Konut sektöründe balon var mı? Konutta metre kare fiyatları neden 30 bin lirayı aştı?

Dünya Gazetesi’nden Sadi Özdemir’in kaleme aldığı yazısı…

İstanbul için söylenen ‘taşı toprağı altın’ sözü yeterince eskimiş olsa da hâlâ geçerli. Bu sözü haklı çıkaran en önemli İstanbul semtlerinden biri de Mecidiyeköy’dür ve ‘Dedem geldiğinde buralar dutlukmuş’ sözü de bu semtimiz için söylenmiştir. Trabzon, Oflu Selahattin Aşçıoğlu’nun torunu İrfan Aşçıoğlu söze, “Dedem İstanbul’a gelince inşaata Mecidiyeköy’de apartman yaparak başlamış” diyerek giriyor ve “Mecidiyeköy için söylenen bir zamanlar buralar dutluktu” sözünün, biraz da dedesinin hikâyesini anlattığını belirtiyor. İrfan Aşçıoğlu, “Dedemiz 1960’da Of’tan Sakarya’ya gelmiş ve orada, tuğla ocağı işletmiş, nakliye işi yapmış. 1967’de de aile olarak tamamen İstanbul’a taşınmış ve Mecidiyeköy’de apartmanlar yaparak inşaata başlamış. Fulya, Teşvikiye, Nişantaşı, Etiler’de apartmanlar, ofis ve fabrika binaları yapmış. 1990’ların sonuna kadar babam Yaşar Aşçıoğlu ile böyle geçmiş. 2000’ler başlayınca markalaşma fikri ile 2001’de Selenyum markasını tescil ettirmişler” diyor.

7 yaşında iş başı, 13’ündü ilk satış
Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkan Vekili İrfan Aşçıoğlu, 7 yaşından itibaren babasıyla inşaatlara gitmeye başladığını söylüyor. “13 yaşımda da Fulya’daki bir apartman inşaatımızda ilk daire satışımı ünlü kuaför Özcan’a yapmıştım. İşe çok meraklı ve istekliydim. Hafriyat, şantiye, satış işin her aşamasında tecrübe kazandım” diyor ve anlatmaya devam ediyor: “Tamamen sahada yetiştim. 2006’da Beşiktaş tesislerini (Fulya) aldık ve büyük proje oldu. Kapıdan kovdular bacadan girdik ama o işi başardık. Sonra Ali Sami Yen’in yerine de proje geliştirdik, ortaklarımıza devrettik. Ben Selenyum City projesinde, bir projenin tam anlamıyla başına geçtim. Askere gittim, geldim, evlendim ve 2010’da babam (Yaşar Aşçıoğlu) anahtarı fırlattı, bana ve kardeşim Cenk’e ‘bundan sonra iş geliştirme, finans, her konuda karar sizin’ dedi. O tarihten beri kardeşimle yönetiyoruz Aşçıoğlu’nu. Aslında Karadenizli ailelerde dede, baba koltuğu kolay bırakmaz ama babam bizim iyi yetiştiğimizi düşündü herhalde, koltuğu bıraktı.”

Konutta marka ihracatı yaptık
Aşçıoğlu’nun konut markası Selenyum ile konut üretmeye üçüncü kuşak olarak devam ettiklerini belirten İrfan Aşçıoğlu, ‘marka ihracatı’ da yaptıklarını hatırlatıyor: “2015’de, Dubai’de bir fuardaydık. Dubai Emiri’nin şirketi geldi ve görüştük. ‘Midtown Projesi içinde size bir fazı verelim Selenyum olarak satışını yapın’ dediler. Biz ‘bir blok ile başlayalım’ dedik. 80 dairelik bir bloku verdiler ve Selenyum olarak sattık. Böylece markamız Dubai’deki bir projenin bir binasına adını vererek satış yaptı, biz de konutta marka ihracatı yapmış olduk.”

Metaverse’de de tapu veriyoruz
İrfan Aşçıoğlu’na güncel proje soruyorum, yanıtı çok ilginç oluyor: “Şu anda Zeytinburnu Selenyum Park projemizi yapıyoruz. 45 bin metrekare inşaat ama 1+1 daire yok. Yatay mimari 3 katlı bloklar yapıyoruz. Surların karşısında, sahile iki dakika ve temiz hava iddiası olan bir lokasyonda. 32 dönümlük park da projemizin komşusu durumunda. Bu projede, Türkiye’de bir ilki de yapıyoruz. Projemizin arsasını Metaverse’de de aldık ve bizden gerçek gayrimenkul alan müşterimize metaverse’de de tapusunu hediye ediyoruz, orada da mülkiyeti oluyor.”

