Kira kontratı imzalarken dikkat edilmesi gereken hususlar!

Ev sahibi ve kiracılar arasında imzalanan kira kontratları yeteri kadar incelenmeyince beklenmedik sonuçlara neden oluyor. Uzmanlar kira kontratı imzalamadan önce dikkat edilecek noktaları ele alıyor.

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, kiraların yükselmesinin sebebini konut arzındaki az olmasına bağlayarak, “Konut arzı az, talep de fazla olduğu için kiralarda artışlarla karşı karşıya kaldık” şeklinde konuştu.

‘TALEP PATLAMASI OLDU’
Pandemiden kaynaklı ekstrem durumlar yaşandığının altını çizen Akdoğan, “Binası kentsel dönüşüme giren insanların ev ihtiyacı, göçmenlerin ev ihtiyacı, yüz yüze eğitimin başlamasıyla birlikte öğrencilerin ev ihtiyaçları derken, talep patlaması oldu” dedi.

Avukat Ceren Satıcı ise mevcut kiracılara yönelik kira yükselmesi yönündeki baskının ‘yasal bir zemini’ olmadığına dikkat çekti. Satıcı, bu konuda mevzuatta düzenlemelerin mevcut olduğunu fakat yeterince bilinmeyen bu düzenlemelerin de evi kiraladıktan sonraki dönemi için bir koruma tedbiri olduğunu dile getirdi.

Kiralardaki yükselme sebebiyle son zamanlarda pek çok kiracı da, masrafları paylaşmak için ev arkadaşı aramaya başladı. Peki eve ortak kiracı alınabilir mi? Avukat Ceren Satıcı ve Hakan Akdoğan bu konuda aynı yanıtı veriyor. Yasal olarak bir ev arkadaşı alabilmeniz için mülk sahibinden izin alınması gerekiyor. Konuta, ev sahibinin haberi olmadan ev arkadaşı alınması yasal değil. Bu tespit edilmesi halinde ev sahibi kiracıya tahliye davası açabilir. Yazılı bir izin olmadan ev arkadaşı alınamıyor. Eğer ileriki süreçte böyle bir durumla karşı karşıya kalabileceğinizi düşünüyorsanız, mutlaka bir alt kiralama yetkisi alınması gerekiyor. Kira kontratında ev sahibi kiracısına alt kiralama hakkı verilirse kiracı ev arkadaşı alabiliyor. Kullanmadığı dönemlerde de evi başka birine kiraya verebiliyor.

Ev sahibinizle anlaştınız ve size ortak olacak, giderleri ortaklaşa ödeyebileceğiniz bir ev arkadaşı buldunuz. Ancak bir müddet sonra ev arkadaşınızla aranızda bir sorun çıktı ve evden biri ayrılacak. Peki geride kimin kalma hakkı bulunyor. Avukat Ceren Satıcı, “Burada dikkat edilmesi gereken husus, evde birlikte ikamet eden kişilerin arasındaki sözleşmesel ilişkinin niteliği olmalı” dedi.

Satıcı, “Bu nedenle de kira sözleşmesine konu olan taşınmazı kullanma ve yararlanma hakkı, kiracı kimse ona aittir. Aralarında uyuşmazlık çıkan ev arkadaşlarından kiracı sıfatına sahip olan kişinin taşınmazda kalmaya devam etme hakkı, sözleşmesel ilişki gereği hukuka uygun olacaktır. Ancak aralarında bir alt kira sözleşmesi bulunması durumunda ise bu defa alt kiracı ve asıl kiracı arasındaki bir hukuki süreç başlar” şeklinde konuştu.

Ev sahipleri evlerini daha yüksek fiyattan satmak ya da kiraya vermek için bazı durumlarda kiracısını tahliye etmeyi tercih edebiliyorlar. Böyle bir davranışın yasal dayanağı var mı? Avukat Satıcı, “Kanuna göre kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu olamaz” cevabını verdi. Hakan Akdoğan ise durumu, “Bir gün önce kira kontratını yaptınız ve evinizde oturuyorsunuz. Bir gün sonra piyasada yüksek kira artışı söz konusu olabilir. Bu, o evi kiralayan kişiyi bağlamaz. O kişiyi kira kontratı bağlar, kira kontratındaki artış bağlar. Artış oranı da yasal oranda tüketici fiyat endeksinden fazla olamaz. Bir kiracıyı çıkarabilmeniz için ev sahibinin haklı sebepleri olması gerekiyor” diye konuştu.

