Kiralardaki artışın sebebi günlük kiralamalar mı?

İstanbul başta olmak üzere tüm şehirlerde kiralar artmaya devam ediyor. Bu artışı gerek yabancıların gerek öğrencilerin yoğun talebi etkilerken şimdilerde yeni bir etken dikkat çekiyor: Uygulamalar üzerinden kiralama. Kiracılar evlerinin odalarını alt kiralamaya devam ederken, bazı emlakçılar da bu furyaya katıldı.

Gayrimenkul değeri ve veri analizi sunan bir platformun emlak verilerine göre son 1 yılda İstanbul’da kiralar yüzde 145 arttı.

Hürriyet Gazetesi’nden Gaye Kobal’ın haberine göre Artışları açıklayacak nedenler arasında dikkat çekenlerden biri de günlük kiralamalar. Düzenli kiracıları sorunlarıyla ve olası tahliye işleriyle uğraşmak istemeyen; daha fazla gelir elde etmeyi hedefleyen ev sahipleri uygulamalar üzerinden evlerini günlük kiraya veriyor. Buna bağlı olarak sadece İstanbul’da günlük kiralanan oda sayısı son 4 yılda en az 3 kat arttı.

Gayrimenkul Uzmanı Nilüfer Kas, kira fiyatlarının artışında günlük kiralama uygulamalarının etkin bir rol oynadığının altını çizerek, “2018 yılında İstanbul’da, popüler bir günlük kiralama uygulaması üzerinden 13 bin adet kiralık oda varken, 2021 yılında bu sayı 22 bine, 2022 yılının son çeyreğiyle birlikte 40 binin üzerine çıkmış durumda. Bu sayılar sadece sistem üzerinden yapılan kiralamaları gösteriyor. Sisteme dahil olmadan yapılan kiralamalarla ise bu sayı yaklaşık 100 bini buluyor” diyerek, bu uygulamaların kira artışlarındaki etkin rollerinin doğal olduğunu vurguluyor.

KİRALADIKLARI EVİ KİRALAYARAK KAZANÇ SAĞLIYORLAR

Günlük kiralama uygulamasını kullanan sadece ev sahipleri değil. Öyle ki bazı kişiler Beşiktaş, Kadıköy gibi yoğunluğun fazla olduğu semtlerde kiraladıkları evleri, günlük olarak alt kiraya veriyor; bu sayede hem kiralarını ödüyor, hem de kazanç sağlıyor.

Ortalama ev kiralarının 28 bin 500 TL civarında olduğu Sarıyer’de uygulamalar üzerinden yapılan günlük kiralama ücretleri de oldukça yüksek. Burada evler günlük olarak yaklaşık 2 bin TL civarında kiracı bulurken, onu takip eden Beşiktaş’ta günlük kiralar bin 500 TL civarında. İstanbul’da en düşük kira ortalamasına sahip olan Silivri’de ise günlük kiralama fiyatları 700 TL bandında.

EMLAKÇILAR DA EV SAHİPLERİNİ YÖNLENDİRİYOR

Bazı emlakçılar da ev sahiplerini, günlük kiralama yaparak iki veya üç katı daha fazla para kazanabileceklerini söyleyerek ikna etmeye çalışıyor.

Birçok ev sahibinin kiracı ile uğraşmamak adına evlerini mobilyalı olarak uygulamalar üzerinden kiralayan şirketlere verdiğini söyleyen Kas, “Bu sayede ev sahibi alabileceği rayiç kira bedelinin yüzde 50 üzerinde bir kazanç elde ediyor. Tüm bunlar son iki yılda İstanbul’da yüzde 320, Antalya’da da yüzde 390 oranında kira artışına neden oldu” ifadelerini kullandı.

Biz de uzmanlarla günlük kiralama uygulamalarının farklı açılarını Gayrimenkul Uzmanı Nilüfer Kas ve Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan ile olayın hukuki yönlerini ise Avukat Taylan Tekinalp ve Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ile konuştuk.

