Kira artışları sürerken kiracı ve ev sahibinin hakları neler?

Kiralardaki %25 artış sınırı kimler için geçerli?

Kira fiyatları artmaya devam ediyor. Kiracılar, mevcut evlerinden/iş yerlerinden çıkmaya cesaret gösteremezken mal sahipleri ise eski kiracılarını çıkartarak yeni rayiç kira fiyatları ile taşınmazlarını kiraya vermek istiyor. Mal sahibi istediği oranda kira artışı yapabilir mi? %25 kira artış sınırı kimler için geçerli? Ne yapmalı? Kiracı ve mal sahiplerinin hakları neler? Merak edilen tüm soruların cevaplarını Çetinkaya Avukatlık Bürosu’ndan Avukat Özgür Yaşasın verdi.
2021 yılının sonundan itibaren devam eden yüksek enflasyon karşısında kira bedellerinde geçmiş dönemlere göre çok yüksek artışlar gerçekleşmeye başladığına dikkat çeken Çetinkaya Avukatlık Bürosu’ndan Avukat Özgür Yaşasın, merak edilen soruları cevapladı:
1-Mal sahipleri, kira sözleşmesini istediği zaman sonlandırabilir mi?
Kira hukukuna ilişkin düzenlemeler, 1 Temmuz 2012 yılında yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nda yer almaktadır. TBK, kiracının kolayca çıkarılmasını engellemek için genel itibarıyla kiracı lehine düzenlenmiştir. Bunun en önemli sonuçlarından biri de mal sahibinin kanunda sayılan haklı gerekçeler olmaksızın belli bir süre boyunca sözleşmeyi feshedememesidir.
Mal sahipleri, kira sözleşmesini ancak 10 uzama döneminin ardından sonlandırma hakkına sahiplerdir. Bu sürenin hesabı ise kısaca “kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre + 10 + 1” yıl olarak yapılmaktadır. Örneğin; 1 yıl için yapılan anlaşma neticesinde kira ilişkisi bu sebeple 12 sene sonunda, 5 yıl için yapılan anlaşma neticesinde ise 16 sene sonunda sona erecektir. Mal sahibinin herhangi bir sebep olmaksızın anılan süre sonunda kiracısını çıkarabilmesi için, kira dönemi sona ermeden en az 3 ay önce bildirimde bulunması gerekir. Bu sürenin ardından yapılacak bildirim, ancak bir sonraki kira dönemi için etkili olur.
2-Tahliye taahhütnamesi nedir ve ne işe yarar?
Tahliye taahhütnamesi, mal sahiplerinin herhangi bir sebep ileri sürmeksizin ve herhangi bir süreyi beklemek zorunda kalmaksızın kiracılarını çıkarmasına imkân veren bir belgedir. Kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte kayıtsız şartsız olarak tahliye edeceğini bu belge ile taahhüt eder. Ancak bu belgenin kira sözleşmesi ile birlikte alınması halinde belge geçersiz sayılır. Bu sebeple geçerli bir tahliye taahhütnamesinden bahsedebilmek için, kira ilişkisi başladıktan sonra kiracının bu yönde yazılı bir taahhütte bulunması gerekir.
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiracının kiralananı boşaltmaması halinde mal sahibi, kiracının tahliye etmesi gereken tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra takibi başlatarak tahliye sürecini başlatabilir. 1 ay içerisinde bu işlemin yapılmaması halinde ise tahliye taahhüdü geçerliliğini yitirir.
3-Mal sahibi istediği oranda kira artışı yapabilir mi? %25 kira artış sınırı kimler için geçerli?
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için TBK’da bir artış sınırı belirtilmiştir. Bu oran, kiranın yenileneceği dönemden önceki 1 yıl içerisinde TÜFE’deki ortalama değişim oranıdır. Kiraya verenin, bu oranın üzerinde herhangi bir artışı kiracıya dayatması mümkün değildir. Mal sahibinin 5 yıl sonunda kira tespit davası açma hakkının bulunduğunu da unutmamak gerekir. İçinde bulunduğumuz yıl içerisinde TÜFE’deki yüksek artış sebebiyle 11 Haziran 2022’de yürürlüğe giren geçici bir düzenlemeyle, konutlar için 1 Temmuz 2023 tarihine kadar azami artış sınırı %25 olarak belirlenmiştir. Bu sebeple 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde en fazla %25 oranında artış yapılabilecektir.
Ancak bu konuda yanlış algılanan bir durum da var. %25 sınırı, iş yerleri için değil, sadece konutlar için getirilmiştir. İş yeri kiracılarının TÜFE değil de %25 oranla artış yaparak kirayı yatırmaları durumunda mal sahipleri gerekli şartları yerine getirerek tahliye sürecini başlatabilecektir.
4-Kira tespit davası nedir ve ne zaman açılabilir?
Kira tespit davası, rayiç kira bedellerinin yükselmesi karşısında yasal orandaki artışlar neticesinde hesaplanan kira bedelinin düşük kalması sebebiyle mal sahiplerinin açtığı bir davadır. Bu davada, belirtmiş olduğum artış sınırlarına takılmaksızın mahkeme, rayiç bedelleri göz önünde bulundurarak kira bedelini belirler. Tabii eski kiracı olması sebebiyle bir indirim de uygular. Bu dava kesinleştiği takdirde kiracının geriye dönük olarak kira farkını mal sahibine ödemesi gerekir.
Kira tespiti, kira sözleşmesinden itibaren en az 5 yıl sonraki kira dönemi için talep edilebilir. Mal sahibi, 5 yıl dolmadığı sürece kira tespit talebinde bulunamaz. Kira tespit davasının, tespit edilmesi istenen kira döneminden en az 30 gün öncesinde açılması gerekir. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin düzenlemenin mevcut olması halinde, dava, tespit edilmesi istenen kira döneminin içerisinde de açılabilir.