Kiracılar dikkat! Hak Kaybı Böyle Önleniyor!

Sulh ve icra hukuk mahkemelerinde görülen kira tespit ve kira tahliye davalarının, toplam dava sayısına oranının bir senede yüzde 10’lardan yüzde 20’lere yükseldiğine dikkat çekilirken, genel davalar arasında da ilk sıralara ulaştığı belirtiliyor.

Kira tespit ve tahliye davalarının ana sebeplerinden biri de konut sahiplerinin kiracılarını tahliye etme nedenlerinden kaynaklanıyor. Kira fiyatlarının enflasyonun üzerinde olması sebebiyle kiracılar da evlerini tahliye etmek, mevcut ödediği kiradan çok daha fazlasını vermek ve kirada oldukları konutlarından ayrılmak istemiyor. Avukat Oğuz Kara da en sık karşılaştığı tahliye gerekçelerinden birinin konut sahibinin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye olduğuna dikkat çekiyor. “Malum kira miktarlarında ciddi artışlar oldu. Önceden ev sahibi kendi konutunu kiraya verirken, kendisi de başka bir konutta kirada kalabiliyordu. Ancak kira miktarlarındaki artış, insanların kirada hayatını idame ettirmesini zorlaştırdı” diye konuşan Avukat Kara, bu nedenlerle konnut sahiplerinin başka bir evde kirada kalmaktansa kendi evlerine dönmeyi daha makul bulduklarını belirtti.

Oğuz Kara, “Diğer yandan kira sözleşmesiyle düşük miktarda belirlenen kira bedellerinde kanunda öngörülen miktarlardan fazla artış yapılamayacak olmasının da kiraya verenleri bu fikre daha çok ittiğini düşünüyorum” şeklinde konuştu.

Sık sık karşı karşıya kalınan tahliye gerekçelerinden biri de konut sahibinin evinde kendisinin, oğlunun ya da kızının oturacağını belirmesi. İlerleyen zamanlarda da fark ediliyor ki evde oturan kişi konut sahibinin oğlu, kızı veya kendisi değil. Bu gibi durumlarda tahliye edilen kiracının dava açma hakkı bulunuyor mu? Ev sahibi kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri ihityacı bulunması ve kiralanan yeri kullanma zorunluluğu doğması durumunda kiracıya tahliye davası açılabilir. Fakat Oğuz Kara konut ihtiyacı olan kişi veya kişilerin kanun maddesinde sınırlı olarak sayılmış bu kişilerden biri olması gerektiğini belirtti.

Diğer bir şartın ise zorunlu konut gereksiniminin gerçek ve samimi olması gerektiğine vurgu yapan Avukat Kara, şartların bulunması durumunda fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sürecin sonlandırılabileceğinin altını çizdi. “Bu yasa hükmünden yararlanılarak gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ev sahibi, söz konusu evi herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralayamaz” ifadelerini kullanan Kara, konut sahibinin evini yeniden kiraya vermek istiyorsa eski kiracısına bildirim yaparak bu yeri tekrar kiralamak isteyip istemediğini sormasının gerekli olduğunu da dile getirdi. Aksi durumda kiracı, kiraya verene karşı bir senelik kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat davası açabilir.

Yaşanılan problemler arasında kirada oturulan konutun başka birine satılması da vbulunuyor. Hatta yeni konut sahibiniz evde kendisinin oturacağını bildirerek sizi tahliye bile ettirebilir. Peki kira kontratınızı yeni imzaladıysanız ya da konuta yeni taşındıysanız ne olacak? Avukat Oğuz Kara, yeni konut sahibine kanunun 1 aylık süre verdiğini belirtti. Konutun yeni sahibi konutu kullanmak ve kiracıyı tahliye etmek istiyorsa bu sürenin çok önemli olduğunun altını çizen Kara, “Yeni ev sahibinin satın alma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya gayrimenkule ihtiyacı olduğunu ve tahliye etmesini istediğini yazılı olarak bildirmesi gerekiyor” diye konuştu. Oğuz Kara, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca mülkün yeni sahibinin ihtiyacı nedeniyle yazılı bildirim koşulunu da yerine getirerek kira sözleşmesini dava yoluyla bitirmesinin mümkün olduğunu da ifade etti.

Avukat Oğuz Kara, “1 ay içerisinde yazılı bildirim yapıldıktan sonra eğer kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreliyse kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalı. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa 6 aylık sürenin bitmesi beklenmeden dava yoluyla tahliye edilebilir” açıklamasında bulundu. Sonuç olarak konut tahliye edildi ve yeni mülk sahibi evi kendisi kullanmıyor. Peki bu durumda ne yapılabilir? Oğuz Kara, yine kiraya verenin söz konusu konutu herhangi bir haklı ve yerinde nedene dayanmaksızın 3 sene boyunca eski kiracıdan başka birine kiralayamayacağına, bu hükme uyulmaması durumunda son kira senede ödenmiş olan bir senelik kira bedelinden az olmamak koşuluyla tazminat ödemekle yükümlü sayılacağını vurguladı.

Peki ortada hiçbir neden bulunmuyorken; kiracı kirasını günü gününe ödüyorsa ve konutu hiçbir zarar vermiyorsa konut sahibi kiracıyı tahliye ettirme hakkını bulunduruyord mu? Oğuz Kara kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklı tahliye nedenleri olduğunun altını çizdi.

Kiraya verenden kaynaklı tahliye nedenleri arasında kiraya verenin konut gereksinimi, iş yeri gereksinimi, yeni malikin konut ya da iş yeri gereksinimi, kiralanan taşınmazın inşa ve imarı bulunuyor. Kiracıdan kaynaklı tahliye nedenleri de tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun varlığı, kiralanan yeri özenle kullanmama ve komşulara saygı göstermeme, kiracının kiralanan yere kasten ağır bir zarar vermesi, kiracının iflası, temerrüt olarak belirtiliyor.

Avukat Oğuz Kara, “Sonuç olarak ifade edilmelidir ki konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda ifade edilenlerle sınırlıdır. Yasa koyucu, kira sözleşmelerinin keyfi nedenlerle sona erdirilmemesi ve mağduriyetlerin meydana gelmemesi için hangi nedenlerle kira sözleşmesinin feshedilebileceğini ve tahliye davası açılabilecek halleri kanunda tek tek saydığından, tahliye davası ancak kanunda belirtilen bu nedenlere dayanılarak açılabilir. Bu durumlar dışında ancak bildirim yoluyla fesih gündeme gelebilir” diye konuştu.

Tahliye süreçleri esnasında emlakçılar da problemler yaşıyor. Bunlardan biri de evi yeni kiralamış bir kiracının kısa bir süre sonra tahliye edildiğinde ödediği emlakçı bedelini geri istemesi. Peki kiracı böyle bir hakka sahip mi?

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, “Sonuçta emlakçı mal sahibinin evi satıp satmayacağına karar veremiyor. Bilerek yapılıyorsa meslek etiğine uygun davranılmamış olur. Ev satılıkta ve emlakçı da bunu biliyorsa söylemesi lazım. Eğer emlakçı da bilmiyorsa o zaman emlakçının bir şey geri ödemesi etik değil” açıklamasını yaptı.

Akdoğan, emlakçının edindiği bütün bilgileri, belgeleri hizmet esnasında kullanması gerektiğine ve bütün bilgilerde objektif olunması gerektiğine vurgu yaptı. “İnsanların kararlarını etkileyecek nitelikte bilgileri gizlememesi gerekir” diye konuşan Hakan Akdoğan, eğer emlakçı bunu gizliyorsa meslek etiğine ve çalışma kurallarına uygun davranmadığını, bilgilerin gizlenmesinin çalışma kurallarına aykırı olduğunu ifade etti.

Konutu tahliye ederken neredeyse pek çok kiracı depozitosunu iade alamıyor. Avukat Oğuz Kara yeni düzenleme uyarınca depozitonun bankaya yatırıldığı kira sözleşmelerinde, bu durumun artık kiracılar açısından problem olmadığını dile getirdi. Kiraya verenin kesinti yapabilmesi için kiracının rızasının varlığı ya da kiracının rızası bulunmuyorsa kesinleşmiş bir mahkeme kararı veya icra takibinin olması gerektiğine dikkat çeken Kara, “Depozitonun iade edilmemesine ya da kesinti yapılmasına kiracının rıza göstermemesi halinde, kiraya veren zararının bulunduğunu iddiasıyla dava açması ve bu davayla zararının olduğunun kesinleşmesi halinde zararı oranında depozitodan kesinti yapabilir” diye konuştu.