ÖZELLİKLE TURİSTİK BÖLGELERDE EVLER GÜNLÜK KİRALANIYOR

Günlük daire kiralamanın uzun zamandır önemli bir gündem olduğunu ifade eden Akdoğan, “Birçok farklı site aracılığı ile binlerce taşınmaz günlük hatta saatlik kiralamalar çerçevesinde piyasaya sunuluyor. Özellikle de turistlik bölgelere yakın olmakla beraber, ulaşım akslarına yakın yerler sıklıkla bu şekilde kiraya veriliyor. Ancak ‘İlan veren gerçekten mal sahibi mi?’, ‘Alt kiralama yetkisi var mı?’ gibi birçok husus kontrol edildikten sonra kişiler bu şekilde ev kiralayabilmeli” dedi.

‘KİRA ARTIŞININ BİRÇOK FARKLI NEDENİ VAR’

Son birkaç yılda artan kira fiyatlarının arkasında farklı etmenler olduğunu belirten Kas, “Konut arzının yeteri kadar olmaması, konutların satış fiyatlarının yükselmesi, inşaat maliyetlerinin artış göstermesi, gayrimenkulün diğer yatırım araçlarına göre enflasyon karşısında yatırımcısına çok kazandırması nedeniyle alıcı talebinin yüksek seyretmesi bu etmenlerin başında geliyor. Son zamanlarda yabancı ilgisi de kira fiyatlarının yukarı yönlü çıkışına yol açtı. Ocak ayından itibaren Rusya-Ukrayna savaşından kaçanlar İstanbul ve Antalya’da çok fazla kiralama yaptılar. Kısa dönemli ve yüksek bedelli kiralamalarda ayrıca yıllık peşin ödeme yapan yabancılar, ev sahiplerinin yüksek kira bedellerini benimsemesine yol açtı” dedi ve devam etti:

“Diğer yandan özellikle bazı kiracılar yükselen kira bedellerini ödeyemedikleri için yaşadıkları konutların odalarını alt kiralama yoluyla kısa ya da uzun süreli farklı kişilere kiralıyor. Ev sahipleri de uzun yıllar kalacak kiracılarla uğraşmamak için kısa süreli kiralama yapmayı tercih ediyor. Bu da ev kiralama uygulamaları yoluyla yapılan kiralamaların sayısının yükselmesine yol açıyor. İstanbul’da Beyoğlu, Şişli, Fatih, Kadıköy, Ataşehir kiralamalarda en çok tercih edilen ilçelerin başında geliyor.”

İZİNSİZ KİRALAMAK SUÇ DEĞİL ANCAK…

İzinsiz alt kira uygulamasının herhangi bir suç tanımına girmediğini söyleyen Tekinalp, “Türk Borçlar Kanunu’nun 322’inci maddesine göre, ‘Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.’ Dolayısıyla kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılmadıkça veya mal sahibinin sonradan verdiği yazılı izni olmadıkça kiracı, kiralanan konutu bir başkasına kiralayamaz” açıklamalarında bulundu.

Kiraz ise bu durumu öğrenen mal sahibinin yapması gerekenin derhal kiracıya ihtarname göndermek olduğunu belirterek, “Kiracının 30 gün içerisinde bu aykırılığı gidermesi ihtarname ile talep edilir. Kiracı bu süreye rağmen alt kiralamaya devam ediyor veya aykırılığı gidermiyor ise bu sözleşme esaslı aykırılık sebebi ile tahliye davasına konu olur ve kiracı tahliye edilir” dedi.

SÖZLEŞMEDE ALT KİRALAMA İZNİ YOKSA YASAKTIR

‘Peki sözleşmelerde alt kiralamanın yasak olduğunu nasıl anlarız?’ sorusunu yönelttiğimiz Tekinalp, konut ve çatılı işyerlerine dair kira sözleşmelerinde açıkça alt kira hususunun yasaklanmasına gerek olmadığının altını çizerek, “Kira sözleşmesinde alt kiraya dair bir açıklamaya yer verilmemişse bu, alt kiranın yasaklandığı anlamına gelir. Ancak sözleşmede açıkça alt kiranın mümkün olduğu düzelenmişse veya daha sonradan mal sahibinin yazılı onayı alınmışsa, kiracının, kiralanan konut veya çatılı işyerini alt kiracılara günlük veya başka bir süreyle kiralaması mümkün” dedi.

