Kıbrıs’ta gayrimenkul piyasası ne durumda?

Sıcak Akdeniz iklimi, 300 günden fazla devam eden güneşli havası, ünlü plajları ve zengin otel seçenekleriyle Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC), hem Türklerin hem de yabancı turistlerin favori tatil yerlerinden.

Akdeniz’in bütün güzelliğini gözler önüne seren ada ülkesi, büyüleyen doğası, elverişli yaşam koşulları ve uluslararası standartlarda eğitim sunan okullarıyla da ön plana çıkıyor. Özellikle başkent Lefkoşa, turistik otellerin bulunduğu Girne ve yine bir liman kenti olan Gazi Mağusa, konut almak için en çok tercih edilen şehirlerin ilk sırasında yer alıyor. Suç oranlarının düşük seyretmesi sebebiyle dünya genelinde en güvenli yerleşim yeri seçilen ülke, yatırımcıların da radarında…

Doğu Akdeniz’de bir ada olan Kıbrıs, Sicilya ve Sardunya’dan sonra gelen üçüncü büyük ada olma özelliğine sahip. 70 kilometre kuzeyde Türkiye, 100 kilometre doğudaki komşusu Suriye, 370 kilometre güneyde Mısır, kuzeybatıda 950 kilometre mesafede Yunanistan ve 170 kilometre Güneydoğu’da Lübnan ve İsrail ile komşu durumda. Pasaportunuz fark etmeden ülkeye girişte sorun çıkmıyor. En çok üç aylık vize alınması imkanı sunuluyor. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde resmi dil Türkçe olsa da İngilizce de yaygın konuşuluyor. Gazimağusa, Girne, Güzelyurt, İskele, Lefke ve Lefkoşa olacak şekilde toplamda altı şehri mevcut. Özellikle seçkin üniversiteleri sebebiyle her sene binlerce öğrenci Ada’da eğitim alıyor. Coğrafi özelliklerine ek olarak hemen herkesin yaşamak isteyeceği ülke olan Kıbrıs’ta, talebin yükselmesiyle beraber yeni konut projeleri de gündeme geliyor. Türkler başta olacak şekilde Rus, Arap ve İngilizler, Kıbrıs’ta en çok konut yatırımı gerçekleştiren ülkelerin başında yer alıyor. Fiyatlar ise diğer Avrupa ülkeleriyle kıyaslandığında daha uygun.

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde (KKTC) Girne Bölgesi, amortisman süresi açısından da diğer bölgelere göre daha avantajlıı konumd. Bu sebeple de yatırımcıların da telebiyle karşılaşıyor. Girne’nin cazip olmasını sağlayan diğer nedenler de bölgede hem turistik işletmelerin, hem üniversitelerin, hem de eğlence ile sosyal olanakların fazla olması. Halk arasında “Bellapais” şeklinde isimlendirilen Beylerbeyi, Girne’nin en çok tercih edilen yerleşim yerlerinden biri olarak dikkat çekiyor. Bununla beraber Karmi, Esentepe, Edremit, Karşıyaka, Çatalköy ve Aşağı Girne bölgelerine de talep olduğu söylenebilir. Girne’nin ardından İskele bölgesi de son zamanlarda oldukça ön plana çıkan bir diğer yerleşim yerlerinden oldu. İskele, inşaat alanında gerçekleştirilen kompleks yapılar, yaşam alanları, deniz ve kumsala sahip olmasıyla yabancı yatırımcıların da radarına girmiş durumda. Özellikle Rusya, Kazakistan ve Ukrayna’dan yoğun talep görüyor. Dünyaca ünlü Forbes Dergisi, yayınladığı bir makalede Kuzey Kıbrıs’ı, dünyanın 2021’de emlak yatırımı yapılabilecek en iyi beş sahil ülkesi arasinda birinci sıraya yerleştirdi. Kıyı şeridinde yer alan yerleşim yerlerinde geri dönüşler 9 ila 14 sene arasında değişebiliyor.

