Kira fiyatları düşecek mi?

Son zamanlarda evliliklerin artması yüz yüze eğitime geçilmesiyle kiralık evlere talep artınca stok azaldı. Durum böyle olunca ev sahipleri kira ücretlerine fahiş zamlar yaptı. Peki bu artış ne zamana kadar devam edecek? Kiralar düşecek mi? İşte detaylar…

Koronavirüs salgını ve kentsel dönüşümün sebebiyle konut fiyatlarındaki yükseliş hem ev almak isteyen hem de kiraya çıkacak olan vatandaşların kabusu oldu. Haber7’den Tuğba  Bozkurt ve Fuat Öner’in haberine göre; satılık ev fiyatlarındaki yükseliş ile aynı oran da kiralık konut fiyatların da arttı. Öyle ki bazı bölgelerde zamlar yüzde 70 seviyesini ulaşarak 2000 TL’lik 2+1 bir kiralık konutun fiyatı 5000 TL oldu. Merkez Bankası tarafından açıklanan konut fiyatlarının Türkiye genelinde yıllık ortalama yüzde 30 oranında yükselme  olduğunu gösterse de sektör temsilcileri bu oranın yüzde 70’lere ulaştığını hatta bazı kentlerde yüzde 100’lere ulaştığını belirtiyor.

Birçok sektörde meydana gelen fahiş zamların hissedildiği sektörlerin başında konut geliyor. Neden olarak sektör temsilcileri maliyetlerdeki yükselme ve pandemi gibi nedenleri ortaya koysa da vatandaşlar konut sektöründe fırsatçılık olduğunu söylüyor.

Türkiye’nin her yerinde durum aynı

Satılık ve kiralık konut fiyatlarında en fazla yükselme büyükşehirlerde olsa da Anadolu’da da durum benzerlik gösteriyor. Batman’da 3000 TL’ye kiralık konut bulunmazken Erzincan’da satılık daireler için artık 1 milyonu bulan rakamlar talep ediliyor. Son bir sene göz önüne alındığında Van, Karaman, Muş, Kahramanmaraş, Aydın, Muğla, Antalya, Ankara,  İzmir  gibi illerde kira fiyatları ve konut satış fiyatları yüzde 50’den yükseldi.

Enflasyonu geçti

Konut sektöründe yaşananlarla ilgili değerlendirme yapan  Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, son bir senede kira değerlerinin ortalamasının enflasyonun üzerinde yüzde 25 seviyesinde arttığında dikkat çekerek  “Bu artışlar illerimize göre de farklılık gösteriyor. Bazı illerde artış daha az yaşanırken bazılarında ise yüksek artışlar söz konusu olabiliyor.  Artışın en çok yaşandığı illere baktığımızda yüzde 60’a yakın artışla Muş, Karaman, Diyarbakır, Mersin ve Osmaniye geliyor. yüzde 50 seviyesinde ise İstanbul, Tekirdağ, Kayseri, Sakarya ve Şanlıurfa geliyor diyebiliriz.  Antalya, Adana,  Ankara  gibi bazı büyükşehirlerimizde ise artışlar yüzde 40 seviyesine yaklaştı diyebiliriz. Bursa ve İzmir’de artışlar yüzde 25 seviyesinde iken, Edirne, Trabzon, Sinop, Burdur gibi bazı illerimizde artışlar yüzde 10 seviyesinde kaldı diyebiliriz.” dedi.

Kiralar neden yükseliyor

Kiralardaki bu ani yükselişin nedenleri hakkında yorum yapan Özelmacıklı “Tabi öncelikle bu kiralardaki artışın ilk nedeni enflasyon oranlarında yaşanan artışlar. Çünkü kira artışları 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanıyor. Ev sahipleri bu oranın üzerinde artış yapamıyor. Ağustos ayında bu oran yüzde 15.15 çıktı. İkinci neden olarak baktığımızda yeni inşaatların maliyetlerinde ciddi bir artış söz konusu oldu. TÜİK’in Haziran 2021 İnşaat Maliyet Endeksine baktığımızda yüzde 42,48 bir artış söz konusu oldu. Bu alanda da malzeme endeksi yüzde 53,70 işçilik endeksi yüzde 20 seviyesinde yükseldi. Gerek pandemi döneminde inşaat süreçlerinin aksaması ve yeni inşaatların azalması, gerekse de son dönemde maliyet artışları satılık ve kiralık fiyatlara da yansımış oldu.” açıklamasını yaptı.

