Konut satın alırken dikkat!

Alınan konutun aile konutu niteliğini taşımasının, o konutun iade edilmesine neden olabildiğini belirten Avukat Elif Akar, konu hakkında bilinmesi gerekenleri sizler için anlattı.

Toplumun en küçük yapı taşını oluşturan aile kavramı, örf ve âdet kurallarımızın yanı sıra hukuk düzeni bakımından da kutsal kabul edilmiş ve bu kutsal yapıyı koruyabilmek adına çeşitli düzenlemeler getirilmiştir. Ülkemizdeki aile kurumunun temel yapısı göz önünde bulundurularak getirilen bu düzenlemeler, eşler arasında eşitliği, eşlerin birbirilerine karşı olan sadakat yükümlülüklerini tam ve gereği gibi yerine getirmelerini ve her konuda eşlerin birlikte hareket etmesini sağlamayı amaçlar.

Konut, eşin açıkça rızası alınmadığı müddetçe bir başkasına satılamaz

Hükümlerden biri de, esas itibarıyla sosyal ve yaşamsal faaliyetlerini icra ettikleri aile konutunun devrini düzenleyen Türk Medeni Kanunu’nun maddesidir, ancak bu hüküm, uygulamada özellikle ilgili aile konutunun devredildiği 3. kimseler için büyük sorun teşkil edebilmektedir. Türk Medeni Kanunu’ndaki bu maddede; özetle eşlerden birinin, aile konutlarını diğer eşin açıkça rızasını almadığı müddetçe bir başkasına satamayacağı, satması durumundaysa rızası alınmayan eşin hâkimin müdahalesini isteyerek tapu kütüğünün iptalini ve tapunun ilgili bölümüne aile konutu şerhi konulmasını talep edebileceği düzenlenmiştir. Ayrıca, taraflardan birinin eşinin açık onayını almadığı taktirde konusu sosyal ve yaşamsal faaliyetlerini sürdürdükleri aile konutları olan kira sözleşmelerini feshedemeyeceği ve hatta, bu tür kira sözleşmelerine taraf olmayan eşlerin, kiraya verenlerine yapacakları bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelebileceği gibi hususlarda yine bu maddede hüküm altına alınmıştır.

Bir aile konutunun özellikle satın alındığı durumlarda bu konutu satın alan taraf için ortaya çıkabilecek tehlikeli durumu vereceğimiz şu farazi örnek ile anlatmaya çalışalım: Dilek ile evli olan Aykut, Dilek ile birlikte yaşadıkları evlerini, Dilek’in bilgi ve rızası olmadan, Hakan’a ait olan lüks araç karşılığında Hakan’a devretmiştir. Bu devirden çok kısa bir süre sonra acil paraya ihtiyacı olan Aykut, almış olduğu bu aracı bedeli karşılığında Fatih’e satmıştır. Tüm bu olanlardan şüphelenen Dilek, evlerinin satıldığını öğrenmiş ve bunun üzerine bu satışa rızası olmadığını gerekçe göstererek dava açmıştır. Bu noktada, kanaatimizce hâkimin Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde yer alan hükmü uygulayarak tapu sicilinde yer alan kaydın iptal edilerek Aykut ve/veya Dilek’in tekrar evin maliki olması yönünde bir karar vermesi kuvvetle muhtemeldir. Mahkemeden böyle bir sonucun çıkması durumundaysa, hukukumuzda geçerli olan ilkeler gereği hem arabasını hem de almış olduğu evi kaybeden Hakan’ın elinde, Aykut’a karşı başlatacağı ve yıllar süre hukuk mücadelesi dışında bir seçenek kalmamaktadır.

Konuya ilişkin yargıtay kararları nelerdir?

Konuya ilişkin mahkeme kararları incelendiğinde, verilen kararların neredeyse tamamının yukarıda anlattığımız şekilde olduğu görülecektir. Nitekim, Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2016 Tarih ve 2016/16259 Esas, 2016/16213 Karar numaralı kararında “Türk Medeni Kanunu madde 194 hükmü ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır. O halde eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. Gerçekleşen bu durum karşısında davaya konu taşınmazın alt katının aile konutu olduğu tanık beyanları ve mahkemece yapılan keşifle anlaşıldığına göre bu bölümün “tapusunun iptali ile davalı eş adına tescilini ve bu bölüm üzerine aile konutu şerhi konulmasına hükmolunmalıdır.” ifadelerine yer verilmiştir.

Ne yapılmalıdır?

Bu noktada, Türk Medeni Kanunu madde 194 hükmünün olumsuz sonuçlarıyla karşılaşmak istemeyen kimselerin yapması gereken ilk şey, kanaatimce satış işlemi sırasında satın aldıkları ev üzerinde herhangi bir aile konutu şerhi olup olmadığını kontrol etmek olmalıdır. Böyle bir şerhin yer almadığı durumlardaysa, ileride büyük kayıplarla karşılaşılmaması adına, konut alan kimsenin satıcının evli olması halinde bu satıcıdan, eşinin bu satışa rıza gösterdiğini ispatlayabilecek mahiyette bir belgenin talep edilmesi gerekir.