KKTC’de, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları ev alırken diğer ülke vatandaşlarına yapılan prosedürlerden farklı uygulamalar bulunmuyor. Hepsiemlak Genel Müdürü Zeynep Tandoğan; tek farkın Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının yasal işlemlerinin daha hızlı sonuçlanması olduğuna vurgu yapıyor. Fakat ülke genelinde ev almak için Türkiye’den farklı olarak bazı koşullar bulunuyor. Tandoğan, Kıbrıs’ta konut alırken nelerin farklı olduğuna ilişkin şu açıklamalarda bulundu:

“Kıbrıs’ta bir yabancı statüsünde bulunulduğundan dolayı en fazla bir adet ev alma hakkına sahip olunuyor. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları da bu sınıfa giriyor. Yatırım durumları uygun ise her bir birey kendi adına daire sahibi olabiliyor. Bu sebeple birden fazla gayrimenkule yatırım yapamıyorsunuz. Ancak uluslararası sermayeli bir şirket kurulması durumunda birden fazla gayrimenkul sahibi olunabiliyor. Satın alma süreci, birkaç izin gerektiriyor. Çünkü her yabancı, her yerden ev alamıyor. KKTC ile Güney Kıbrıs Rum Yönetimi arasındaki ateşkes sebebiyle ada genelinde askeri birliklerin sayısı fazla. Bu nedenle KKTC vatandaşı dışındaki yatırımcıların, askeri bölgelere yakın projelerden ya da ikinci el satılık evlerden resmi olarak ev sahibi olması imkânsız diyebiliriz. Bununla birlikte bazı ülke vatandaşları için de ayrı bir soruşturma süreci işliyor. Her şey tamamsa, kontratta yer alan fiyat üzerinden binde beş oranında pul ücreti ödeniyor.”

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alma süreci yabancı yatırımcılar için bazı prosedürleri de gerektiriyor. Kıbrıslı avukatlar aracılığıyla sürdürülmesi gereken bu süreçte avukatlar sizin adınıza Bakanlar Kurulu başvurusunda bulunabiliyor. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde politik nedenler sebebiyle üç farklı tapu türü mevcut. Satılık ilanlarına bakarken Türk Koçanı, Eşdeğer Koçan ve Tahsis Koçan gibi ayrıntılarla karşılaşılabiliyor. Gayrimenkul tarafından değerlendirildiğinde amortisman sürelerinin Türkiye’ye kıyasla daha kısa olması ve yatırımın yalnızca gayrimenkule değil GBP’ye (İngiliz sterlini) yapılması bölgeyi yatırım açısından cazip kılıyor. Tandoğan, sosyal yaşam alanlarının fazla olduğu Girne’de metrekare birim fiyatlarının 700 sterlin ile 1.500 sterlin arasında değişiklik gösterdiğine dikkat çekerken, Girne’nin merkezinde 1+1 büyüklüğünde bir evin ise 45 bin sterlin olduğunu belirtiyor. Yatırım amaçlı konut alacak kişiler genelde kira geliri yüksek bölgelere yöneliyor. Tandoğan’a göre; Kıbrıs’ta konut alırken dikkat edilmesi gerekenler arasında en önemli konulardan biri de ihtiyaca göre uygun konut satın alıp alınmadığının sorgulanması.

Türk müteahhitlerin KKTC’ye yatırımları ise hızla sürüyor. Türkiye’de ismini duyurmuş gayrimenkul firmalarının Kıbrıs’a yatırımda bulunmaları, ev alacaklara güven sağlıyor. Coldwell Banker Maximum Broker’ı Aylin Pelin Onar, KKTC’ye Türkiye’den otel, üniversite ve daha pek çok yatırımın olduğunun altını çiziyor. “Üniversite öğrencilerinin, çocuklarına yabancı dilde eğitim aldırmak isteyen ailelerin ve yatırımını kira getirisi amacı ile değerlendirmek isteyen alıcıların ana motivasyonlarını artıran iki unsur vardır” ifadelerini kullanan Onar, bunlardan ilkinin gayrimenkullerin 10-12 sene gibi kısa sürede kira getirileriyle kendini amorti etmesi, ikincisi ise sınırlı toprak ve üretimden ötürü artan talebe paralel mülkün döviz üzerinden sürekli değerlenmesi olduğunu vurguluyor. Salgın süresince konut talepleri değişirken, Kıbrıs’ta da bu durum gözle görülür şekilde gerçekleşti. Alıcılar ve yatırımcılar geniş metrekareye sahip konutlara, aileleriyle vakit geçirebileceği, onlarla özel alanlar yaratabileceği, doğanın ve huzurun içinde kendi meyve ve sebzesini üretebilecekleri alanlara yöneldi. Onar, Kıbrıs’ın bu konuda birçok ülkeye göre daha avantajlı olduğunun altını çizerken, sosyal donatıların olduğu birçok site konseptinin adada olduğunu belirtiyor.

