Konut fiyatları nasıl seyredebilir?

Dünya Gazetesi’nden Alaattin AKTAŞ konut fiyatları ile ilgili bir yazı yazdı. İşte o yazı…

Konut fiyatlarındaki artış hız kesmiş gibi görünüyor. Ama acaba bu durum uzun soluklu olur mu, yoksa eskisi kadar değilse de önümüzdeki dönemde yeni bir artış furyası başlar mı?

Önce birkaç veri aktarmak istiyorum. Merkez Bankası verilerine göre yeni konutların fiyatı ağustos ayı itibarıyla son bir yılda yüzde 176 oranında arttı. TÜİK’in dün yaptığı açıklamaya göre inşaat maliyetlerinde eylüldeki yıllık artış yüzde 120 oldu. İnşaat maliyetlerindeki artış ağustos ayında yüzde 117 düzeyindeydi.

Bu veriler bize neyi gösteriyor?

Belki son söyleneceği en başta söylemeli:

“Konut fiyatlarındaki hızlı artışın şaşılacak, yadırganacak bir yönü yok!”

Fiyatlar niye artar?
Herhangi bir ürünün fiyatını artıran üç temel etken vardır.

Ya üretim azdır…

Ya talep çoktur…

Ya da üretim maliyeti çok artmıştır.

Üretimin az olması maliyetin çok artmasından da kaynaklanabilir.

Peki bizim yaşadığımız ne?

Üretim pek az değil ama maliyetler çok arttığı için pahalıya mal ediyoruz.

Talep çok mu, bir dönem öyleydi. Hele hele özellikle Antalya ve İstanbul’daki yabancı talebi. Bu durum da fiyatların yukarı gitmesi sonucunu doğurdu. Gerçi son dönemde piyasa daha dingin seyrediyor. Ağız alışkanlığı hep satışlar azaldı diyoruz demeye de, aslında azalan alışlar. Alışların azalmasının da bir dizi nedeni var. Bir kere fiyatlar öyle bir düzeye geldi ki konut satın almak neredeyse hayal oldu. Tabii ki birikimi olmayanlar için.

Ama son dönemde konut fiyatlarındaki artış biraz hız kesmiş görünüyor. Bunda açıklanan sosyal konut projesinin de etkisi var tabii ki. En azından psikolojik bir etki söz konusu. Bu da bekleniyordu zaten. Ama yapılacağı ilan edilen konut sayısının çok çok üstünde bir talep doğması, büyük bir kesimin talebinin karşılanamayacağı anlamına gelecek.

Kaldı ki vaat edilen konutların ne kadarı tamamlanabilecek, o da ayrı bir konu. Dolayısıyla bu projenin yarattığı psikolojik hava bir süre sonra dağılacak.

Gelecek dönemde ne beklenebilir?
Mevcut tablo böyle… Merak edilen önümüzdeki dönemde neler yaşanabileceği…

Hani son dönemde alışlar biraz hız kesti ya, acaba bu durum iyice belirginleşir ve konut fiyatları geriler mi?

Kış aylarına girilmiş olmasından, konut alımında vatandaşlık hakkı tanıma sınırının 400 bin dolara çıkarılmasından ve Türk parasının değer kaybının yavaşlamasından ötürü yabancı talebi azalır ve bu durum fiyatlar üstündeki baskıyı biraz olsun hafifletir mi?

Yoksa başka gelişmeler olur ve fiyat artışı yeniden hızlanır mı?

Fiyatları yukarı itecek etkenler mi ağır basar, aşağı çekecek ya da en azından yatay seyretmesini sağlayacak etkenler mi?

Fiyatları yukarı itecek en büyük etken aslında ekonomik gelişmeler değil, siyasi tercihler olacaktır.

Seçim, bazı tercihlerde çok belirgin değişiklikler yaşanmasına yol açabilir.

Şimdi bankalara hem bir yandan kredi kullandırın deniliyor, diğer yandan da kredi kullanımının kısıtlanması için adeta elden gelen yapılıyor. Çelişki kimsenin umurunda değil. Ama seçim sürecinde tüm tercihler değişebilir. Örneğin konut kredisi faizleri bugünün enflasyonist ortamında sıfır sayılabilecek düzeylere indirilebilir ve bu durum konut talebini, dolayısıyla fiyatları yukarı itebilir. Böyle bir tercih şaşırtır mı?

Finansal araçlardan konuta mı?
Finansal yatırım araçlarının reel olarak bir getirisinin kalmadığı ortada. Hisse senedi dışında reel kazanç sağlayan bir araç neredeyse yok.

Türk halkının en çok rağbet ettiği dövizde de uzun süredir yatay bir gidiş var. İktidarın seçime kadar en çok gözeteceği gösterge de kur. Dövizin artması hiç mi hiç istenmiyor. Kur artışı tüm dengelerin bozulması ve baz etkisiyle düşüş eğilimine girecek enflasyonun yeniden artması demek.

Dolayısıyla kur artmayacak gibi göründüğü için döviz tutma eğilimi önümüzdeki dönemde bir miktar sekteye uğrayabilir.

Mevduat deseniz, artırılmış faiz oranları bile enflasyonun çok çok altında.

Kur korumalı mevduattaki artış da adeta durdu ve yakında bu hesaplarda çözülme başlarsa şaşmamak gerek.

Para köşeye sıkışıyor! Gidilebilecek pek adres kalmıyor.