Konut satışlarına ‘sosyal konut’ freni!

Sosyal konut hamlesi emlak piyasasında dengeleri değiştirdi. Geçtiğimiz aylarda arzın sınırlı, talebin canlı olması nedeniyle fahiş fiyat artışları yapılmıştı. Bugünlerde ise milyonlarca kişi sosyal konuta yönelince talep geriledi. Böylece ‘köpük’ diye tabir edilen gerçek dışı fiyatlamada düşüş yaşanmaya başladı.

Sosyal Konut fırsatı ile konut satışında dengeler değişti. Geçtiğimiz aylarda talebin canlı olmasını fırsata çeviren mülk sahipleri günlük fiyat değişimi yapıyor, rakamlar sürekli artıyordu. Önce konut kredilerine gelen sınırlama, ardından da sosyal konut projesiyle alıcı beklemeye geçti. Fiyatlar ve ödeme koşulları cazip olunca milyonlarca kişi sosyal konuta yöneldi ve talep geriledi. Emlak sektörü temsilcilerine göre talebin gerilemesi ile ‘köpük’ diye tabir edilen gerçek dışı fiyatlamada düşüş başladı.

KÖPÜK ERİYOR

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, konut alıcılarının beklemede olduğunu söyledi. Kredilere gelen sınırlama, alım gücünün azalması ve sosyal konut projesi ile piyasada durgunluk başladığını belirten Akdoğan, “Şimdi birçok alıcı sosyal konutta şansını deneyecek. Eve ya da arsaya başvuru yapacak, evde gençler varsa onlar da başvuru yapacak. Sonrasında ekim ayında Emlak Konut öncülüğünde orta gelirli için bir kampanya başlayacak. Tüm bu yeni imkânlar alıcıların elini güçlendirdi” dedi. Düşen talebin fiyatlara etkisini değerlendiren Akdoğan, “Emlak piyasasında fiyatlar düştü denilemez ama hem artış hızında hem de köpük fiyatlarda gerileme var. Söz gelimi biz ‘evinizin değeri en çok 3 milyon lira’ dediğimiz halde ‘3 milyon 250 bin liradan ucuza satmam’ diyen müşteri, kredilere gelen sınırlama sonrası 3 milyon seviyesine geldi. Bugün ise talep gerileyince 2 milyon 800 bin lira seviyesine düştü. Aslında satıcının burnu sürtüldü. 3-4 ay öncesinde her gün bizi arıyor, ne de olsa alıcı çok diye fiyatı sürekli arttırıyorlardı. Şimdi o kişiler gerileyen taleple gerçekçi rakamlara geliyor. Ayrıca alıcı lehine pazarlık payı da arttı” diye konuştu.

MİLYONLARCA ALICI BEKLEMEDE

Sosyal konutların emlak piyasasına etkisini değerlendiren İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, “6 günde 4 milyon başvuru olması demek, 4 milyon potansiyel alıcının şu an için piyasadan çekilip beklemeye geçmesi demek. Üstelik başvurular da sürüyor. Bu projede altyapılı arsalar da olacak ve önümüzdeki dönemde onlar için de başvuru süreci başlayacak. Böylece milyonlarca alıcı ikinci el piyasa yerine kamunun projelerine yönelecek. İkinci elde fiyat artışının ana nedeni azalan arza rağmen çok yüksek talep olmasıydı. Şimdi talepte gerileme ile fiyatlar düşüş eğilimine geçti” dedi.

TALEP ESKİSİ GİBİ DEĞİL

Emlak danışmanlık şirketi Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş talep sürecindeki gerilemeyi şöyle anlattı: “3-4 ay öncesine kadar gayrimenkul sektörüne ciddi bir nakit akışı oldu. Enflasyon karşısında parasının değerini korumak isteyenler konut aldı ve satışlar hızlı arttı. Alıcı tarafında treni kaçırmama psikoloji vardı. Bu fiyata bir daha bulamam diyen aldı. Bugün ise bu yangın söndü. Kredi sınırlaması ve sosyal konut beklentisi bunda etkili oldu. Kamunun açıkladığı sosyal konut hamlesinin talebe etkisini dar ve orta gelirli kesiminde daha net gördük. Devlet desteği ile 600-700 bin liraya ev satılacağının görülmesi, bu kategoride olan diğer konutlara ilgide azalma yarattı. Daha da önemlisi ‘ev sahibi olamam’ diyen kesimin umudu arttı.” İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İşletme Kooperatifi Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan ise “Aslında sosyal konut projesinin adı yetti. Detaylar açıklanmadan beklenti oluştu ve talep geriledi. Gelecek yeni arz çok önemli ama yeterli değil. Piyasanın ihtiyacı kapsamlı bir konut politikası” diye konuştu.

DURGUNLUK RAKAMLARA YANSIDI

Konut satışında gerilemeyi hem Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri, hem de araştırmalar ortaya koyuyor. TÜİK verilerine göre, Ağustos 2021’den sonra ilk kez yıllık gerileme bu yıl temmuzda oldu. Temmuzda yıllık yüzde 12.9 düşüşle 94 bin konut satıldı. Konut satışı ağustos ayında yüzde 12.7 azalarak 123 bin 491 oldu. Kredi sınırlaması, artan fiyatlarla alıcı kitlesinin azalması ve fiyatlar da çok artmaz beklentisi bu gerilemede etkili olurken, bu etkilere bir de sosyal konut eklendi. Öte yandan Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) sahibinde.com ile hazırladığı rapora göre de İstanbul’da yıllık fiyat artış oranı geriledi. Raporda şu bilgilere yer verildi: “Geçen yılın ağustos ayına göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan metrekare cari fiyatı yüzde 198.7 artarak 13.091 TL olmuştur. Satılık konut ilan metrekare cari fiyatları İstanbul’da yüzde 238.8, Ankara’da yüzde 203.3 ve İzmir’de yüzde 180.4 artmıştır. Ortalama konut metrekare fiyatları İstanbul’da 19.802 TL, Ankara’da 8.848 TL ve İzmir’de 14.583 TL olmuştur. Ülke genelinde ve üç büyük ilde konut fiyatları artmış olmasına rağmen İstanbul’daki konut fiyatlarının yıllık artış oranı uzun bir aradan sonra düşmüştür. İstanbul’daki yıllık fiyat artış oranı geçen aya kıyasla 2.1 puan azalmıştır. Bu azalışın raporlarımızda incelediğimiz dönemdeki (2017 Eylül’den sonra) en yüksek düşüş olması dikkat çekicidir. Konut talebi endeksi haziran ve temmuz aylarındaki düşüşlerin ardından ağustosta yüzde 2.3 artmıştır. Ancak, konut talebinin mayısa kıyasla belirgin bir oranda düşük olması konut piyasasında bir durgunluk emaresi olarak yorumlanabilir.”