KKTC’nin en popüler ilçelerinden olan Girne ve İskele’ye olan konut talebi, diğer ilçelerle kıyaslandığında daha yoğun. Buna paralel şekilde sürekli gelişmekte olan bir yatırım ekonomisi de bölgelerdeki talebin tetiklenmesine neden oluyor. Sterlin ile alınıp satılan bütün bu gayrimenkuller 10 veya 12 yıl gibi kısa sürede kendisini amorti ederken, gayrimenkul fiyatları pek çok ülkeye göre ulaşılabilir seviyede bulunuyor. Onar, konut ve arazi satışlarıyla ilgili şu açıklamalarda bulunuyor:

“Konutlarda yıllık ortalama yüzde 15 ila 20 oranında değer artışı görülmekte. Arsa ve arazilerde ise bölgesine göre yüzde 50 artış görülen yerler bulunuyor. Sadece Türkiye’den değil İskandinav ülkelerinden, Rusya, Kazakistan, Polonya, Iran, Almanya hatta Amerika’dan gelen uluslararası bir kesim bile var. Nitelikli konutlarda talep, hem kiralamada hem de satın almada hız kesmeden devam ediyor. Özellikle ada ülkesi olmamız, imara göre belirli bölgelerde inşaat yapılabilmesi konut fiyatlarının giderek yükseleceğini gösteriyor.”

-Satın almak istediğiniz ev yeni inşa edilen bir emlak projesi içinde bulunuyorsa, inşaatı ve satışı yapan firmanın yerel olup olmadığı kontrol edilmeli. Yerel şirketler senelerden beri Kıbrıs’ta konut projeleri yaptıkları için daha çok güven veriyor.

-KKTC’de, satılık konut türleri konusunda oldukça fazla seçenek bulunuyor. Denize yakın bir villa, residence dairesi, müstakil konut, apartman dairesi gibi birçok seçenek yer alıyor. Fakat burada her zaman olduğu gibi gereksinimlerin göz önünde bulundurulması faydalı olur.

-Ev satın alma süreci yabancı yatırımcılar için bazı prosedürleri beraberinde getiriyor. Kıbrıslı avukatlar aracılığıyla yürütmeniz gereken bu süreçte avukatınız sizin adınıza Bakanlar Kurulu başvurusu yapabiliyor.

-Satış sözleşmesinin resmiyet kazanması için pul ücreti ve tapu devrinde ortaya çıkabilecek harçlar konusunda bilgi sahibi olmanız gerekiyor.

-Kıbrıs satılık ev araştırması yaparken satın alacağınız konutun yatırım veya yaşam amacıyla uygun bir seçenek olup olmadığını iyice sorgulayın. Yatırım amaçlı satılık ev ilanlarına bakıyorsanız kira geliri yüksek bölgeler tercih edilebilir.

-KKTC’de politik sebeplerden dolayı üç farklı tapu türü bulunuyor. Satılık ilanlarına bakarken Türk Koçanı, Eşdeğer Koçan ve Tahsis Koçan gibi detaylarla sürekli karşınıza çıkabilir.

-Yaşam amaçlı olarak satın alacağınız evde kaç kişinin yaşayacağı önemli. ihtiyaçlarınızı karşılamayacak kadar küçük bir daire almanız kötü bir karar olabilir. Bu sebeple her zaman ihtiyaçlarınızı göz önünde bulundurmanız gerekiyor.

-Kuzey Kıbrıs’a taşınmak veya yerleşmek gibi bir düşünceniz varsa oturum izni alabilmeniz için en kolay yol Kıbrıs’ta ev satın almaktır. Genellikle 1-2 ay içinde onaylanan oturum izninizi yıllık olarak yenilenebiliyor. Ayrıca ilerleyen dönemlerde Kıbrıs vatandaşlığı almak istiyorsanız bu volu tercih etmek mümkün.

-Girne, Gazimağusa, Lefkoşa, İskele gibi son dönemlerin emlak konusunda öne çıkan şehirler arasında. Ancak turistik olan şehirlerde emlak fiyatları yüksek olabilir.

-Dikkat edilmesi gereken bir diğer konu ise, yatırım yapılan binaların yapı ruhsatı ve hatta yapı kullanma izni olup olmadığını öğrenmek. Birden fazla ortak içeren tapular veya mevzuata uygun olarak inşa edilmemiş konutlar ilerleyen dönemlerde size sorun yaşatabilir. Eğer yeni inşa edilen Kıbrıs emlak projelerinden bir konut satın alacaksanız bu risk oldukça azdır.

