Konut Sektöründe Büyük Değişim

Konut sektöründe önemli değişimler yaşanıyor. Büyük projelerin yerini butik küçük projeler alırken ikinci el konut satışları birinci eli geçmiş durumda. Büyük şehirlerde ise bitmiş konut stoku hızla artarken konut üretiminde bir gerileme yok. Gelecek üç yıl için konutçuların üretim hedefleri geçtiğimiz üç yılın çok üzerinde.

2015 Yılında Satışlar Rekor Kırdı

2015 konut satışlarında rekor kırılan bir yıldı. 1.2 milyon konut satılırken konut satışları 2014'e göre yüzde 9.6 artarak rekor kırdı. 2016 ise artan terör saldırılarının yol açtığı korku atmosferi ve tüketimdeki daralma üzerine müteahhitlerin temkinli yaklaştığı bir yıl olarak başladı. Sektörün 2016'ya yönelik büyük beklentileri yoktu. Ciro ve satış hedefleri 2015'in altındaydı. 
Ancak büyük markalı konut üreticileri bile 2016 tahminlerinde yanıldı. 
Büyük konut üreticüerinin hemen hepsi cirolarının geçen yılın altında kalacağını tahmin ediyordu. Bu nedenle daha az sayıda projeyi hayata geçirmeyi planladılar.

Bu Yılki Satışları Kimse Tahmin Etmiyordu

Nef İcra Kurulu Başkanı Erden Timur, "Bu yüm ilk beş ayında yaptığımız satışı ben dahil şirketten kimse tahmin edemedi. 
Hiç lansman yapmadan ilk beş aydaki konut satışlarımız geçen yılın aynı dönemine göre iki kat arttı" diyor. 

Yılın ilk yarısını geride bıraktığımız bugünlerde birçok büyük markalı konut üreticisinin 2016 hedefleri 2015'i geçti, işte stok artışından küçük projelere dönüşe kadar gayrimenkule damga vuran önemli değişimler. 

İkinci El Satışlarda Yukarı İvmelenme Var

Posta gazetesinin haberine göre, 2013'ten beri en fazla payı ikinci el satışlar almaya başladı. 2015'te satılan 1.2 müyon konuttan 598 bin 667 adedi ilk defa satüırken 690 bin 653 adedi ise ikinci el konut satışı oldu. Bu yüm ilk dört aylık döneminde 409 bin 812 konut satüdı. Bunların 186 bin 768 tanesi ilk defa satılırken 223 bin 44'ü ise ikinci el konut satışları oldu.

Konut piyasasmda ikinci el konut satışlarının birinci ele göre daha hareketli olduğunu belirten Anadolu Yakası inşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Melih Tavukçuoğlu, bunda kentsel dönüşüm projelerinin hız kazanmasının etkili olduğunu söylüyor. 

Stoklar büyüyor

Eva Gayrimenkul Değerleme'nin 2015 Aralık tarihli İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu'na göre, 2015 sonu itibarıyla İstanbul genelinde bin 242 projede 500 bin 585 adet konut stoku bulunuyor, iki yü önce bu sayı bin projede toplam 428 bin 893 adet daireydi. Eva Gayrimenkul Değerleme Eskiden gayrimenkul sektöründe bin konutluk çok büyük siteler yapılıyordu. 

Artık şehir merkezlerinde yeterli alan olmaması ve sermaye sıkıntısı gibi nedenlerden bin konut ve üzerindeki projelerin sayısında azalış var. Reidin'in verilerine göre önceki yıllarda bir projede ortalama 300 daire üretilirken, 2015 ve 2016 yıllarında busayı proje başına ortalama 200 daireye geriledi. Kentsel dönüşümle beraber proje sayısı artarken proje başına düşen ünite sayısı azalıyor. 

Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, stoktaki konut sayısında proje bazında bakıldığında yüzde 24, daire bazlı ise yüzde 17 artış yaşandığını belirtiyor.  Folkart Genel Müdürü Metin Sancak da İstanbul'da satılmayı bekleyen 400 bin bitmiş konut stoku olduğunu belirterek, "Bu, Konya'nm üçeleriyle birlikte toplam konut sayısma eşit. Eğer önlem alınmazsa konut stoku artmaya devam edecek" diyor. 

Üretimde artış sürecek

Son dönemde satışlarda yaşanan durgunluğa rağmen markalı konut üreticilerinin konut üretiminde azalma değil artış var. Reidin verilerine göre, Türkiye'de 2012 ve 2013 yıllarında ortalama 250 yeni proje, 2014 ve 2015 yıllarında ise ortalama 400 yeni konut projesi hayata geçirildi.
Yıl sonunda Türkiye'de satılan toplam konut sayısının 2015'i geçmesi ve 1 milyon 300 bini bulması bekleniyor. 2015'e göre 2016'da daha fazla satış yapmayı planlayan üreticilerden biri sektörün en büyük oyuncularından Emlak Konut.

Şirketin genel müdürü Murat Kurum, "2015'te 10 bin 340 adet bağımsız bölüm sattık. Karşılığında 6,3 milyar TL satış gelirine ulaştık. 2016 yılında hedefimiz 11 bin adet konut satıp 7,6 milyar TL satış geliri elde etmek" diyor. 

Arazi bulmak zorlaştı

Arsayı bulup projeyi geliştirince işin yüzde 33'lük kısmı tamamlanmış oluyor.  Ancak bugün İstanbul'da arazi bulmak üç yıl öncesine göre iki kat daha zor. Eskiden yılda 7-8 arazi geliştiren müteahhitler, artık daha az dayıda arazi geliştirebiliyor.

Sinpaş CEO'su Seba Gacemer, İstanbul'da arsa fiyatlarının yüksek hızla artmasının arazi geliştirmeyi zorlaştırdığını belirtiyor ve "İstanbul'da son 6 yılda arsa fiyatları yüzde 75 ile 366 oranında arttı" diye konuşuyor. 

1+1'lere talep azalıyor

Markalı gayrimenkul projelerinde eskiye göre üretim anlamında farklılıklar yaşanıyor. Eskiden projelerde stüdyo, 1+0 ve 1+1 daireler daha fazla yer alırken bugün bu trend birçok projede tersine döndü. Artık birçok inşaat şirketi 1+1 ve 1+0 dairelerde arz fazlası oluştuğu için bu tip üretimden kaçıyor ya da yaptığı proje içinde bu tip dairelerin oranını azaltıyor. 
Reidin Avrupa Iş Geliştirme Direktörü Mete Varas, son yıllarda 2 ve 3 odalı konutların oranının arttığını, buna karşın stüdyo dairelerin 2012-2013 yıllarındaki popülaritesini büyük ölçüde yitirdiğini söylüyor.