Konut satışlarında yavaşlama oldu

Türkiye'nin lokomotif sektörlerinden gayrimenkul, yılın ilk yarısını parlak geçirdi. Konut satışları geçen yıla göre yüzde 21 artışla 635 bine ulaşırken, fiyatlar yüzde 18,5 oranında yükseldi. Ekonomide ve siyasette yaşanan dalgalanmaların ilk yarıda konut talebini etkilemediği görülüyor. Geçen yıl Merkez Bankası'nın kuru sınırlamak için faizleri artırmasıyla konut kredi faizleri yüzde 1,20 seviyelerine kadar yükselmiş, bu durum konut alımlarını sınırlamış, buna rağmen krediler yüzde 14 oranında artmıştı.

Bu yılın ilk yarısında ise konut kredi faizlerinin yüzde 1'in altında olması adeta talep patlaması oluşturmuş durumda. Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, “Mortgage alımları geçen yıl haziran ayından bu yılın haziran ayına kadar yüzde 46 oranında arttı. Bu ciddi bir artış“ bilgisini veriyor. Atay'a göre, geçen yıl ötelenen talep bu yıl etkisini gösterdi. Atay, faiz oranlarında yüzde 1'in psikolojik sınır olduğunu, faizler yüzde 1'in altına indiğinde talepte artış olduğunu, yükseldiğinde ise talebin yavaşladığını söylüyor. Ağustos ayının ortalarında ise konut kredi faizlerinin yüzde 1'in üzerine çıktığını hatırlatmak gerekiyor. Önümüzdeki dönemde ABD Merkez Bankası'nın (FED) faiz artırması ve yükselen kura Merkez Bankası'nın faiz artışıyla müdahale etmesi halinde bu durum konut kredisi faizlerine de yansıyacak.

Alan Menkul Değerler Genel Müdür Yardımcısı Yeliz Karabulut ise önümüzdeki dönemde faizlerin artması ve dolar kuru nedeniyle maliyetlerin de artmasının etkisiyle yatırım amaçlı konut talebinin kısılabileceğini, vatandaşların alternatif yatırım araçlarına yönelebileceğini veya nakit döviz tutulmasına neden olabileceğine dikkat çekiyor. Karabulut, konut fiyatlarının ilk yarıda yıllık bazda ortalama yüzde 18'lik artmasına rağmen, aynı dönemde tüketici fiyat endeksinin ortalama yüzde 7,68'lik artış gösterdiğini hatırlatarak, “Zaten kronik enflasyon problemi olan Türkiye'de hane halklarının geliri TÜFE'deki artışla erirken, konut fiyatlarındaki artış karşısında da değersizleşiyor" yorumunda bulunuyor.

Murat Atay, konut talebinin yavaşlasa bile hiçbir zaman bitmeyeceğini düşünüyor. Çünkü, Türkiye'de her yıl ortalama 600 binin üzerinde konut ihtiyacı bulunuyor. Her yıl yaklaşık 600 bin evlilik, 125 bin de boşanma oluyor. Bunlar da konut talebi anlamına geliyor. Ayrıca, son yıllarda kültürel değişim de yeni konut ihtiyacı doğuruyor. Eskiden olduğu gibi kalabalık aileler halinde yani anneanneler, dedelerle birlikte yaşayanların sayısı oldukça azaldı. Murat Atay bu çerçevede, eskiden olmayan 1+0 veya 1+1 evlerin artık rağbet gördüğünü hatırlatıyor.

Halk Yatırım Başekonomisti Banu Kıvcı Tokalı da, konut fiyatlarındaki artışı destekleyen talep kaynaklı unsurları şöyle sıralıyor: Son yıllarda artan kişi başı gelir, hem küresel hem de içeride düşen reel faiz oranları, konut kredilerinin artışı ile hane halkının artan alım gücü, artan nüfus, yabancıların artan gayrimenkul yatırımları, kentsel dönüşüm.
 

