Kira artış oranına sınır emlak piyasasını nasıl etkileyecek?

Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, konut kiralarının 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenecek sözleşmelerin önceki senenin yüzde 25’ini geçemeyeceğini açıkladı.

Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, “Konut kiraları bakımından 1 Temmuz 2023 yılına kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde bir önceki seneki kiranın yüzde 25’ini geçmeyecek şekilde bir artış yapılması imkânı getiriliyor” açıklamasında bulundu.

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa ve emlak değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, Bozdağ’ın açıklamalarını sozcu.com.tr’ye değerlendirdi.

‘KİRACI İÇİN İYİ, MAL SAHİBİ İÇİN KÖTÜ HABER’
Kiracıların beklediği bir haber olduğunu belirten Aşa, “Haksızlık oluyordu. Biz bunu geçici bir teklif olarak sunmuştuk. Neticede kanun ‘TÜFE’ diyor artış oranına. Mal sahiplerinin beklentisi daha fazlaydı. Çünkü şu an yüzde 100’den aşağı zam talep eden mal sahibi yok piyasada. 5-6 ay geçince ara zam bile talep ediyorlar. Onlar için çok iyi bir haber değil bu. Vatandaşların bu yüksek kiraları kaldırması mümkün değildi. Çok ciddi sosyal olaylara sebep olabilecek şeylerdi. Önlem alınması iyi, mal sahipleri için de gelir kaybı olacak çünkü. Neticede onlar da eskiden markete gidip aldığı 100 liralık ürünü şu an 300 liraya alıyorlar. Onlar için sıkıntılı dönem. Kiracılar için bir çözüm ama mal sahipleri mutsuz. Çatışmalar devam eder” ifadelerini kullandı.

‘KİRALIK DAİRE İLAN FİYATLARI ARTAR’
Eski kiracılar için kira artışlarının mayısta yüzde 39 olan ortalama enflasyon ile sınırlı olduğunu, bugün açıklanan ve yüzde 25’lik artış tavanı öngören yeni düzenlemeyle bir adım daha ileri gidilerek ortalama enflasyonun altında bir oran belirlendiğini belirten Dr. Büyükduman, mevcut evinde kiracı olarak 5 yılı doldurmayanların korumaya alındığını söyledi.

5 yıl sonunda ev sahiplerinin kira tespit davaları açabildiğini, 10 yıl sonunda ise gerekçe göstermeden kiracıyı çıkarabildiklerini hatırlatan Büyükduman, yeni kiraya çıkacakların ise bu düzenleme sonrasında daha da yüksek fiyatlarla karşılaşabileceği uyarısında bulundu.

‘KİRALIK DAİRE İLANLARI AZALIR, SATILIKLAR ARTAR’

Son dönemde ev sahiplerinin boş tarihli taahhütname alarak kira sözleşmeleri yaptığını, bugün açıklanan düzenlemeyle birlikte tüm ev sahiplerinin bu tür taahhütname alma yoluna gideceğini söyleyen Büyükduman, temmuz ayı başına kadar kiralık daire ilanlarının geri çekilebileceği ve kiralık konut arzında sorunun büyüyebileceği uyarısında bulundu.

Ev sahiplerinin söz konusu yüzde 25 sınırlamasının bittiği tarihe denk getirmek için kira sözleşmesini yapmayı temmuz ayına erteleyebileceğini belirten Büyükduman, bu düzenleme sonrası kiralık ilanların azalacağını, satılık ilanların ise artacağı ve bunun da satılık konut fiyat artış hızını azaltabileceği tahmininde bulundu.

Yatırım amaçlı konut satın alanların bu durumda altın ya da dövize yönelebileceklerini belirten Büyükduman, haziran ayının geri kalan 22 gününde kiralık konut bulmanın zorlaşabileceği uyarısında bulundu.

Türkiye’de tahminen yaklaşık 7,5-8 milyon hanenin kira ödediğini, bunların da yaklaşık 1,5 milyonunun her yıl konut değiştirdiğini belirten Büyükduman, yeni kiraların bu düzenleme sonrası daha da artabileceğini öne sürdü.

Türkiye’de yaklaşık 3,5 milyon hanenin de kira geliri olduğunu, bunların yaklaşık 2,5 milyonunun da tek konut sahibi olduğunu, özellikle bu kesimin emeklilerden oluştuğunu aktaran Büyükduman, bu kesimin yüzde 100’e yaklaşan enflasyon karşısında reel gelir kaybına uğrayacağını söyledi.

“ÇÖZÜM OLAMAZ, NEFES ALMAK GİBİ GÖRÜLEBİLİR”

Bu konuda uzman hukukçular ise bunun geçici bir çözüm olduğunu söylüyor. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Çözüm olamaz çünkü temel sorun kiracı-mal sahibi arasındaki sorun değil” dedi ve şöyle konuştu:

“Asıl sorun yeterli konutun üretilememesi ve enflasyon. Doğal olarak arz karşılanamadığı müddetçe her düzenleme, çok kısa süreli sonuç almayı sağlayabilir. Nefes almak gibi görülebilir.

5 yıldan fazla süredir kiracı olanlarla ilgili kira tespit davası açılarak belirlenen oranın üzerinde zam yapılabildiğini hatırlatan Kiraz, “Örneğin iş yerleri ne olacak? Düzenlemeye iş yeri kiraları da eklenmeli. Bir de gerçekten geçici olması lazım çünkü mal sahipleri de mağdur olabilir. Mal sahipleri ve kiracı arasındaki sorunu daha da karmaşık hale getirdi bence.”