-Eğer içerisinde kiracı bulunan ve kira sözleşmesi devam eden bir ev satın almayı planlıyorsanız kira sözleşmesini mutlaka detaylı olarak inceleyin. Yatırım amaçlı satın alımlarda aylık kira bedelini kontrol etmek sizin için faydalı olabilir.

-Ev satın alırken bölgeyi, olanaklarını ve ulaşım ağlarını çok iyi bir şekilde kontrol edin. Gerekirse evin çevresini bir gün boyunca hem gece hem de gündüz olmak üzere keşfetmeye çalışın.

TSKB Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu’na göre; Kıbrıs’taki konut pazarı 2015 yılından bu güne Rusya ve Arap ülkelerindeki yatırımcılar tarafından talep görmeye başladı. Rus yatırımcıların daha çok sahil bölümünde gayrimenkul taleplerinin olduğuna dikkat çekerek, Arap yatırımcıların ise, lüks ve teknolojik özelliklere sahip mülkleri tercih ettiklerine dikkat çekiyor. “Geniş ailelere sıkça rastlanan Arap yatıcımcılar genellikle geniş kullanımlı, villa tarzı konutları tercih ediyor. Son üç yıl içerisinde 10 bine yakın Rus yatırımcı tarafından tercih edilen KKTC konut pazarına olan Rus ilgisinin son dönemlerde nispeten zayıfladığı gözlemliyoruz” şeklinde konuşan Kolcuoğlu, Kıbrıs’ın konut pazarındaki en önemli aktörlerden birinin KKTC’de konumlu üniversitelerde öğrenim gören öğrenciler olduğunun altını çiziyor.

2020’de salgın nedeniyle üniversitelere gidemeyen, online dersler ile ilerleyen yüksek öğrenim öğrencileri, 2021 yılı itibarıyla fiziksel olarak okula gitmeye başladı. Öğrencilerin online derslere yönelmesi ve uçuşların sınırlandırılması gibi sebepler dolayısıyla geçen sene konut sektörü açısından çok parlak geçmese de 2021 yılında konut sektöründe yeniden hareketlenme yaşanmaya başladı.

YENİ PROJELER BEKLENİYOR
KKTC’deki konut pazarında son dönemlerde Türkiye’den ayrılan Türklerin yoğunluğu da ön plana çıkıyor. Buna ek olarak Türkiye’ye göre daha uygun fiyatlara rastlanan bir yatırım bölgesi şeklinde belirtilen Kıbrıs’ta, konut yatırımı gerçekleştiren Türk vatandaşları da odlukça fazla. Özellikle salgının ardından Bodrum, Çeşme, Marmaris gibi tatil yörelerindeki fiyatların yüzde 100’e yakın düzeyde yükselmesi, KKTC’ye olan talep çoğalmasında etkili oldu. KKTC’de hem yatırım hem de oturum amaçlı konut alımı alışkanlığı oldukça fazla durumda. Son senelerde yeni gelişen yerleriyle beraber kent merkezlerinin de değişim ve gelişim sergilemesi, özellikle “apartman” şeklinde isimlendirilen mini karma projeleri daha da cazipleştiriyor. “Rus, Alman ve İngiliz yatırımcıların, özellikle Mağusa, Iskele, Yeniboğaziçi ve Esentepe bölgelerinde arsa ve konut alımları yaptıkları görülmekte. Pandemi öncesindeki fiyatlar ile kıyaslandığında arsa fiyatlarının yüzde 50’den fazla arttığı, Girne, Çatalköy, Ozanköy gibi yerleşim alanlarında yeni projelerin de hayata geçmesi bekleniyor” diye konuşan Kolcuoğlu, fiyatların hala makul olması sebebiyle yatırımcıların ülkeyi tercih ettiklerine vurgu yapıyor ve şunları söylüyor:

“Gazimağusa ve Girne gibi öğrencilerin yoğun olarak yaşadığı bölgeler, kiralama talebinin her zaman yüksek seyrettiği şehirlerde konut yatırımı yapmak daha verimli olmaktadır. Buralarda özellikle kira geliri anlamında sıkıntı yaşanmadığı görülmektedir. Pandemi sonrasında Türkiye’deki sahil kentlerinde fiyatların yüksek oranda artması ile KKTC’de Girne ve İskele bölgelerindeki villa tarzı konutlara talebin arttığı görülüyor.”