Konut balonu var diye yaygara yapanlar nerde?
İnşaat ve gayrimenkul sektörünün en genç liderlerinden İrfan Aşçıoğlu da sektörüne genellikle haksızlık yapıldığını düşünüyor. Aşçıoğlu, şöyle konuşuyor: “Bu ülkede inşaat sektörüne ve müteahhitliğe yanlış bakış açısı bir an önce değişmeli. Bakın son KGF destekli kredi paketinde inşaat yine yok. İnşaat en az 100 sanayi sektörünün çarklarını çeviriyor. Dönemsel olarak da birileri bir konut balonu yalanı uyduruyor. Hani balon vardı sektör çökecekti, öyle yaygara kopardılar. Biz de hep ‘konut üretmeliyiz, bu ülke için konut çok önemli’ diyorduk. Yeteri kadar konut üretemeyince ne oluyormuş görüldü mü? Konut fiyatları, kiralar ne durumda? Bu ülkede evlenen, boşanan, öğrenci sayısı ortada, deprem riskini de herkes kabul ediyor. Faizler bir an önce düşmeli, konut kredileri canlanmalı. Geldiğimiz noktada bırakın dar gelirliyi orta sınıfın konuta erişim imkânı kalmadı. Maaşla çalışanın ev alması mümkün mü? Hesap ortada.”

Kentsel dönüşümü nasıl hızlandırdınız?
Türkiye’nin en önemli projesi olması gereken kentsel dönüşümdeki durgunluğun nasıl aşılacağını sorunca İrfan Aşçıoğlu, ‘devleti’ işaret ediyor. Ancak devleti suçlamıyor. Aşçıoğlu, “Bence kentsel dönüşüm, hak sahiplerinin ‘rantsal dönüşümü’ oldu. O yüzden de tıkandı. Çünkü hak sahibi elindeki için çok fazla şey istiyor. Devlet ise kentsel dönüşümün gerçekleşmesi için elinden gelenin fazlasını yaptı. Bundan sonra kamu (devlet, belediye, TOKİ ya da Emlak Konut) devreye girmeden kentsel dönüşüm olamaz. Formül bence basit; kamu, ada bazında vatandaş ile anlaşmasını yapacak. Sonra ihalesini açacak ve müteahhit o ihaleye girecek. Devlet, vatandaş ile müteahhit arasına girmeden kentsel dönüşüm yapılamaz.”

Konutta metre kare fiyatlar neden 30 bin lirayı aştı?
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Üyesi Ahmet Çelik, 2021 Ocak ayında tonu 275 lira olan çimentonun 150 liralık yeni bir zamla yakında 800 liraya yükseleceğine dair mesaj gönderince, kendisine ‘diğer inşaat malzemelerinde son iki yılda ne kadar fiyat artışı olmuştur’ diye sordum. KONUTDER Başkanı Altan Elmas’ın bu konuda detaylı bir çalışması olduğunu söyledi ve kapsamlı bir ürün fiyat tablosu gönderdi. Ben içinden sadece birkaç ürünü seçtim. Çimento’nun tonunda iki yıllık fiyat artışı (TL) yüzde 276 olmuş. Son 1 yıldaki artış ise yüzde 144. Demirde bu rakamlar yüzde 268 ve yüzde 103, Alüminyumda yüzde 267 ve yüzde 167, bakırda yüzde 267 ve yüzde 124, MDF’de yüzde 441 ve yüzde 276. Bu bilgilere, iki yılda ABD Doları’nın TL karşısında kazandığı değerin yüzde 129 olduğunu da ekleyelim. İnşaat malzemelerinin maliyet artışına, arsa, enerji ve işgücü maliyetlerindeki artışlar da eklenince son dönemde satışa çıkan projelerde metrekare fiyatların neden 30 bin TL üzerinde olduğu ve 50 bin liralara yürüdüğü daha iyi anlaşılıyor.