Konut alan içindeki kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiralık ve satılık ev fiyatlarındaki sert artışlar beraberinde şikayetleri de getirdi. Tahliye taahhüdü, beş yılı doldurmadan kiracıyı çıkarmak ya da satışın tapudan dönmesi gibi sorunlar son dönemde katlandı.

Merkez Bankası verilerine göre Türkiye’de konut fiyatları şubatta bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 96,4 artarak rekor tazeledi. BETAM’ın Kiralık Konut Piyasası araştırmasına göre ise Türkiye’de ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış aynı dönemde yüzde 84,2 ile 30 TL’ye yükseldi. Yıllık kira artış oranı ise İstanbul’da yüzde 112,3, Ankara’da yüzde 106,7, İzmir’de yüzde 74 oldu.

Pandemi ve devamında enflasyon süreci ile hem satılık hem de kiralık ev fiyatlarındaki yükseliş durdurulamaz hale gelirken şikâyetler de katlandı. Mülk sahiplerinin devir aşamasında satıştan vazgeçtikleri, kiracıları konut ve işyerlerinden çıkarıp yeni kiracılarla yüksek fiyatlarla yeni sözleşme yapmaya çalıştıkları, kira bedellerine ara dönem artışı talep ettikleri ve benzerleri son dönemde en çok rastlanan şikâyetler arasında yer almaya başladı. Yaşanan birçok sorun karşısında dikkatler kiracı ve ev sahiplerinin haklarına çevirdi.

Gayrimenkul satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekiyor. Buna göre konut satışı yalnızca Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılabilir, noterde veya kişilerin kendi aralarında yaptıkları sözleşmelerin herhangi bir geçerliliği yok. Alıcının özel yükümlülüğüne riayet ederek satın alacağı konutun tapu kaydını incelemesi öneriliyor. Böylece alıcı, konut üzerinde haciz veya herhangi bir irtifak hakkı (kullanma ve yararlanma hakkı) olup olmadığını öğrenebilir. Diğer yandan, tapu siciline güven ilkesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin bu kazanımı korunuyor.

Konut satışlarında devir aşamasına gelindiğinde mülk sahibinin anlık fiyat artışı talep ettiği veya fiyatların daha çok yükseleceği beklentisiyle satıştan vazgeçtiği belirtiliyor. Satış şartlarında anlaştıklarını düşünen alıcı devir aşamasına kadar kredi almış, tasarruflarını nakde çevirmiş veya birtakım taahhütler altına girmiş olabiliyor. Bu durumda mağduriyetin önlenmesi için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması tavsiye ediliyor. Bu sözleşme noterde ve en çok 10 yıllık süre için yapılır ve tapuya şerh edilirse satıcı dışında üçüncü kişilere karşı da öne sürülebilir.

Konut fiyatlarındaki aşırı artışın sonucu olarak son dönemde konut alanların önceliklerinin depreme dayanıklılık değil nispeten düşük fiyat olduğu belirtiliyor. Konut deprem yönetmeliğine aykırı inşa edilmişse veya imar affı kapsamına girmişse, ortaya çıkabilecek aykırılıklardan doğacak maddi, manevi zararlara dikkat çekiliyor. Sığınak olması gereken yerlerin konut haline getirilip ters dubleks ismiyle satışa sunulması bu aykırılıkların çok rastlanan örneklerinden. Alıcının konutu devralmadan bu gibi hususları da araştırması tavsiye ediliyor. Vekaleten yapılan konut satış işlemlerinde mülk sahibinin ve alıcının zarara uğradığı da görülüyor. Örneğin satış bedeli satıcının eline geçmiyor veya alıcı konuta fiilen sahip olmadan başkasına devrediliyor.

Mülk sahibi konut satışı için üçüncü şahsa yetki verecekse vekaletnamede satış bedelinin asile ödeneceğinin yazması öneriliyor. Bu şekilde para doğrudan mülk sahibine gidiyor. Alıcı vekil tayin edecekse de vekaletnamenin sadece belirli süre içinde ve mümkünse konutla ilgili detay verilerek satın almaya olanak sağlayacak şekilde düzenlenmesi öneriliyor. Belirli bir iş için her türlü işlemi yapmayı sağlayacak genel vekaletname düzenlenmesi önerilmiyor. Öte yandan, örneğin yetkisi olmayan vekil, konutu üçüncü kişiye devredip o kişi adına tescil edilmesine neden olmuş olabilir. Mülk sahibi, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Konut kiralarının aşırı yükselmesi ve kiralık konut stokundaki daralma kiracıları güç durumda bırakmaya başladı. Birçok mülk sahibinin, konutu daha yüksek bedelle kiraya vermek için kiracısının tahliyesini talep ettiği, bir kısmının da kiracısından ara zam talep ettiği haberleri giderek artıyor.

Mülk sahibi, sözleşmesi beş yılını doldurmamış kiracıdan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasından daha yüksek kira artışı talep edemez. 1 Temmuz 2020’den itibaren tacir olarak faaliyet gösteren kiracılar açısından da bu oran uygulanmaya başlandı. Mülk sahibi, konutlarda genel olarak bir yılı kapsayan kira dönemi bitmeden kira bedelinde ara zam veya başka bir ad altında artış talep edemez. Kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme kira bedeli hariç aynı koşullarla 1 yıl uzar.

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Sözleşme başlangıcında alınan tahliye taahhüdünün herhangi bir geçerliliği yok. Mülk sahibi gereksinim amacıyla boşaltılmasını sağladığı konutu, haklı sebep olmaksızın, 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden kiralama yasağına uymayan mülk sahibi, kiracısına son kira bedelinin 1 yıllık toplamını tazminat olarak öder. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler (aidat) dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler mülk sahibine ait. Kira tespit davası geriye dönük açılamaz, yeni kira dönemini kapsar. Geriye dönük kiraların tespit davasına konu edilebileceği sözleşmede belirtilse bile geçerliliği yok.

12 aylık TÜFE ortalaması üzerinde kira artışı talebi olan mülk sahibi her 5 yılda bir, kira bedelinin emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenmesi için dava açabilir. Mülk sahibi, kendisi, ailesi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilir ancak gereksinimin gerçek, samimi ve devamlı olduğunu ispatlamalıdır. Mülk sahibi, belirli süreli kira sözleşmesi bittikten sonra ve uzama yılları toplamı 10 yılı geçtikten sonra, kira dönemi bitiminden 3 ay önce kiracıya yapacağı bildirimle sözleşmeyi feshederek kiracısını koşulsuz olarak tahliye edebilir. Konutun yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında konutun kullanımı imkansızsa mülk sahibi, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Konutu satın alan, gereksinim nedeniyle, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Konutu satın alan ayrıca 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek eski kira sözleşmesinin bitiminden itibaren tahliye davası açabilir.