Kiracılar hangi giderlerden sorumludur?

Her yıl dönem sonunda site ve apartmanlarda mahsuplaşma yapılmalı mı? Kiracı, yönetici olabilir mi? Kiracı site genel kuruluna vekaleten katılıp aidata itiraz edebilir mi? Bu vekalet noterden mi alınmalı? Site havuzundaki yenileme giderini, yıkılan 30 yıllık duvarın tadilat parasını kiracı ödemek zorunda mıdır? Tüm bu soruları Hürriyet’ten Oya Armutçu, İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık’a yöneltti. İşte sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları şöyle:

1) KİRACILAR HANGİ GİDERLERDEN SORUMLUDUR?

Avukat Kısacık: Kiracı, sadece olağan yönetim giderlerinden sorumludur. Yatırım ve demirbaş niteliğindeki harcamaların bedelini malik öder. Kiracı bu tür giderleri ödemez. Örnek verirsek; havuzdaki esaslı bakım onarım ve yenilenmesi gideri kiracıdan istenemez. Buna karşılık havuzun işletilmesiyle ilgili günlük ilaçlama, temizlik, aydınlatma, personel ücreti vb. giderler kiracıdan istenebilir. Malikin ödemesi gereken yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri kiracı ödemek zorunda değildir.

2) DÖNEM SONUNDA MAHSUPLAŞMA GEREKİR Mİ?

Site ve apartmanlarda dönem sonunda mahsuplaşma yapılmalı mı? Nasıl yapılmalı?

Evet, mahsuplaşma yapılmalıdır. İşletme projesi genellikle yıllık yapılır, çok yıllık yapılmaz. İşletme projesi dönemi bitince mahsuplaşma yapılması, gelir ve giderlerin sıfırlanması gerekir. İster kiracı olalım, ister mal sahibi olalım, bu konuda ısrarcı olmalıyız. Mahsuplaşma yapılmasını ısrarla talep etmeliyiz ve mutlaka bunu sağlamalıyız. Çünkü, apartman ve site yönetimine her ay düzenli olarak ödediğimiz ve aidat olarak nitelendirdiğimiz aylık sabit miktar aslında ortak gider avansıdır. Avans olarak alındığına göre, dönem bitince gerçekleşen gider hesabının yapılması ve ödenen miktarla karşılaştırılmak suretiyle, herkesle ayrı ayrı mahsuplaşmanın yapılması gerekir. Maalesef sitelerin çoğu bunu yapmamaktadır.

YÖNETİM PLANINA KONULMALI

Kiracı, malikine ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarıyla sınırlı olarak ödeme yapmak durumunda kalmışsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 22. maddesi gereği yaptığı ödemeyi kira borcundan mahsup edebilir. Ancak kira sözleşmesinde açıkça yazılmayan hallerde kiracı kira bedelinden kesinti/mahsup yapamaz. Aksi halde; kira borcunu
eksik ödediğinden temerrüt gerçekleşir. Bu durumda genel hükümlere göre, ödediği tutarı malike rücu edebilir. Mahsuplaşma yapma yükümlülüğü yönetim planına (YP) konulmalı ki yöneticiler bunu yapmak zorunda kalsınlar.

3) BAHÇE DUVARININ TADİLAT GİDERİ İSTENEBİLİR Mİ?

Okur Y.Z.: Yazları kiracı olarak bulunduğum site 30 yıllık. Duvarı çöktü. Tadilatı yapılıyor. Ev sahibi, duvar tadilatının parasını benim ödememi istiyor. Duvar tadilat parasını kiracı olarak ben ödemek zorunda mıyım?

Eskiyen, yıpranan, yıkılan bahçe duvarının yapılması/tadilatı için yapılan giderlerden mal sahipleri sorumludur. Kiracıdan istenemez. 30 yıllık bir site duvarı rüzgâr, yağmur gibi dış etkenlerle yılların yorgunluğuna dayanamayıp yıkıldı ise yazın başında yazlık siteye taşınan, belki yaz tatili bitince kiracılığı da bitecek olan birinden bu duvarın yapım bedelini almak, yasal düzenlemeye ve hayatın olağan akışına aykırı bir uygulama olur.

4) OLMAYAN KAPICININ PARASINI ÖDEMEK ZORUNDA MIYIM?

Okur S.H.: 52 daireli bir sitede oturuyorum. Yaklaşık 6 senedir kiracıyım. Bu zamana kadar aidatlarımı düzenli olarak ödedim. Ta ki bu aya kadar. Yaklaşık 1.5 aydır kapıcımız yok. Ama yönetici, olmayan kapıcının parasını istiyor. Ben de vermiyorum. Almadığım hizmetin karşılığını neden vereyim?

Yöneticiler işletme projesi yaparken ödenecek aylık avans miktarını belirlerken makul bir miktar belirlemelidirler. Örneğin, apartman görevlisi yoksa, onunla ilgili bir gider kalemini bütçeye koymamalıdırlar. Ancak, yönetici fahiş bir miktar belirledi diye, aidatı ödememek de çözüm olmaz. Apartmanın/sitenin ortak alan, yer ve tesislerinin giderleri ödenmeyince; temizlik hizmeti aksar, ortak alanlar aydınlatılamayacağı için karanlıkta kalınır, asansörler çalışmaz. Aidatı ödememek yerine başka çözüm yolları bulmalıyız. Yöneticinin görevini iyi yapıp yapmadığını denetçi denetlemelidir. Gerektiğinde denetçinin veya 1/3 kat malikinin talebiyle olağanüstü GK toplanmalı, yöneticinin görevine son verilmeli, yeni yönetici seçilmelidir. GK fahiş aidatı makul seviyeye de çekebilir. Buna da yetkilidir. Hatta, bir suistimal varsa GK’da karar alarak, yönetici aleyhine cezai ve hukuki yasal yollara da başvurulabilir. İşini iyi yapmayan yöneticiyi değiştirmek ve GK’de aidatı indirmek gibi, gerçekleşen gider hesabının yapılmasını ve mahsuplaşmayı sağlamak da çözüm yollarından biridir.

5) KİRACIYIM, GENEL KURUL’A KATILABİLİR MİYİM?

Okur İ.D.K.: Geçen sene bir siteye taşındım. Aidat çok yüksek. İtiraz ettiğimde yönetici, “Genel Kurul böyle karar aldı” diyor. Mülk sahibim yurtdışında olduğu için GK’lere gelemiyor. Onun yerine GK’ye ben katılamaz mıyım?

Kiracılar, GK’lere katılamazlar. Kiracı olmak GK’ye katılma hakkını doğrudan vermiyor. Kiracılar, kendi mal sahiplerinden veya sitedeki başka bir malikten vekâlet alırlarsa ancak o zaman vekil sıfatıyla GK’ye katılabilirler.

Okur Ü.U.: Kiracı olarak bulunduğum sitede mal sahibi adına kiracılar GK’ye katılmak istediğinde, yönetici adi yazılı vekâleti kabul etmiyormuş. Vekâletin noterden verilmesi gerektiğini söylüyormuş. Bu doğru mu?
öneticinin bu dayatması asla doğru değildir. Vekaletin noterden olması gerekir diye bir kural yoktur. Esasen vekalet hiç bir şekle tabi değildir. Adi yazılı ve ıslak imzalı olması yeterlidir. Hatta, e-postayla dahi verilse geçerlidir. Bazı Yargıtay kararlarına göre sözlü dahi olabilir. Ancak, bir itirazla karşılaşmamak ve ispat kolaylığı açısından yazılı olması daha doğru olur.

6) KİRACI, YÖNETİCİ OLABİLİR Mİ?

Sitenin temel ana/temel yasası niteliğinde olan YP’de herhangi bir yasak yoksa kiracı da yönetici olabilir. Hatta apartmanımızda kiracı dahi olmayan mahallemizdeki kırtasiyeci emekli öğretmen Mehmet Bey’i yönetici olarak seçebiliriz. Büyük bir site isek öyle bir siteyi amatörce yönetmek zor olacağı için bir yönetim şirketini de yönetici olarak atayabiliriz. Ya da YK bizlerden olur, bu tür profesyonel şirketlerden güvenlik-temizlik hizmeti alabiliriz.

7) KİRACI, DENETÇİ OLABİLİR Mİ?

KMK’deki yasal düzenlemeye göre denetçinin malik olması gerekir. Dolayısıyla, kiracı denetçi olarak seçilemez, görev yapamaz.

8) DEVREMÜLKÜN BANYO -MUTFAK TADİLAT GİDERİNİ KİM ÖDER?

Devremülk sahipleri kendi devremülkleri ile ilgili giderleri aralarındaki devremülk sözleşmesine göre kendileri öderler. Banyo ve mutfak tadilatı gibi giderler olağan kullanım gideri niteliğinde olmayıp yatırım ve demirbaş niteliğindeki bir gider olduğu için mal sahibine aittir. Kiracıdan istenemez.

ÖRNEK MAHSUPLAŞMA

Gerçekleşen gider hesabını ve mahsuplaşmayı bir örnekle açıklarsak; konu daha iyi anlaşılacaktır: Bir sitede yönetim giderleri için aylık 1.000 TL’den 12.000 TL avans toplandığını varsayalım. 200 bağımsız bölümlü olan bu sitede (tüm bağımsız bölümlerin aynı aidat miktarını ödediğini varsayarsak) bir yılda 12.000 TL x 200 = 2.400.000 TL para toplanmış olur. Gerçekleşen giderin ise 2.200.000 TL olduğunu varsayalım. Bu durumda 200.000 TL fazla avans toplanmış demektir. Bu 200.000 TL’nin her malike 1.000’er TL olmak üzere iade edilmesi veya sitede oturmaya devam ediyorlarsa, o malikin yeni dönem aidatına mahsup edilmesi, kendisinden o kadar az para alınması gerekir. Bütçe istisnai olarak fazla vereceği gibi açık da verebilir. Örneğin o sene kış çok çetin geçti, çatılar uçtu, kar temizliği için öngörülenden çok daha fazla gider oldu. Dolayısıyla, toplanan avans yetmedi. Bütçe toplamda 400.000 TL, daire başına 2.000 TL açık verdi. Bu 400.000 TL açık (eksik miktar) yeni dönem bütçesine eklenmemelidir. İlgili dönemde bu hizmetlerden yararlananlardan tahsil edilmelidir. Aksi halde, siteye yeni taşınan biri, farkına varmadan geçmiş döneme ait bu borcu ödemiş olur. Bu da büyük bir haksızlıktır.