İLK BEŞ AYDA YABANCIYA 10 BİN 353 KONUT

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen ise ertelenmiş bir konut talebi bulunduğunu bunun etkilerinin görüldüğünü belirterek, gelir arttıkça konut yenileme ihtiyacının da arttığı söylüyor. Hepşen, yabancı etkisine de dikkat çekiyor. Kurlardaki artışın Türk lirası bazında evlerin ucuzlaması anlamına gelmesi, Türkiye'yi yabancılar için cazip kılıyor. Reidin verilerine göre, Haziran 2014'te yabancılara konut satışı yüzde 16,66 artarken, bu oran Haziran 2015'te yüzde 51,62 oranında artış gösterdi. Hepşen, önümüzdeki dönemde diğer yatırım araçlarına ilişkin risk iştahının artmasının gayrimenkul piyasasını etkileyebileceğini söylüyor. ABD Merkez Bankası'nın (FED) faiz artırması, jeopolitik riskler ve içerideki siyasi ortam sektörü etkileyebilir.

İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes, ilk beş ayda yabancılara toplam 10 bin 353 konut satıldığını ve bu gayrimenkullerden 1,3 milyar dolar gelir elde edildiğini ifade ederek, “Başta konut sektörü olmak üzere ticari gayrimenkul sektörü için de önemli bir pazar oluşturan mütekabiliyet düzenlemesi bir canlandırıcı etki oluşturdu. Ancak, bu konuda aşırı bir beklenti içinde olmamak gerekir. Sektörel büyümenin buna endekslenmemesi gerektiğini düşünüyoruz" diyor.

Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay da benzer bir değerlendirmede bulunuyor: “Geçen yıl yabancılara 20 bin civarında konut satılarak 4 milyar dolarlık bir gelir elde edildi. Bu yıl da toplam satışlar 20 bini bulur. Ancak, 1,2 milyon konutun satıldığı Türkiye'de yabancıya satılan 20 bin konut çok fazla değil ama önemli tabi ki" diyor.
 

YATIRIM İÇİN GAYRİMENKUL CAZİP Mİ?

Öte yandan, yatırım için gayrimenkul alanları da unutmamak gerekiyor. Çünkü, dolardaki dalgalanmalar, altının ve Türk Lirası'nın kötü performans göstermesi de vatandaşları gayrimenkul yatırımına yöneltiyor. Ancak, alınan gayrimenkulün geri dönüş süresinin ortalama 17-18 yıl olduğu görülüyor. Reidin Kıdemli Analisti Orhan Vatandaş'a göre, kira fiyatlarının enflasyon kadar artmaması, geri dönüş süresinin artmasına neden oluyor. Ali Hepşen ise bazı lokasyonların oldukça kârlı olduğu bilgisini veriyor. Örneğin, üniversite etkisi nedeniyle Bursa Görükle'de evler eski ama öğrencilerin ev kiralaması nedeniyle satın alınan gayrimenkullerin amortisman süresi Türkiye ortalaması olan 17-18 yılın oldukça aşağısında bulunuyor. Öte yandan, İstanbul Boğaz hattında gayrimenkul fiyatlarının çok yüksek olması, buna karşın kira fiyatlarının satış fiyatı kadar hızlı artmaması nedeniyle amortisman süresi daha uzun. Orhan Vatandaş, kentsel dönüşüm alanlarının çeperlerindeki yerlerde de amortisman süresinin daha kısa olduğunu söylüyor.
 

15 YILDA 5,5 MİLYON YENİDEN İNŞA

Emay İnşaat Genel Müdürü Tevfik Can ise markalı konut projelerine gerek yatırım gerekse oturum amaçlı olarak daha çok orta-üst sosyo-ekonomik grubun talep gösterdiğini söylüyor.Tevfik Can, “Bizim hedef kitlemiz öncelikle halihazırda yaşadıkları konutu, bir üst seviyeye taşımak isteyen alıcılar. Bunun yanı sıra birikimlerini güvenli bir şekilde değerlendirmek isteyen ve konutu kiraya verme amacıyla satın alan bir yatırımcı grup bulunuyor. Türkiye'nin genç nüfusa sahip olması, her yıl yaklaşık 600 bin kişinin evleniyor oluşu ve genç, bekar veya yeni evli çiftlerin kredi kullanmak suretiyle konut sahibi olabilmeleri de konut satışları için çok önemli bir unsur" diyor. Tevfik Can'a göre, markalı konut projelerinin tercih edilmesinde deprem güvenliği, gayrimenkulden orta vadede kazanç beklentisi, sosyal donatıların varlığı ve yeni teknoloji, güvenlik, estetik gibi kavramlar önemli bir etken.

