Konuta ulaşamayan arsa-tarla alıyor

Pandemi sonrası başlayan arsa ve tarla ilgisi hız kesmiyor. Artan fiyatlar nedeniyle ev alamayanlar yatırımlarını bu alanda değerlendiriyor. Yılın ilk 6 ayında konut satışları yüzde 22 gerileyerek yaklaşık 566 bin olurken, konut dışı gayrimenkul satışı 800 bine yaklaştı. İlginin sürmesini bekleyen uzmanlar, ‘Araştırmadan almayın’ diyor.

Salgın sonrası artan müstakil yaşam isteği arsa ve tarla satışlarında artışı beraberinde getirdi. Birçok sektörde uzaktan çalışma modeli de kalıcı hale gelince talep giderek arttı. Konut fiyatlarındaki rekor artış sonrası ev alma hayalini rafa kaldıranlar da arsa alımına yöneldi. Daha düşük bütçeli yatırım fırsatı vermesi geniş bir kesimin bu alana yönelmesini sağladı. Yılın ilk altı ayına baktığımızda, ülke genelinde konut satışları geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 22.1 düşüşle 565 bin 779 olarak gerçekleşti. İstanbul Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, ofis, dükkân, arsa ve tarladan oluşan konut dışı gayrimenkul satışı ise 800 bine yaklaştı. (Ağırlıkta arsa ve tarla olduğu öngörülüyor)

HAREKETLİLİK DEVAM EDECEK

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman son iki yılda konutun da önüne geçen arazi yatırımlarını şöyle değerlendirdi: “Pandemi süreci müstakil yaşama ilgiyi artırmış, uzaktan çalışma pratiğinin yaygınlaşmasını hızlandırmıştı. Bazı işkollarında işe fiziken erişmeksizin mekansal bağlılıktan kurtulan çalışanlar yaşam maliyeti daha düşük bölgelere doğru bir nüfus hareketliliği başlatırken, bu eğilimin gelecekte de devam edeceğini öngören yatırımcılar kırsal alanda arazi yatırımına yönelmiş görünüyor. Kırsala yönelik bu ilginin yanı sıra yüksek enflasyonist ortamda birikimlerinin değerini koruma motivasyonu da genel olarak gayrimenkule ilgiyi artırırken, hızla yükselen Konut fiyatlarının belli kesimler için erişilebilir olmaktan uzaklaşması daha küçük birikimlerin arazi yatırımlarına yönelmesine neden oluyor. Yılın ilk yarısında konut satışlarında gerileme olmasına rağmen konut dışı gayrimenkul satışları aynı düzeyini korudu. Parasal sıkılaştırma politikalarının kredi faiz oranlarını yükseltmesiyle birlikte daha da zayıflaması muhtemel olan konut piyasasına rağmen, krediye bağımlı olmayan arazi piyasasının görece hareketli olmaya devam edeceğini tahmin ediyorum.”

FİYATLAR YÜZDE 120 ARTTI

Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa tarafından yapılan araştırmaya göre Haziran 2023 itibarıyla Türkiye’de arazi, bağ, bahçe ve tarım alanlarında satılık birim metrekare fiyatları 330 TL oldu, son bir yıl içerisinde fiyatlar yüzde 119 arttı. 2023 yılının başından bu yana artış ise yüzde 34’e ulaştı. Bu artışta deprem korkusu ve pandemi sonrası talebin arttığı tiny house’lar etkili oldu. Metrekare birim değeri en yüksek 10 il içerisinde en yüksek yıllık değer değişimi görülen il yüzde 127 ile Yalova oldu. Yalova’yı yüzde 123 oranında artış görülen İzmir ve yüzde 115 oranında artış görülen İstanbul izledi. Türkiye’de arazi birim metrekare fiyatları en yüksek olan il de Yalova oldu. Birim metrekare fiyatı 956 TL olan Yalova’yı 903 TL ile İstanbul ve 716 TL ile Osmaniye takip etti. Çınarcık ilçesi, satılık arazi metrekare fiyatlarının bin 213 TL olması ile Yalova’da arazi değerlerinin en yüksek olduğu ilçe oldu.

Haziran 2023 verilerine göre Türkiye’de ortalama arsa metrekare fiyatları ise 2 bin 662 TL oldu, son bir yıl içerisinde arsa fiyatları yüzde 91 arttı. 2023 yılının başından itibaren imarlı arsalarda artış yüzde 26 olarak hesaplandı. Metrekare değeri en yüksek 10 il içerisinde en yüksek yıllık değer değişimi görülen il Sinop oldu. Son bir yılda Sinop’ta imarlı arsaların değeri yüzde 156 arttı. Sinop’u yüzde 149 artışla Yalova ve yüzde 112 artışla Kocaeli izledi. Arsa fiyatları en yüksek olan il ise Antalya oldu. Birim metrekare fiyatı 5 bin 77 TL olan Antalya’yı 4 bin 926 TL ile İstanbul ve 4 bin 566 TL ile İzmir takip etti. Ayrıca İstanbul’a yakın olan ve deprem riski açısından risksiz sayılabilen Kırklareli’nde imarlı arsa birim metrekare fiyatı Ocak-Haziran 2023 dönemi arasında yüzde 55 artışla bin 454 TL’den 2 bin 253 TL’ye yükseldi ve böylece artış Türkiye ortalamasının üzerine çıktı.

