KONUT FİYATLARI NASIL DÜŞER? İŞTE YENİ PLAN!

Geniş bir kitle için konut satın almak gün geçtikçe biraz daha uzaklaşan bir hayale haline geliyor. Peki bu durum daha ne kadar devam edecek? Fiyatlar dengelenecek mi, artışlar sürecek mi? Ev fiyatlarındaki artışın sebebi ne? Sektör temsilcileri, sektörle ilgili dikkat çeken açıklamalarda bulundu

Barınma ve konuta erişim vatandaşların en temel haklarından. Fakat son zamanlarda gerek kiralık gerek satılık konut fiyatlarının ulaştığı seviye, vatandaşın bu temel hakka erişimini zorlaştırdı.

Peki bu durum daha ne kadar devam edecek? Fiyatlar dengelenecek mi, artışlar sürecek mi? Ev fiyatlarındaki artışın sebebi ne? Temel bir hak olan konuta erişimin sağlanması, kolaylaştırılması için neler yapılmalı, ne gibi adımlar atılmalı?

Ev fiyatlarıdaki son bir senede yaşanan artışların nedeni oldukça merak ediliyor. Peki ev fiyatları neden artıyor?

Zamların iki ana sebebi, temel inşaat malzemeleri ile tüm diğer girdilerin dolara endeksli olması ve konut arzının yetersizliği olarak belirtiliyor.

Türkiye’de her sene 750-800 bin konuta ihtiyaç bulunduğu fakat son bir senede bu kadar konutun piyasaya sürülemediği, arz tarafından süren sorunların fiyatları etkilediği belirtiliyor.

Fiyatları etkileyen bir diğer önemli etkenlerden maliyetler ise TÜİK’e göre yüzde 48,8 (2021 Kasım itibarıyla) artarken, sektör temsilcilerine göre ise yüzde 100’üden fazla yükseldi. Hatta maliyetlerdeki ciddi artışlar, sene içerisinde çimento fiyatlarını protesto etmek isteyen ülke genelindeki binlerce müteahhit tarafından inşaatların durdurulmasına kadar gitti. 40 şehirde 120 bin İMKON üyesi tarafından yürütülen inşaat projeleri 15 gün boyunca durduruldu.

Yalnızca sektör temsilcileri değil, tüketici dernekleri de kökten çözümün maliyetlerdeki bu yükselişin durdurulmasından, piyasalara güven verilmesinden geçtiğine dikkat çekti.

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, vatandaşın konuta erişiminin sağlanması amacıyla devletin devreye girmesi gerektiğinin altını çizdi.

İnşaatlarda kullanılan malzemelerdeki fiyat istikrarının sağlanması ve genel inşaat maliyetinin optimum seviyede sabitlenmesi gerektiğine dikkat çeken Durbakayım, “Ekonomi yönetimi, fiyat artışına neden olan maliyetlerdeki istikrarı sağlayacak ekonomik tedbirleri devreye aldığı zaman geriye sadece arz ile talebin eşitlenmesi kalır” açıklamasında bulundu.

“Konut talebinin karşılanmasının tek yolu ise fiyatların erişilebilir seviyede olacak şekilde arzın genişletilmesi yani yeni projelerin acilen devreye girmesidir” diye konuşan Durbakayım, “Bunun için de yapılması gereken en önemli adım, inşaatın ana girdisi olan arsanın uygun maliyetle teminidir” dedi.

Tüketici Başvuru Merkezi Onursal Başkanı Aydın Ağaoğlu da fiyatların makul seviyelere düşebilmesi için ilk olarak ekonominin temel kuralı olan arz talep dengesinin kurulabilmesi gerektiğini vurguladı.

Bunun için piyasalara güven verilmesi, siyasi ortamdan güven duyulması gerektiğine dikkat çeken Ağaoğlu, şunları kaydetti:

“Tam rekabet ortamında arz talep dengesi kurulabilirse fiyatlar kendiliğinden olması gereken noktaya gelir. Tam rekabet yok, bu sefer kendi aralarında anlaşıp aynı fiyat artışlarını yapabiliyorlar.”

Ağaoğlu, ev alım satımında alınan vergilerin de yüksek olduğuna, vatandaşı yasa dışı davranmaya ittiğine ve konutun gerçek değerini etkilediğine dikkat çekti.

Her ev satışında iki taraftan da yüzde 2-yüzde 2 olmak üzere toplamda yüzde 4 vergi alınıyor. Bu oranın yüksek olduğunun altını çizen Ağaoğlu, “1 milyon TL’ye ev alan, 20 bin TL de vergi ödemek istemiyor. Bu durum evin gerçek değerini etkiliyor. Yüzde 1-yüzde 1 şeklinde olursa gerçek değerin belirtilmesi açısından daha faydalı olacağını düşünüyorum. Vergiler kabul edilebilir noktaya gelirse her şey daha şeffaf olur. Devlet şu anki vergi sistemiyle vatandaşlarını yasa dışı davranmaya yönlendiriyor” diye konuştu.

Son dönemde kurdaki yükselişlerin ardından fiyatlama yapamadığı için satılık ilanların geri çekilmesi gibi olaylar yaşandı.

‘Fiyatlar daha da artar’ düşüncesiyle konutunu satmaktan vazgeçip tüketici mağduriyeti oluşturanların konut sahibi olan sade vatandaş değil, işin profesyonelleri olduğunu belirten Ağaoğlu, bu kişilerin ifşa edilmesi ve ağır bir yaptırım uygulanması gerektiğinin altını çizdi.

Türk Ceza Kanunu’nun 240. maddesinin belirli bir mal veya hizmeti satmaktan kaçınanlarla ilgili olduğunu dile getiren Ağaoğlu, “Bu maddeye cezanın paraya çevrilemeyeceği ve ertelenemeyeceği fıkrası eklenmeli. İki ay da olsa hapse girmeli bunu yapanlar. Çünkü kamuya karşı yapılan bir eylemden bahsediyoruz. Bunu yapanlar ifşa edilmeli ve gereken cezayı almalı” dedi.

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, devletin orta ve dar gelirli vatandaş için konut inşa etmesi ve satması gerektiğini vurguladı.

Gerçekten ihtiyacı olan insanlar için makul seviyelerde, erişilebilir konut inşa edilip satılması gerektiği dikkat çeken Yazıcı, şu önerilei paylaştı:

“Kentsel dönüşüm yerine mal sahiplerinin dönüşümü desteklenmeli, dönüşümde kredi olanakları güçlendirilmeli. Konut ihtiyacı olan şehirlerde devletin elinde olan araziler hızla imara açılmalı ve piyasaya arz edilmeli. Maalesef bunların hepsini dün yapmamız gerekliydi bugün geç kalmış durumdayız, yarın daha da geç olacak.”

Tersi durumda, fiyatlara doğrudan bir müdahalenin önemli riskleri olduğuna dikkat çeken Yazıcı, serbest piyasa şartlarına müdahale edilmemesi gerektiğini aktardı ve şunları kaydetti:

“Fiyatlara dur denemez çok ama çok büyük riskleri beraberinde getiriyor. İkinci dünya savaşı sırasında ülkemizde bu denenmiş telafisi imkânsız hasarlar vermiş ve geri dönüşü çok zor olmuş. Bugünkü gecekondulaşma mantığı o günlerden bize yadigâr.

Deneni incelediğimizde öğrendiğimiz fiyat kısıtlamaları ve serbest piyasanın durdurulması üretimi tıkıyor ve üretim tıkanınca imalat çarkı dahil tüm inşaat ve buna bağlı iş sektörü duruyor” diyen Yazıcı, “Ayrıca barınma ihtiyacını da karşılanamaz hale getiriyorsunuz. İnşaat sektörü dinamiklerini temelden bozuyorsunuz. Serbest piyasa koşullarına kesinlikle dokunulmamalı.

Tüketiciyi Koruma Derneği (TÜKODER) Genel Başkanı Aziz Koçal ise konuyla ilgili olarak “Konut hakkı temel bir insan hakkıdır. Bireyin, insan onuruna yakışır bir konuta ulaşabilme ihtiyacının kolay, sürekli sürdürülebilir ve güvenli bir şekilde karşılanması gerekir. Bunu da sağlayacak olan devlettir” diye konuştu.

Kira fiyatlarındaki yükselişte tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) belirleyici olduğunun altını çizen Koçal, “Benzer bir uygulama satılık konut fiyatlarında da düşünülebilir” önerisinde bulundu ve bölge bölge değişiklik gösteren fahiş zamların engellenebileceğini belirtti.

“Devlet, şehirlerin ve yerleşim yerlerinin tarihi ve kültürel nitelikleri, çevre değerlerini esas alan bir planlama ile gerekli tedbirleri almalıdır” ifadelerini kullanan Koçal, “Fahiş fiyat artışları ile ilgili yasal bir düzenleme var. Fahiş artış olan konutların da bu düzenleme çerçevesinde ele alınması düşünülebilir. Konut satışlarında, emsal fiyat uygulaması ve rayiç bedeller dikkate alınabilir” dedi.

Keller Williams Cadde Gayrimenkul Danışmanı Burçak Sencer Çokgör, bir konutun fiyatını belirleyen unsurların ‘lokasyon, arsa değeri, inşaat maliyetleri ve paranın maliyeti’ olduğna vurgu yaptı.

Fiyatların düşmesi için arsa maliyetlerinin önemini vurgulayan Çokgör, “Arsa maliyetlerinde kolaylık sağlamak için atıl yerler rant için değil, halk için kullanılabilir” dedi.

İnşaat maliyetlerindeki yükselişlerin önüne geçilemediğini, çünkü dışa bağımlı olunan bu malzemelerin Türk Lirası’ndaki her düşüş sonrası yeniden zamlandığını vurgulayan Çokgör, “Bu malzemeleri yurt içinde üretebileceğimiz bir sanayinin gelişmesi ve bu girdilerin burada üretilmesi için teşvikler verilebilir” açıklamasını yaptı.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ise, dünya genelinde devlet müdahalesinin daha çok teşvikler yönündeki hamleler ile barınmanın desteklenmesi şeklinde olduğuna dikkat çekti.

“Ülkemizde de mevcut teşvikler genişletilerek konut edinme kolaylaştırılabilir” ifadelerini kullanan Erdoğdu, “Bunlardan ilki, henüz konutu olmayan ailelerin ve bireylerin konut edinmesi kolaylaştırılabilir. Bir sonraki adım ise mevcut talebin artışını kontrol etmek olacaktır” diye konuştu. Erdoğdu, konuyla ilgili açıklamasını şu şekilde sürdürdü:

“Örneğin birden fazla konutu olanların, konut yatırımı yerine başka yatırım araçlarını tercih etmelerini sağlamak ve birden fazla konutu olanlara getirilecek farklı vergi modelleri talebi kontrol edebilir. Üzerine düşünülmesi gereken ev ihtiyacı olan bireyleri konut sahibi yaparken, konut satın alabilme imkanı olan bireyleri farklı yatırım araçlarına yönlendirebilmek olacaktır.”