Kara, ayrıca kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için konutta olağan kullanım sonucunda yaşanan yıpranmanın haricinde bir zararın varlığının gerekli olduğunun altını çizdi. Kara, “Zira kiracının sözleşmeye uygun kullanımı nedeniyle kiralanan evde meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumluluğu yok. Bu nedenle kiralanan evdeki olağan yıpranmalar nedeniyle kesinti yapılması mevzuata aykırı” dedi.

Peki konut sahibi enflasyondan fazla bir kira isterse, böyle bir durumda kiracı hakkını nasıl savunmalı? Bu soruyu Avukat Oğuz Kara, “Kira artış oranında iki ihtimal söz konusu. Taraflar sözleşmede kira artışının ne kadar olacağını konuşmuş olabilir veya bu konuda herhangi bir anlaşma yapılmamış olabilir. Taraflar arasında anlaşma varsa, anlaşmadaki oran kadar artar Bu miktar da bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Taraflar arasında anlaşma yoksa yine tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde kişiler tarafından belirlenir” şeklinde yanıtladı.

“Ayrıca taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığının önemli olmadığı bir durum var. Buna göre süresi 5 yıldan uzun bir süre olarak kararlaştırılan veya 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve bunların ardından her 5 yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak olan kira bedeli, TÜFE sınırı olmaksızın somut olayın özelliklerine göre hâkim tarafından belirlenebilir” diye konuşan Kara, kira tespit davasının şartlarına değinmek gerektiğinin altını çizdi. Kara, “Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi olmalı. Sözleşmenin yazılı olma şartı bulunmuyor. Tarafların iradelerine göre sözlü olarak da kira sözleşmesi kurabilir” diye konuştu. Sonuç olarak eğer konut sahibi enflasyonun üzerinde bir kira isterse dava açılabilir.

Bazı site sakinlerinin ödediği aidatlar da neredeyse kira fiyatlarına ulaştı. Yüksek aidata ise neden üç gerkeçe bulunuyor. Aidatın yarısından fazlasının personel ücretlerinin meydana getirdiğini aktaran uzmanlar, elektrik su ve bakım maliyetlerinin de aidatların yükselmesine sebep olduğunu vurguluyor. Yöneticinin bütçeyi dengelemesi için bu yükselişleri yapmak zorunda olduğuna da dikkat çekiliyor. Fakat kanunda site aidatları için bir üst limit belirlenmemiş olmasını fırsat bilen site yönetimleri giderlerin çok üstünde aidat bütçesi tespit edebiliyorlar.

Hukuksal açıdan ise herhangi bir sorunla karşılaşmamak için site içerisindeki genel kurula katılımın şart olduğu belirtiliyor. Öyle ki site yöneticileri ve kat maliklerinin tespit ettiği aidat ücretlerinde, aldığı kararlarda kiracılar söz hakkına sahip değil. Aidatlara ilişkin tek kanun ise aidat ücretinin kira tutarını geçmeyecek olması.

Peki fahiş aidat tutarlarının önüne nasıl geçilebilir? Binanın ortak giderleri ve bakımına ilişkin konuların tamamında aidatların mülk sahibi tarafından ödenmesi gerekli. Eğer buna dikkat edilmeden bir işletme projesi yapılırsa, kiracılar hiç farkına varmadan yatırım ve demirbaş niteliğine sahip giderleri de ödemek zorunda kalabilir.

Kira sözleşmesinde yer alan bir hükümle bu sorumluluğun kiraya yüklenebileceğini belirten uzmanlar, kira sözleşmeleri yapılırken özel bir analiz gerektiği konusunda da uyarı yapıyor. Aidatlar ve giderlerde yasaya aykırılıkla beraber gereksiz yüksek bir ücret bulunuyorsa kat malikinin dava açma hakkı bulunuyor. Bu davanın 1 ay içerisinde açılması ise oldukça önem arz ediyor. Böylelikle fazla aidat talebinin iptal edilebiliyor.