Kira artışlarına neden olan bir diğer etkenin ise normalleşme sonrasında artan evlilikler olduğunu söyleyen Özelmacıklı “Geçen sene  yüzde 10 azalan evlenen çiftler sayısı sonrasında, son aylarda önemli oranda artmaya devam ediyor. Çiftlerin de ev telaşı, özellikle yeni ev talepleri de fiyat artışlarında önemli bir etken. Gene kredi faiz oranlarının beklentilerden yüksek olması, ipotekli konut satışlarını etkiledi. Bu nedenle de kiralık daire talebinde bir artış yaşandı. Ayrıca gelir veya yatırım amaçlı daire alarak kiraya vermek isteyenler farklı yatırım araçlarını tercih ediyorlar. Yaşanan depremler sonrası güvenli bir evde yaşamak isteyenler, tekrar başlayan tayinler, kentsel dönüşüm nedeniyle yeniden yapılan alanlar, pandemi sonrasında ev tercihleri talebi etkileyen diğer unsurlar diyebiliriz.” dedi.

Hangi illerde fiyat arttı?

Metrekare başına kira değerlerine göre ilk sırada Muğla’nın bulunduğunu söyleyen Özelmacıklı “Pandemi sonrasında ortalama kiraların il genelinde 32-TL seviyesinde olduğunu söyleyebiliriz.  İstanbul’da ise kira ortalaması şu anda 29-TL seviyesinde. Lakin 0 dairelerde bu rakam yaklaşık 39-TL/m2’ye kadar çıkıyor. 0 dairelerde son bir yılda kira artışı ise yüzde 65 seviyesinde diyebiliriz.  Antalya 22-TL, İzmir 20-TL, Mersin, Yalova, Gaziantep 17-TL seviyelerinde. Ankara, Sakarya, Edirne, Aydın, Balıkesir ve Çanakkale’de 15-TL seviyesinde. Erzurum, Sivas, Aksaray gibi illerimizde ise kira m2 değerleri 7-TL’ye kadar düşüyor diyebiliriz.  Üç büyük şehrimizin ilçelerinde baktığımızda ise artışların yaşandığı bazı ilçeler öne çıkıyor. Örneğin İstanbul’da, Çatalca, Büyükçekmece, Avcılar ve Kadıköy kira artışlarının yoğun yaşandığı ilçelerimiz. Ankara’da Gölbaşı, Pursak’lar, İzmir’de ise Menderes, Güzelbahçe ve Seferihisar en çok kira artışı gören ilçeler.” ifadelerine yer verdi.

Konutta fırsatçılığa dikkat

Fırsatçılık tartışmalarıyla ilgili değerlendirme yapan Özelmacıklı “Pandemi ve uzaktan eğitim çerçevesinde birçok öğrenci evi aslında boşalmıştı. Yerleştirme sonuçlarının Ağustos ayının sonlarına doğru açıklanması bekleniyor. 13 Eylül gibi de okulların açılmasının başlayacağını düşünürsek öğrenciler tercihlerden sonra bir de ev arama telaşı saracak diyebiliriz. Bu durumun özellikle öğrenci ağırlıklı şehirlerde kira değerlerine etki edeceği kaçınılmaz. Bugün Yapı İzin İstatistikleri de açıklandı. Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2021 yılının ilk altı ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre bina sayısı yüzde 88,4, yüzölçümü yüzde 45,3, değeri yüzde 93,7, daire sayısı yüzde 49,8 arttı. Lakin fiyatlardaki ateşin sönmesi vakit alacak diyebiliriz. Fırsatçılıktan çok net olarak bahsedebilmek mümkün değil. Çünkü faiz oranlarındaki artış, inşaat sektöründe pandemi döneminin etkisi, enflasyon, artan talep fiyatları ister istemez yukarı çekiyor.  Mal sahiplerinin ise kiracıları nedensiz çıkarma hakları söz konusu değil. Artışlar konusunda sınırlamalar da söz konusu. Bu nedenle yükümlükler yerine getirildiği sürece eski kiracılar açısında bir risk yok diyebiliriz. Lakin uzun süre geçmiş olan kontratlarda kira bedelinin tekrar düzenlenmesine ilişkin tespit davaları da açılabilir.” dedi.