büyük demektir. Yükselen kiralar konusunda ev sahiplerini suçluyoruz ama evin değeri ile kira geliri arasında uyum da çok önemli. Bunu engellersen önce kayıt dışılık büyüyebilir. Kiraya sınırlama ayrıca mülkiyet hakkına sınırlamadır. Bu konularda, ihtilaf doğurmayacak, serbest piyasa kurallarına göre çözümler üretmeye özen göstermeli. En temel iktisat kuralı fiyat, arz ve talebin kesiştiği noktada oluşur” diyor. 2000’lerden önceki müteahhitlik formülünü, “Üçte bir arsa payı, üçte bir inşaat maliyeti ve üçte bir müteahhit kârı” diye özetliyor. 2004 yılından itibaren enflasyon ve faizlerdeki düşüş sayesinde uzun vadeli konut kredilerinin mümkün olduğunu, bu sayede büyük ölçekli projeler yapabildiklerini hatırlatıyor. Şimdilerde ise ‘enflasyon ve faiz’ cephesindeki gelişmelerle bu tablonun bozulduğunu belirtiyor. “Orta sınıf için gayrimenkule ulaşma imkânı ciddi ölçüde daralmış görünüyor. Maliyetler belirsiz, bu yüzden endişeli üreticiyiz, satabilecek miyiz, bu nedenle de endişeli satıcıyız” diye soruyor.

Aziz Torun da konut maliyetleri tartışmasında ‘arsa krizine’ işaret ediyor. “İnşaat malzemelerinin fiyatları birkaç misli arttı ama konut maliyetinin en az yarısı arsadan geliyor. Bu yüzden de ‘arsanın maliyet içindeki payını düşürecek şekilde arsa üretimi’ şart. Şehirlerimizin çeperlerine toplu ulaşım projeleri bir an önce tamamlanmalı” diyor. Arsa krizinin en önemli sebebininse ‘kat karşılığı modeli ve sat-yap yöntemi’ olduğunu vurguluyor. Aziz Torun şöyle konuşuyor: “Bu iki konu müteahhitliği sermaye gerektirmeden bir iş haline getirdi. Biraz cesaretin varsa sınırlı öz kaynakla müteahhit olmak bu ülkede çok kolay. Bu durumda arsa sahibi, maliyeti belirleyici kişi konumuna geldi. Şu anda her kat karşılığı proje, minimum yüzde 50 ile yapılabiliyor. Bence bir araştırma yapılsa dünyada bir inşaat projesinde en yüksek arsa maliyeti Türkiye’de çıkar. İnşaatta arsa maliyeti nasıl yüzde 25’e indirilir, bunu çözmeye odaklanmalıyız. Bu konuda kamu çözüm üretecekse bu çok dikkatli planlanmalı. Ancak sadece kamu ile de olmaz.”

Vatandaşlık için 400 bin dolar sınırı iyi oldu, 10 yıl satış yasağı da gelsin
13 Haziran itibariyle vatandaşlık için konut alımında alt değer sınırı 250 bin dolardan 400 bin dolara yükselmiş olacak. Türkiye’nin toplam konut satışları içinde yabancıya satış yüzde 5’in altında kalsa da her konut alan yabancıdan sadece biri vatandaşlık alsa da yabancı düşmanlığının önlenemez yükselişi, bu kararın alınmasını kaçınılmaz kıldı. Rakamın 1 milyon dolara yükseltilmesini savunanlar da çoğunlukta. Yabancıya satıştan şu anda elde edilen yıllık 6 milyar dolarlık geliri, 20 milyar dolara yükseltme hedefi artık hayal olmaya aday. Mesele ‘vatandaşlık ne pahasına olursa olsun verilmesin’ noktasına gelmiş gibi görünüyor. 5 milyona yakın sığınmacısı olan ülkemizde bu konudaki genel yaklaşım uzun süre değişmeyecek gibi görünüyor. Bu nedenle ‘vatandaşlık vermeden’ yabancıya konut satışını canlı tutacak öneriler öne çıkmaya başladı. Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GİGDER) de en az 150 bin dolarlık konut almış yabancılara, 10 yıl kesintisiz oturma izni sağlayacak Turkuaz kart verilmesini önermişti. Bu öneri şimdilik karşılık bulmuş gibi görünmüyor. Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun’a bu konudaki görüşlerini de sordum. Torun, daha kapsamlı bir öneride bulunuyor: “400 bin dolara yükseltilmesini olumlu buluyorum. Ancak, şu anda 3 yıl olan satılmama şartının 10 yıla yükseltilmesi çok yerinde olur. Zaten, bir proje ortalama 3 yılda tamamlanıyor ve bir yabancı yeni projeden konut alıyorsa 3 yıllık satış yasağının pek bir anlamı kalmıyor. Yabancıya konut satışına karşı olmak tabii ki yanlıştır. Çünkü bu yolla ülkemize ciddi döviz girdisi sağlanıyor.”

Torunlar GYO, en büyük projelerinden 5. Levent’te ilk etapta 2.200 konut ve 500 sosyal konut inşa etmişti. Aziz Torun, çok yakında 5. Levent Projesi’nin ikinci etabının inşaatına ve satışına başlayacaklarını açıklıyor. Torun, şu bilgileri aktarıyor: “Yeni etap 700 konutluk olacak. Bu projede bir mahalle, yeni bir semt oluştu. Bizim şu anda bir de Galataport’a yakın 1.500 metre kare arsamızda butik otel ve ticari üniteler inşaatımız devam ediyor.”