Kiracının kirayı ödememesi, sözleşme maddelerine uygun olmayan davranışta bulunması, evin izinsiz başkasına kiraya verilmesi ya da sözleşmede yazan hedef dışında kullanılması, evde esaslı bir tadilat, tamirat yahut yıkım yapılacak olması gibi haklı sebepleri varsa kiracı tahliye edilebilir. Ancak kiracı kirasını ödüyorsa, aidatlarını ödüyor, hükümlülükerini yerine getiriyorsa ve evi de hedefine göre kullanıyorsa o kiracı tahliye edilemez.

“Kiralama üzerinden 5 yıl geçmiş ve verilen kira bölge ortalamasının altında kalıyorsa ev sahibi ‘kira tespit davası’ açıp, zam talep edebiliyor” diyen Satıcı, “Bu durumda da emsal kira bedellerine bakarak kira yeniden belirleniyor. Ancak burada uygulanan hakim tarafından 5 yıllık kiracının hakkını koruyan bir kira bedeli belirleniyor. Örneğin 500 TL’ye kirada oturan bir kişinin oturduğu bölgedeki ortalama kira bedeli 6 bin TL ise mahkeme ‘hakkaniyet indirimi’ yaparak yeni kiraya karar veriyor” dedi. Satıcı, “Ayrıca kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmesinin ardından uzama süresinin bitiminden sonra ‘herhangi bir gerekçe göstermeksizin’ kiracıya en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapılarak tahliye talep edilebiliyor” dedi.

Hakan Akdoğan ise ayrıca kiracının da kira tespit davası açabileceğini belirtti. “Kiracı 5-6 yıl oturduktan sonra oturduğu bölgedeki kiraların düşük olduğunu fark edebilir. Böyle bir durumda, ‘Ben çok yüksek kira ödüyorum’ deyip kira tespit davası açabilir” diyen Akdoğan, ev sahibi için geçerli şartların kiracı için de geçerli olduğunun altınız çizdi. Akdoğan, ev sahibinin kendinin veya birinci dereceden akrabası olan birinin eve ihtiyacı olduğunu kanıtlaması gerektiğini ve kiracıyı ancak bu şekilde tahliye edebileceğini de belirtti.

Peki artan kiraların çözümü yok mu? Yükselen kira fiyatları için neler yapılabilir? Hakan Akdoğan, çözüm önerisi olarak konut inşaatının hızlanması gerektiğini dile getirdi. “Aksi takdirde bu fiyatları dengelemek mümkün değil” diyen Akdoğan, toplu konut projelerinin önemine dikkat çekti. Akdoğan, “Sosyal düzeyde bir ailenin ya da yalnız yaşayan birinin temel ihtiyaçlarını karşılayabilecek, minimal ölçeklerde ucuz konut üretimini TOKİ’nin hızlandırması gerekiyor” dedi.

Akdoğan ek bir çözüm olarak pandeminin ardında evden çalışma sistemi gelmesiyle beraber ofislerin boşaldığını ve büyük ofislerin de talebe uğramadığını söyleyerek “Ofis olarak yapılmış ama pandemiden dolayı rağbet görmeyen boş alanlar tekrardan konuta çevrilerek çözümün parçası haline getirilebilir” diye konuştu. Ceren Satıcı ise kira fiyatlarındaki artışın bütün dünyada görüldüğünün altını çizerek, “Bunu önlemek konusunda her devletin farklı yöntemleri bulunuyor” dedi. Satıcı, bu yöntemlerden birinin sözleşme imzalandıktan sonra kira artış miktarında uygulanan sınır olduğunu söyledi. İkinci yöntemin ise kiranın maksimum ücretini belirleme yöntemi olduğunu söyleyen Satıcı, “Bu yöntem ABD’nin bazı bölgelerinde hâlâ kullanılıyor” açıklamasında bulundu.

Satıcı, “Pandemi nedeniyle birçok ülkede kullanılan ve sert tartışmalara yol açan bir diğer yöntem ise kirayı dondurma yöntemi. Kira artışı durdurularak, kira ücretlerine zam yapılması da yasaklanıyor. New York, Berlin gibi şehirlerin de bu yöntemle kira artışını durdurmak istemesi, tartışmalara yol açtı” şeklinde konuştu.