Konut sektöründe 2022 yılı nasıl geçecek?

Faiz ve yüksek inşaat maliyeti, 2021’de konut arzını aşağı çekerken, yüz yüze eğitimin başlaması ve kentsel dönüşümün hızlanması konut talebinin patlamasına neden oldu

düşük arza karşılık yüksek talep konut fiyatlarını ikiye katladı. Mevduattan daha iyi getiri sağlaması ile elinde altın ve dövizi olanların birikimlerini güvenli liman gördükleri gayrimenkule yatırmaya başlaması konut stoklarını eritmeye başladı. Üç yıl önce ortalama 800 bin olan konut stoku, 2020 yılında 600 bin, 2021 de ise yaklaşık 450 bine geriledi.

Özellikle Merkez Bankasının faiz indirimleri ile maliyet yükü azalmaya başlayan vatandaşın kredili satışlara da ilgisinin artması, yılın son çeyreğinde ipotekli satışları hareketlendirdi. Bu tablo satış rakamlarına da yansıdı. Türkiye genelinde yılın 11 ayında yüzde 9.2 azalışla 1 milyon 265 adet olan konut satışları, faiz indirimlerinin hissedildiği kasım ayında yıllık yüzde 59 artarak 178 bin 814’e çıktı. Yine ocak-kasım döneminde yüksek faiz etkisiyle yüzde 55,4 azalan kredili konut satışları, kasımda aylık yüzde 61 artış göstererek 39 bin 366’ya yükseldi.

Yabancılara yapılan konut satışları da yüzde 48,4 artarak 7 bin 363 oldu. Ancak özellikle kur artışının da etkisiyle inşaat demirinden çimentoya, boyadan alçıya kadar inşaat maliyetlerinin son bir yılda yüzde 100’ü aşması ve dizginlenemeyen konut fiyat artışları gayrimenkul sektörünü zorladı. Konut geliştiricilerine göre, sektörün en önemli sorunlarından biri, dizginlenmesi giderek güçleşen ve direkt tüketiciye yansımaması için çaba sarf edilen maliyet artışı. Bir diğer konu, bozulan finansman yapısı nedeniyle inşaat sürelerinde yaşanan gecikmeler ve buna bağlı ortaya çıkan hukuki sıkıntılar. Aşılmaya çalışılan bir diğer sorun, artan maliyet ve enflasyonun üzerine binen yüksek faiz yükü.

İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, Kovid-19 salgınının, ciro artışlarının maliyet artışlarının altında kalmasına sebep olduğunu belirterek, şunları söyledi: “2021 yılında dizginlemeye çalıştığımız konut fiyatları, artan hammadde maliyetleri nedeniyle taşınamayacak dereceye geldi. O nedenle artan maliyet yükünün bir kısmının konut fiyatlarına yansıması kaçınılmaz oldu. Konut üreticileri, yüzde 100 gerçekleşen maliyet artışının büyük kısmını absorbe ederek enflasyonu daha fazla körüklememesine ve konut fiyatlarının erişilebilir kalmasına gayret etti. Bu çaba, devam eden projelerde olumlu sonuç buldu ve maliyetlerden kaynaklanan fiyat artışının yarısı nihai tüketiciye yansıdı.

Ancak bundan sonra başlayacak yeni projelerde böyle bir şans olmayabilir. Başta demir ve çimento olmak üzere inşaatın temel hammaddelerinde gerçekleşen artışların tamamı konut fiyatlarına yansıyabilir. Yatırım araçlarının oldukça oynak ve riskli hale gelmesi, yatırım sahiplerinin güvenli liman olarak bilinen gayrimenkule yönlendirmeye başladı. Hedefimiz, 2021 yılını 1 milyon 450 bin adet seviyesinin üzerine çıkarak geçen seneki rekoru zorlamak.”

FuzulEv Yönetim Kurulu Başkanı Eyüp Akbal, gelecek yılı hem salgına hem de tüm dünyayı etkileyen enflasyona rağmen yatırımlarına hız kesmeden devam ettireceklerini söyledi. 2021’in kendileri için oldukça hareketli geçtiğini anlatan Akbal, “Yüksek enflasyon ortamında herkes daha açık gördü ki en iyi yatırım gayrimenkul, değeri azalmıyor. Dolayısıyla ben önümüzdeki yıllarda ev sahipliği oranının artacağını düşünüyorum. 2020’den kalan ve bu yıla da yansıyan talep artışı, 2022’de de devam edecektir. Gelecek yıl ekonomide büyümenin devam edeceğini, kurun istikrara kavuşacağını düşünüyorum. Bu kapsamda 2022’de startuplara hız verileceğini, dijitale teşvik geleceğini, savunma sanayiinin yaygınlaşmasının önünün açılacağını düşünüyorum” dedi.

KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, konutun bu yıl paranın değerini korumada önemli bir yatırım aracı haline geldiğini söyledi. Kasım ayında gerçekleşen 179 bin 814 adet satış rakamının en büyük dördüncü aylık rekor olduğunu belirten Elmas, “TL’de yaşanan değer kaybından hareketle yatırımcılar varlıklarının değerlerini koruma arayışında konuta rağbet gösterdi. Yükselen döviz kuru endeksli artan maliyetlerle birlikte arzın da az olmasıyla konut fiyatlarındaki yükseliş devam edecek. Bir miktar döviz varlığının konuta yöneldiğini görüyoruz ve önümüzdeki günlerde dolar ve altından gayrimenkule dönen bir kitleyle de karşılaşacağız. Konut satışının, fiyatların enflasyonist dönemde daha da artacağı inancı ve konut yatırımının enflasyona karşı önemli bir korunma aracı olduğu gerçeği nedeniyle canlılığını koruyacağını ön görüyoruz” dedi.

Özyurtlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, şu değerlendirmelerde bulundu: “Kredi faizinin düşmesinin iç piyasa satışlarına olumlu yansıdığını görüyoruz. İç piyasaya istikrarlı bir hareketlilik kazandırmak için konut kredi faiz indiriminin yanı sıra ham madde fiyatlarının da kontrol altına alınması gerekiyor. Buna ek olarak yatırımcılara yeni finansman modellerinin sunulması şart. Konuta yatırımı cazip hale getirecek düzenlemeler yapılırsa biz müteahhitler önümüzü daha rahat görür ve yatırımlarımıza güvenle devam edebiliriz.”

Artaş Grubu Yönetim Kurulu Üyesi Serhan Çetinsaya, Türkiye’de konut ihtiyacının her geçen yıl arttığına işaret ederek, “Her yıl, yıllık 850 bin konut ihtiyacı var. Ancak şimdiki verilerde üretim 350-400 bin bandında. Konut her daim yatırım aracı olarak görülüyor” diye konuştu. Pandeminin ezberleri bozduğuna işaret eden Çetinsaya, açılmaların devam etmesiyle bazı aylarda rekor satış rakamlarına da ulaşıldığına dikkat çekti. Çetinsaya, bu yılın sonunda 1,5 milyon konut satışı beklediklerini açıkladı. Emtia fiyatlarındaki artışa da dikkati çeken Çetinsaya, bu artışın inşaat sektörüne yansımalarını şöyle değerlendirdi: “İç piyasada çok ciddi inşaat maliyetleri arttı. O nedenle önceden üretilen konut stokunu vatandaşa daha ulaşılabilir rakama verebiliyorsunuz. Ancak yeni üretileni yeni fiyattan yaptığınız zaman oturumcudan ziyade yatırımcının alma oranı artıyor. Eskiden bu oran oturumcu yüzde 70, yatırımcı yüzde 30’du. Şimdi yatırımcı yüzde 55’lere çıktı. Bu da bize fiyatların yükselmesinden kaynaklandığını gösteriyor. Üç yıl önce metrekaresi 10 bin lira olan bir yer, bugün 25 bin liranın altında değil. Üç yılda yüzde 250’ye varan oranda artış oldu.”

Konut talebinin karşılanmasının tek yolunun fiyatların erişilebilir seviyede olacak şekilde arzın genişletilmesi olduğuna işaret eden Nazmi Durbakayım, “Yani yeni projelerin acilen devreye girmesidir. Bunun için de yapılması gereken arsanın uygun maliyetle temini ve inşaat malzemelerindeki fiyat istikrarıdır. Bunun en iyi yöntemi kentsel dönüşümdür. Başta İstanbul ve İzmir olmak üzere riskli binaların bulunduğu bölgelerde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca standartlaştırılmış kat karşılığı arsa sözleşmeleriyle gerçekleştirilecek projeler önemli bir adım olabilir. Böylece hem deprem riski minimize edilmiş olur hem de konut arzı arttırılır. Faize de kalıcı çözüm getirilmeli. Geçtiğimiz yıl kamu bankalarının yaptığı yüzde 0,64-0,69 bandındaki faiz seviyeleri yeniden uygulanmadığı sürece kira öder gibi ev kredisi ödenmesi çok zor. Bunun sürekli olması için tek yol var. Faiz maliyetlerini minimuma (aylık bazda yüzde 0,5’in altına) çekecek olan ikincil piyasaların devreye girmesidir. Yani gerçek anlamda mortgage kredileri için yasal adımların atılması ve uygulanması şarttır” değerlendirmesinde bulundu.

Türkiye’de yabancılara yapılan konut satışı, yılın 11 ayında yüzde 39,4 artışla 50 bin 735’e, kasım ayında yüzde 48,4 artarak 7 bin 363’e yükseldi. Böylelikle yabancılara konut satışında 2013 yılından bu yana rekor seviye kaydedildi. Toplam satışlarda yabancı payı yüzde 4,1 olurken, en fazla tapuyu sırasıyla İran, Irak ve Rusya vatandaşları aldı.