EVİ KULLANANLAR SÖZLEŞMEDE AÇIKÇA BELİRTİLMELİ

Evinin bir veya daha fazla odasını uygulamalardan kiralayan kiracılar, bu kişilerin yeni ev arkadaşları olduğu bahanesini öne sürüyor. O halde alt kiralama ev arkadaşı adı altında yapıldığında ev sahibinin kiracıyı tahliye hakkı ortadan kalkar mı?

Kira sözleşmelerinde kimlerin kira sözleşmesi sahibi ile birlikte o taşınmazı kullanabileceğinin açıkça yazması gerektiğini ifade eden Kiraz, “Eğer açıkça yazmıyor ise bu durumda bir kişi evi birlikte kullandığı kişiyle alt kiralama ilişkisi kurmuş sayılır. Öğrenci evi, evli olmayan çiftlerin birlikte kullandıkları evler veya arkadaşların birlikte kiralamış oldukları evlerde mutlaka kiracıların ya sözleşmeye imza koyması ya da kira sözleşmesinde evin bu şekilde kullanılacağının belirtilmiş olması gerekir. Aksi halde sözleşmeye esaslı aykırılık olur ve tahliye sebebi oluşur. Ancak aile konutu olarak kullanılan taşınmazlar veya şirket merkezlerinde böyle bir durum yok” açıklamalarında bulundu.

Bir evin her odası tek tek kiraya veriliyorsa bu artık Yargıtay kararı ile ticari kiralamadır. Bu noktada Maliye Bakanlığı’na resmi açılış yapılarak beyan verilmesi İç İşleri Bakanlığı’nın istemiş olduğu yetkili temsilci atanarak 24 saatlik dilimler halinde kimlik bildirimlerinin polise yapılması halinde oda oda kiralama yapılabilir. Ancak oda oda kiralamada da yine eğer bu taşınmaz mesken niteliğindeyse, tek maliki yok ve birden fazla kişi yaşıyor ise kat maliklerinden yüzde 100 onay alınmak zorundadır.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz
SİTELERDE Günlük Kiralama OY BİRLİĞİ İLE BELİRLENİR

Ev sahiplerinin sırf günlük kiralamalar için ev aldığını söyleyen Kiraz, bu durumun genellikle site sakinleri ve yöneticileri tarafından hoş karşılanmadığını belirtti.

“Yargıtay çok yeni bir kararında günlük kiralamaların ticari kiralama olduğuna hükmetti. Bu durumda kişi ister kendisi isterse alt kiralama hakkı tanıdığı kiracısı olsun günlük kiralamayı eğer bir apartman veya sitede yapacak ise bu durumda tüm kat maliklerinin oy birliği ile alacakları karar neticesinde bu evi günlük olarak kiraya verebilirler. Biraz önce alt kiralama hakkının verilmediği hallerde tahliye hakkı apartman veya sitelerde bu izin alınmadığı takdirde artık tüm kat maliklerine de ait olacaktır. Tek bir kat maliki dahi eski hale getirme davası açarak o apartman veya sitede günlük kiralamayı yasaklatabileceği gibi o daireden de kiracıyı tahliye ettirebilecektir.

EŞYALARA ALT KİRACI ZARAR VERİRSE, KİRAYA VEREN DE SORUMLU

Uygulama üzerinden günlük kiralanan evlerde yaşanan en büyük problemlerden biri de eşyalara zarar gelmesi. Peki bu durumda kim sorumlu?

Kiracının kiraladığı yeri sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlü olduğunu belirten Tekinalp, “Taşınmazın eşyalı olarak kiralanması halinde kiracı, eşyaları özenle kullanmalı. Bu yükümlülük aynı şekilde alt kiracı için de geçerli. Dolayısıyla kiracının ev eşyalarına zarar vermesi halinde, kiracı bu zarardan sorumlu olur. Zarar verenin alt kiracı olması halinde ise bu zarardan hem kiracı hem de alt kiracı, kiraya verene karşı birlikte sorumludur” ifadelerini kullandı.