“EV SAHİPLERİNİN, DAİRELERİNİ KİRAYA VERMEMESİNE YOL AÇABİLİR”

Kira tespit davalarının geçen yıla göre üç katına çıktığını söyleyen Kiraz, “Sabit rakam daha geçerli olacaktı. Ama Hollanda modeli değil Türkiye modeli tercih edildi. Neye yol açar diye baktığımızda ise ev sahiplerinin evlerini kiraya vermemesine yol açabilir. Satmak isteyen kişiler artacak, kiralamaya mesafe daha da artacaktır” dedi.

Kira ve Gayrimenkul Hukuku uzmanı avukat Batuhan Bulut, önemli hususun yeni kiralama yapacak kişilerin karşılarına çıkan yüksek kira bedelleri olduğunu belirterek “Bu düzenlemenin yeni kiraya verilecek olan konutlardaki talep edilen kira bedellerini düşürebilmesi çok mümkün gözükmüyor, bunu zamanla göreceğiz. Fakat yeni kiralama yapacak olan kiracılar için de bir düzenlemeye ihtiyaç olduğunu belirtebilirim. Bu konuda çok astronomik rakamlar ile karşılaşılabiliyor” dedi.

BEDEL ÜZERİNDE ARTIŞ, YARGIYA TAŞINABİLİYOR

“Halihazırda devam eden kira sözleşmeleri için kira artışında bir TÜFE üst sınırı uygulaması devam etmekteydi fakat birçok kiracının buna rağmen TÜFE’yi geçen oranlarda da kiralarında artış yapmak zorunda kaldıkları biliniyor” diyen Bulut şöyle konuştu:

“Kiracılar yer yer haklarını bilmedikleri için bu artışlar yapılabilmekte, yer yer ise sorun yaşamamak adına kiraya verenlerin talep ettikleri TÜFE’yi aşan zamlar yapılabilmekteydi. Yeni gelen düzenleme uyarınca belirlenen yüzde 25’lik sınır için de kiracılar ve kiraya verenler arasında bu yönde bir uygulamanın yaşanıp yaşanmayacağını takip etmekte fayda var.

Zira kiracılar, yasaların getirdiği oranlardan fazla kira artışı yapmak zorunda kalmaları halinde dahi, yasanın emredici hükmüne aykırı şekilde fazla ödedikleri kira bedellerini kiraya verenlerinden iade almak için yargı yoluna gidebiliyorlar.

Aynı şekilde kiracısı geçmiş yıllarda sözleşmede yer alandan daha az artış yapmış olan evsahipleri de, geriye dönük 5 yıllık süre boyunca eksik kira artışı yapmış olan kiracılarından kira artış farklarını talep edebiliyorlar.”

Düzenlemenin kiracı olanları bir nebze rahatlatabileceğini söyleyen Bulut, “Şu sıralar mahkemelerde ve icra dairelerinde çok ciddi bir kiracı-kiraya veren uyuşmazlığı yaşanıyor. Umarız bir miktar da olsa taraflar arasında sulhen yahut arabuluculuk vasıtasıyla bu durum çözüme kavuşturulur” ifadelerini kullandı.

ZAM ENFLASYONA ENDEKSLİYDİ
Kira artış oranı normal şartlarda 12 aylık tüketici enflasyonun ortalamasına göre belirleniyordu. Ancak enflasyonun gitgide yükselmesi nedeniyle kiracılar da yüksek zamlarla karşı karşıya kalmıştı.

Mayıs’ta yıllık tüketici enflasyonu yüzde 73,50 ile 1998 yılı Ekim ayından bu yana en yüksek seviyeye çıkmıştı. Buna göre Haziran ayında yeni kira sözleşmesi yapacak vatandaşlar için zam oranı yüzde 39,33 olmuştu.

Son dönemde yaşanan fahiş kira artışları nedeniyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum başkanlığında üç bakanlığın temsilcileri mayıs sonunda toplantı gerçekleştirmiş ve yeni bir düzenleme üzerinde çalıştıklarını açıklamışlardı.

KİRALAR SERT YÜKSELİYORDU
TÜİK’e göre son bir yılda kira artış oranı yüzde 20 olmuştu.

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) Kiralık Konut Piyasası Görünümü raporuna göre ise Türkiye genelinde nisan ayında yıllık ortalama kiralık konut metrekare fiyatındaki artış oranı yüzde 182,7 olarak kaydedildi, ortalama kiralık konut metrekare fiyatı 48,5 TL’ye yükseldi.

DÜNYADA DA UYGULANIYOR
Kira fiyatlarının hızlı bir şekilde arttığı ülkelerde kira artış hızının sınırlandırılması kullanılan bir yöntem.

İspanya’da Katalonya Özerk Bölgesi’nin parlamentosunda Eylül 2020’de hayata geçirilen düzenlemede kiralara düzenleme getirmiş kira artışlarının da önceki 5 yıldaki artış seviyesini geçmemesi kararlaştırılmıştı.

Çin Şehircilik Bakanlığı da geçtiğimiz yıl yaptığı düzenlemeyle yıllık kira artışının yüzde 5 ile sınırlandırıldığını açıklamıştı.

Almanya’nın Berlin eyaletinde ise 2020 yılında eyalet meclisi tarafından kira artışının 2025 yılına kadar dondurulması kararlaştırılmış ancak düzenleme Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmişti.