“Konut değil arsa balonu var!”

Gayrimenkul değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından Eva Gayrimenkul Değerleme’nin Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, son dönemlerde sıkça dillendirilen “emlakta balon var mı” veya “konut balonu” gibi iddiaları değerlendirdi. Konut fiyatlarının abartıldığı kadar artmadığını ifade eden Yazıcı, asıl balonun arsa fiyatlarında olduğunu ileri sürdü.

“Abartılı bir durum yok”

Emlak ve konut fiyatlarında meydana gelen artışların değerlendirilmesi esnasında maliyetlerin gözardı edildiğine dikkat çeken Yazıcı, kanıt olarak ise 2010 yılından bu yana kamu ve özel sektör kurumlarının yayınladığı rakamları gösterdi. Özel bir kuruluşun 2010 yılından beri periyodik olarak yayımladığı “Yeni Konut Fiyat Endeksi”ne göre göre 2010-2014 yılları arasında konut fiyatlarının yüzde 48-50 arasında arttığını kaydeden Yazıcı, Merkez Bankası’nın yayımladığı konut iyat endeksine göre ise bu rakamın yüzde 56,1 olduğunu, yine bu süreçte birleşik enflasyondaki artışın ise yüzde 42 olduğuına dikkat çekerek, "Paranın zaman değeri karşısındaki yıpranması sonucunda değeri azalıyor, fiyatı artıyor. 100 birim olan konut fiyatının enflasyona göre zaten 142 birim olması gerekiyor. Bu durumda konut fiyatı bir endekse göre yüzde 6, bir endekse göre yüzde 10 enflasyon üstünde değerleniyor. Yani aslında yeni konutlar veya konut fiyat endeksine enflasyon uyguladığımızda konut fiyatının abartıldığı kadar artmadığını görüyoruz. Sonuçta her yatırım bir risk barındırır, bunu da yatırımın risk getirisi olarak düşünebiliriz. Yani bu durumda bütüne hitap eden bir balondan söz etmek yanlış. Çünkü geliştiricilerin maliyetleri zaten yüksekken nasıl pahalıya mal edip ucuza satabilirler” ifadelerini kullandı.

“Sektör kendi yükünü taşıyor”

TÜİK’in yayımladığı “inşaat maliyet verileri”ne göre ise son dört yılda enflasyonun maliyete yansımasının yüzde 56,2 olduğunu kaydeden Yazıcı,: “Rakamlarla konuşmak gerekli ve rakamlar ortada. Konut fiyatları artıyor doğru, ancak enflasyon da artıyor. İnşaat maliyetleri enflasyondan da fazla artıyor ve bu artış konut fiyatı artışını da geçiyor. Rakamların artışı neredeyse birbirine denk. Bunun üstüne bir de arsa maliyetlerindeki artışı koyarsak sektörden bir balon çıkmıyor, aksine düşen kar marjları nedeniyle sektör kendi yükünü taşıyor diyebiliriz" dedi. “Esas balon arsada!” Durumun bir de arsa boyutunun olduğuna dikkat çeken Yazıcı, sektörün en önemli maliyet kaleminin arsa olduğunu hatırlattı. Arsa fiyatlarındaki artışın belirlenmesi için resmi bir ölçümün bulunmadığını kaydeden Yazıcı, Eva Gayrimenkul Değerleme olarak arsa maliyetlerinde yaşanan gelişmeleri bazı bölgeler bazında özellikle takip ettiklerini ve ölçümleme çalışmaları olduğunu belirtti. Yazıcı ayrıca, bu açıdan bakıldığında özellikle bazı bölgelerde bir “arsa balonundan” bahsetmek mümkün olabilir diye de ilave etti. “KDV henüz tam yansımadı” Değerlendirmeye alınmayan bir başka unsurun ise KDV maliyeti olduğunu belirten Yazıcı, şöyle devam etti: "Hali hazırda mevcut ruhsatlar kullanıldığından henüz yeni KDV maliyetli konut satışı hayatımıza tam anlamı ile girmedi. Bütün bunları üstü üste koyduğumuzda ortaya çıkan tabloda inşaat sektörünün kendi maliyet yükünü taşıdığını görüyoruz. Bu açıdan bakıldığında erişilebilir konut üretmek ülkemizde ne yazık ki gittikçe zorlaşıyor.”

“Erişilebilir segmentte” konut zor

Yazıcı, gelişmiş ülkelerde konut fiyatı/konut kirası dengesinin orantısız artması veya konut fiyatının/hane halkı gelirine oranının düzgün seyretmemesine bakılarak analiz edilen konut balonunun, her iki analiz yönteminde de henüz ülkemizde balon verisi göstermediğinin altını çizdi. Yazıcı, artık “erişilebilir segmentte” konut üretmenin bu maliyetlerle mümkün olmadığını,  o nedenle yüksek segmentte konut üretilmeye sistemin kendisini zorunlu olarak yönelttiğini belirtti.

“Kârlar eskisi gibi değil”

Günümüzde artık inşaat sektöründe yüksek karların olmadığını kaydeden Yazıcı, kar marjlarının yüzde 10-15 seviyelerine inmiş durumda olduğunu ve daha da inecek gibi göründüğünü belirtti. Yazıcı bu yüzden Türkiye'de konut üretmenin gittikçe daha riskli ve maliyetlerden ötürü kaldırılması güç bir yük haline gelmeye başladığını vurguladı. Yazıcı, kar marjlarının hala eskisi gibi olduğunu düşünerek büyük bir hevesle gayrimenkul sektörüne giren yeni oyuncuları bu anlamda büyük bir tehlikenin beklediğini ifade etti.

“Gayrimenkul okur-yazarlığı gerekli”

Yaşanan tüm bu problemlerin adının 'konut balonu' olmadığının, asıl sorunun gayrimenkul okuryazarlığı eksikliğinden kaynaklandığının altını çizen Yazıcı, bu sebeple ülke çapında bir gayrimenkul okuryazarlığı hareketine başlanmasının önemine değindi. Bu hareketin hem ülke ekonomisine, hem de bireysel ekonomiye katkı sağlayacağını belirten Yazıcı, tıpkı finansal okuryazarlıkta olduğu gibi bunda da hükümetin görevlendirmesi ile kamu kuruluşları önderliğinde, özel sektörce desteklenen bir eylem planı olarak projelendirilebileceğini söyledi.