KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACININ GÜVENCE (DEPOZİTO) VERMESİ

Uygulamada depozito olarak anılan kiracının kiraya verene güvence verme durumu 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak, eğer bu yönde sözleşmeye hüküm konulacaksa emredici şekilde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342’nci maddesindeki sınırlara tabi olacaktır. Esasen kira sözleşmelerinde depozitonun (güvence bedelinin) tek amacı ve fonksiyonu, kiraya verenin alacaklarına karşılık bir güvence teşkil etmesidir. Kira depozitosu sözleşme ile herhangi bir alacağa özgülenmediği durumda kiralayanın kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacağını temini için verilmiş olduğunun kabulü gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.12.2013 tarihli ve 2013/5349 E., 2013/16244 K. sayılı kararı). İşte bu veya sözleşmede bu amacın daha da sınırlandırılması yoluyla, konut ve çatılı işyeri kiralarına mahsus olarak kiraya verenin alacaklarına karşılık güvence teşkil etmesi amacı ile kira sözleşmelerinde öteden beri depozito adı altında kararlaştırılan bedel, Türk Borçlar Kanunu’nun 342’nci maddesinde, “Kiracının güvence vermesi” başlığı altında şöyle düzenlenmiştir;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. (f. 1)

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. (f. 2)

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. (f. 3)”

Uygulamada özellikle konut kiralarında halen kanunun öngördüğü düzenlemeye aykırı şekilde depozitonun para olarak kiraya verenin hesabına ödendiği görülmektedir. Bu bakımdan bu çalışmada konunun özelliklerinin basitleştirilerek tablo üzerinde gösterimi yoluna gidilmiştir. Depozitonun hukuki niteliği, kapsamı, yatırılmasına ilişkin usul, öngörülen şartlara aykırılık bakımından yaptırım konusunda doktrinde çeşitli görüşler bulunmakla, kanunun uygulaması bakımından, kiracının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında hüküm 1.7.2020 tarihine kadar uygulanmamış  ve 6098 sayılı Kanunla getirilmiş yeni bir düzenleme olduğu hususu gözetildiğinde bu hükme yönelik Yargıtay’daki eğilim de henüz izlenebilir değildir.  Dolayısıyla aşağıdaki tabloda uygulamada en kolay uygulanabileceğini düşündüğümüz tespitlerle, daha detaylı inceleme için konuya yönelik seçili kaynakçaya da çalışmanın sonunda ayrıca yer verilmiştir.

TBK m. 342 Hükmü Emredici Bir Düzenleme Mi? Uygulama Alanı Güvence Bedeli (Depozito)

Para İse Güvence Bedeli

Kıymetli Evrak ise Güvencenin Geri Verilmesi Hükme Aykırı Uygulamanın

Yaptırımı

1) Sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği istenirse sözleşmede böyle bir hüküm hiç kararlaştırılmayabilir; yani iradidir. Sözleşmede hüküm yoksa depozito verme borcundan da söz edilemez.

2) Depozito üç aylık kira bedelinin altında kararlaştırılabilir ancak üç aylık kira bedelini aşamaz; esas alınacak bedel güvencenin kararlaştırıldığı andaki kira bedelidir. Bu yönüyle f. 1 hükmü nispi emredicidir. f. 2 ve   f. 3 ise emredici düzenlemelerdir; başkaca bir anlaşma yapılamaz.

1) Bu hüküm yalnız konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında, sözleşmede depozitoya yönelik hüküm varsa, emredici hüküm olarak uygulanır.

2) Konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kira sözleşmelerinde sözleşme özgürlüğü ilke ve sınırları geçerlidir. Taraflar isterse bu hükümdeki gibi bir düzenlemeye sözleşmelerinde yer verebilir.

3) Para ve kıymetli evrak dışında da güvence alınabilir. Bu halde güvence verme usulü istenildiği gibi kararlaştırılabilir. Rehin veya kefalet gibi başkaca güvenceler tabi oldukları tipe ait hükümler ve geçerlilik şekilleri kapsamında verilebilir.

1) Kiracı tarafından kiracı adına (bireysel) açılacak vadeli bir tasarruf hesabına, tüzel kişiler yönünden faiz getirisi olan mevduat hesabına kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmeyecek usulde, yatırılır.

2) Güvenceye eklenen faiz getirileri üç aylık kira bedeli sınırını aşmış olsa bile kanaatimce f.2 ve f. 3 gereği istenemez. f.1 güvence ile ilgili bir sınırlama getirmektedir; yatırılan tutarın ilerideki getirisini kapsamamaktadır. f.2 ve f. 3 ise kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere paranın vadeli bir hesaba yatırılmasını ve burada tutulmasını öngörmüş, geri verme koşulları oluşmadan, güvencenin getirisi olacağı bilinciyle, hesaptan çıkışını yasaklar biçimde düzenlemiştir.

3) Değişen koşullara uyarlama veya yeni kira dönemlerinde tarafların güvenceyi sözleşme ile değiştirmeleri ya da güncel kira bedelini esas alarak arttırmaları ya da azaltmaları sözleşme değişikliği ile mümkündür.

4) Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’in (2008-32/34) 8. maddesinin 2. fıkrasına göre, “Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.”

1) Kıymetli evrakın paraya çevrilmesindeki usule, bu hükümle öngörülen kasa kirası ve geri verme gibi prosedürler eklendiğinde, bu imkânın pratik olmaması bakımından uygulama ihtimalinin çok düşük olacağı kanaatindeyiz.

2) Çek, poliçe, bono gibi kıymetli evrak yönünden, kanunda, “kiracı … kıymetli evrakı bankaya depo eder.” hükmünü, ülkemiz bakımından kasa kiralama şeklinde anlamak gerekir (bkz. Aydoğdu, s. 18)

1) Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

2) Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

1) 3 aylık kira bedelinden fazla kararlaştırılan kısım bakımından kısmi hükümsüzlük söz konusu olur. Bu kısım bankaya yatırılmış ise, aşan tutarın iadesi bankadan istenebilir.

2) Güvencenin banka yerine kiraya verene verileceğine dair kayıtlar da kesin hükümsüzdür. İadesi sebepsiz zenginleşme kurallarına göre olur. Burada kiraya verenin TBK m. 82’deki zamanaşımı sürelerinin dolduğunu ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil edebilecektir.

KAYNAKÇA:

ALTIN, Hayrunnisa, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi, Ankara 2017 (ylt).

AYDOĞDU, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (Depozito) Verme Borcu (TBK 342), dergipark.org.tr, 30.12.2022.

TEK, Gülen Sinem, Kiracının Güvence Vermesi (m. 342), İstanbul Şerhi (Türk Borçlar Kanunu), C. 4, 5, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2019.

 YAVUZ, Cevdet / ACAR, Faruk / ÖZEN, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta, İstanbul 2022.