YATIRIMLIK ARSA ARANIYOR

Emlak ilan platformu Emlakjet’in CEO’su Tolga İdikat talebi şöyle anlattı: “Satılık arsa arama değişimlerini incelediğimizde 2023 yılı içerisinde satılık arsaya talep yüzde 61, yatırımlık arsa aramaları ve yatırımlık arsa talepleri yüzde 660 arttı. Emlakjet arsa ve tarla kategorisinde en çok talep gören iller ise Osmaniye, Kırklareli, Malatya, Edirne, Manisa, Antalya, Ankara, Aydın, İzmir ve Mersin oldu.”

UZMANLARDAN 10 ÖNERİ
MAĞDUR OLMAMAK İÇİN ARAŞTIRIN

Tüketicinin arsa tarla alımına yönelmesi bu alanda faaliyet gösteren firma ve emlak ofislerinin artmasına neden oldu. Hızlı büyüyen bu pazar birçok riski de beraberinde getiriyor. Gayrimenkul değerleme uzmanları ve hukukçular vatandaşlara şu uyarılarda bulunuyor:

1. Önce arsa ve arazi arasındaki ayrımı bilmelisiniz. Kadastrosu yapılmış ve belediyeler tarafından parsellenmiş yapılaşmaya açık hale gelen her bir arazi arsa niteliği kazanır. Araziler ise henüz imar planı ve uygulaması görmemiş toprak parçasıdır ve yapı izni belli şartlarla sınırlıdır.

2. Alım yapacağınız yeri video ve fotoğraflardan görmek yanıltıcı olabilir. Yeşiller içinde tiny house kasabası şeklinde pazarlanan bir yer, söylenenden çok farklı çıkabilir. Bu nedenle ne aldığınızı yerinde görmelisiniz.

3. Arsa ya da tarla alırken tapuda herhangi bir kısıtlayıcı şerh, beyan var mı mutlaka bakmalısınız. Söz gelimi eklenen bir şerh arazinin her zaman tarım amaçlı kullanımını zorunlu hale getirir ve bu durumda sizin yatırım planlarınız suya düşer.

TINY HOUSE UYARISI

4. Son dönemde tiny house’lara ilgi yüksek. Karavan statüsünde olan bu yapılar için imarlı arsa şart değil. Ama bu durum her alana istenildiğiniz kadar tiny house koyacağınız anlamına gelmiyor. Şöyle ki; Tarım arazilerinde 5 dönüm altına yapı izni verilmiyor. 5 dönüm üzerinde ise en fazla 250 metrekare olması ve yola da en az 25 metrekare cephesi olması ve en fazla 2 kat olması kaydı ile ev yapılabilir. 250 metrekareli tek ev kuralı, tiny house ve prefabrik yapı için de geçerli. Yani aldığınız araziye istediğiniz kadar tiny house yerleştiremezsiniz. Çünkü kanalizasyon, su, elektrik bağlantısı istendiğinde üniteler artık yapı statüsü kazanır. Elektrik, su istemeyen biri, bir araziye istediği kadar tiny house yerleştirebilir ancak bu defa da yaşam kalitesinden söz edilemez. Öte yandan son dönemde firmalar arsaları parsellere ayırarak tiny house alanı satıyor. Bu tip bir alımda tiny house koymanızda bir engel yok. Ancak imarlı dahi olsa hisseli olduğu için tiny house yerine kalıcı yapı inşa edemeyeceğinizi bilmelisiniz.

5. Özellikle arazi alımlarında elektrik, su, yol bağlantılarını mutlaka araştırmalısınız. Fiyat olarak çok cazip görünen bir yerde tüm bunlar yoksa, astarı yüzünden pahalıya gelebilir.

HİSSELİ ALIMDA DİKKAT

6. Alım yaparken, ‘Hisseli mi, tek tapu mu?’ sormalısınız. Tam mülkiyet şeklinde bir satın alma yapmak en garanti yol. Ancak hisseli arsadan pay alınmasında da hukuki bir engel yok. Ama riskler var…

7. Aksi bir sözleşme yoksa hisseli mülkiyette riskler şöyle: Hissedarlar arsanın tamamına maliktirler. Yüzde 1 Arsa payına sahip bir hissedar, yüzde 99 Hisse sahibinin olduğu bir taşınmazın tamamını kullanabilir. Arsanızı 3. kişilere satmak istediğinizde önce diğer hissedarlara teklif etmek zorunda kalırsınız. Yine diğer hisse sahiplerinin onayı olmadan ortak arsa içerisine yapı inşa edemezsiniz. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davası açılarak, siz istemeseniz de taşınmazın tamamı satışa çıkarılabilir.

8. Böyle bir alım yapılacaksa en güvenli yol ‘amaca özgüleme sözleşmesi’ yapmak olur. Bu sözleşme; ortaklığın giderilmesi davasını önler, satış halinde payınızı önce diğer hissedarlara sunmak zorunda olmazsınız ve ortaklar sizin alanınıza müdahale edemez. Böylece bireysel mülkiyet gibi kullanırsınız.

UCUZSA SORGULAYIN

9. Kimi zaman fiyatlar da alıcıları hataya itebilir. Çok ucuz bir rakamla karşı karşıya kalırsanız mutlaka durumu sorgulayın. Bölgenin rayiç değerlerine bakabilir, kurumsal Emlak ofislerine danışabilir ya da ekspertiz raporu alabilirsiniz.

10. Gelelim satış şekline. Tarım arazilerinde hisseli satış mümkün değil. Noterde yapılsa dahi geçerli olmuyor. Miras olan tarım arazilerinde tüm hissedarlar ancak tek bir kişiye satış yapabilirler. İmarlı arsada ise satış vaadi sözleşmesi noterden yapılır. Satış ofisinde hazırlanan yazılı sözleşmeler yok hükmünde sayılır.