“Konut piyasasındaki hareketlilikte kentsel dönüşümün etkisi de bulunuyor" diyen Tevfik Can şöyle devam ediyor: “Türkiye'nin nüfusu hızla artmaya devam ediyor. Yıllık nüfus artış hızımız yüzde 1'in üstünde. Bu durum, genç bir nüfusa sahip olmamızı sağlıyor. Kentleşme oranımız ise yüzde 80'lerin üstünde. Kentsel dönüşüm arzın talebe paralel hareket etmesi, riskli yapıların yenilenmesi, güvenli, modern, insan odaklı yaşam alanlarına kavuşulması açısından çok önemli. 15 yıl içinde 5,5 milyon konutun tekrar inşa edilmesi öngörülüyor."
 

FİYATLAR 2008 ÖNCESİNİ YAKALAYAMADI

Türkiye'de her yıl 1 milyonun üzerinde konut el değiştiriyor. 2008 yılında ABD'de başlayan mortgage krizinin etkileri henüz silinmemişken, konut piyasasındaki hareketlilik zaman zaman “Konutta balon riski var mı?" sorusunu akıllara getiriyor. Konuyla ilgili olarak Banu Kıvcı Tokalı, konut fiyatları reel olarak yaklaşık dört yıldır artış trendinde görünse de mevcut seviyelerin hâlâ 2008 krizi öncesi ulaşılan seviyelerin altında bulunduğunu hatırlatıyor. Ancak, bölgesel farklılıkların gözden kaçırılmaması gerektiğine dikkati çeken Kıvcı Tokalı, “Mesela İstanbul'daki fiyatların gelişimine bakıldığında, kriz öncesi seviyelere yaklaşmada daha belirgin bir ivme dikkat çekiyor. Genel ülke çapında konut balonunun varlığına ilişkin göstergelere baktığımızda ise (reel konut fiyat endeksi/reel harcanabilir gelir, reel konut fiyat endeksi/kiralar, reel konut fiyat endeksi/nüfus endeksi, reel konut fiyat endeksi/reel faiz oranı, reel konut fiyat endeksi/konut arz endeksi, konut stoklarının erime hızı gibi), konut fiyatlarındaki artış trendinin henüz risk oluşturucu seviyelere ulaşmadığını düşünüyoruz" yorumunda bulunuyor.

Murat Atay ise sorunlu konut kredilerinin binde beş seviyesinde olduğunu belirterek, kredilerde bir sorun yaşanmayacağını söylüyor. Atay, “Bankalar bu işi sağlıklı götürüyor" diyor.

Orhan Vatandaş da fiyatlarda balon olmadığını belirtiyor. Ancak, bazı bölgelerde fiyatların gerçek değerinin üzerinde olduğunu söylüyor. Vatandaş, “İstanbul'da stokların fazla olduğu yerler var. Atıl bir yapılaşma, talep tarafının iyi analiz edilmediği bölgeler var. Ama Türkiye genelinde düşünüldüğünde bir balon riski yok" diyor.

Tapu.com kurucularından Emre Erşahin ise Türkiye'de gayrimenkul piyasasının şeffaflıktan uzak olduğunu belirterek, artık gayrimenkulde fiyatı “satıcıların" değil, “alıcıların" belirleme zamanının geldiğini ifade ediyor.
 

MALİYET ARTIŞLARI FİYATLARA YANSIMADI

Son bir ayda dövizde yaşanan hareketlilik nedeniyle demir ve beton fiyatlarının yaklaşık yüzde 10 arttığına dikkat çeken Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Okay, “Diğer girdilerin de paralel şekilde artması bekleniyor. Sektör oyuncuları bunu henüz fiyatlara yansıtmadı.

Emay İnşaat Genel Müdürü Tevfik Can da dolar üzerinden alınan inşaat malzemelerinin maliyetleri artırdığını vurgulayarak, “TÜİK'te açıklanan inşaat maliyet endeksine göre 2010 yılında 100 birim olan inşaat maliyetleri 2014 yılsonunda 138 birime çıkmış durumda. Yani, maliyetlerde yüzde 38 artış söz konusu"değerlendirmesinde bulunuyor.

İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes'e göre, önümüzdeki üç yıl için Türkiye gayrimenkul sektörünün gündem konularını kentsel dönüşüm projeleri ile tetiklenen yeni konut ihtiyacı, yeşil bina konsepti, üçüncü köprü-üçüncü havaalanı ve yeni otoyol projeleri ile yeni konut alanlarının gelişimi, hastane ve otel yatırımları olacağını söylüyor. Tanes şöyle devam ediyor: “İstanbul'un yanı sıra diğer şehirlerimizde de hem satış miktarı hem de konut fiyatları açısından artış gözlemliyoruz. Söz konusu alt ve üstyapı yatırımları sona erdiğinde Türkiye yalnızca İstanbul lokomotifinin çektiği bir tren olma görünümünden kurtulacak. İzmir, Antalya, Gaziantep, Bursa ve Adana gibi şehirler de İstanbul'un yükünü azaltacak."
 

ORTALAMA KONUT KREDİSİ 90 BİN TL

Konut satışlarında ödeme yöntemlerine aylar itibariyle baktığımızda oldukça dalgalı bir seyir izlediğini görüyoruz. Reidin verilerine göre, Ocak 2015'te konutların yüzde 40,23'ü peşin, yüzde 22,13'ü banka kredisiyle, yüzde 37,64'ü senetle alındı. Nisan 2015'te peşin ödemeler yüzde 29,41'e düşer, banka kredisiyle alımlar yüzde 38,61'e çıkarken, senetle satışlar ise yüzde 31,98'e geriledi. 2015 Haziran itibariyle ise peşin alımlar yüzde 26,57, banka kredisi oranı yüzde 18,17, senet ise yüzde 55,26 oranındaydı. Senetle konut alımlarındaki artış konusunda ise Reidin Kıdemli Analisti Orhan Vatandaş, inşaat şirketlerinin özsermayelerinin kuvvetli olup olmadığına bakmak gerektiği uyarısında bulunuyor. Birçok inşaat şirketi 60 ay sıfır faizle konut satıyor. Ara ödemeler isteseler de inşaat maliyetlerindeki artış dikkate alındığında bu şekilde konut alacak kişilerin şirketlerin sermaye yapılarına bakmalarında yarar olduğu görülüyor.

Şu anda bankaların ortalama kullandırdığı konut kredisi miktarı ise 90 bin TL seviyesinde bulunuyor. Ortalama vadeler ise yedi yıl civarında. Murat Atay, tüketicilerin vade sonunu beklemeden bir an önce kredileri kapatma eğiliminde olduğunu söylüyor. Atay, 2016 yılında konut kredilerindeki artış oranının yüzde 10-15 seviyelerinde gerçekleşmesini beklediklerini ifade ediyor.

Önümüzdeki dönemde konut kredilerine ilginin devam edip etmeyeceğiyle ilgili olarak Türkiye İş Bankası Genel Müdür Yardımcısı Yalçın Sezen şu yanıtı veriyor: “Ülke ekonomisinde konut sektörünün önemli bir yeri bulunuyor. Konut sektöründeki büyüme, konut talebine yönelik yatırımların ve istihdamın artmasına, milli gelirin büyümesine katkı sağlıyor. Ayrıca, Türkiye'deki ortalama hane halkı gelirinin, nüfusun ve kentleşmenin artması, hane halkı sayısının azalması ve yaşanan göçler göz önünde bulundurulduğunda, konuta olan talebin orta ve uzun vadede artmaya devam etmesini bekliyoruz. Bunun yanı sıra konut kredilerinin milli gelire oranı ülkemizde yaklaşık yüzde 7 seviyesinde gerçekleşirken, Avrupa Birliği ülkelerinde söz konusu oran yüzde 50'nin üzerinde seyrediyor. Bu açıdan bakıldığında önümüzde daha kat edilecek uzun bir mesafe bulunduğunu söyleyebiliriz."

Sezen, diğer taraftan özellikle gayrimenkulün ülkemizde önemli bir tasarruf aracı olarak görülmesine de dikkati çekerek, “Mevcut satın alma talebinin devam edeceğini, ancak konut kredisi faiz oranlarının yükselme trendinde olması nedeniyle, konut kredisi artış hızının bir miktar azalacağını düşünüyoruz" diyor