Sektörden

Kentsel dönüşümde 3 emsal sınırı ve üç emsal nedir

Yazan:

18 Şubat 2016

Gayrimenkul dünyasının heyecanla beklediği kentsel dönüşüm projesine yavaş yavaş başlanıyor. Projeyle ilgili ayrıntıların da ortaya çıkmaya başladığı bugünlerde ajanslara bir haber düştü. “Kentsel dönüşüme 3 emsal sınırı” olarak özetleyebileceğimiz bu habere göre İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş, kentsel dönüşüm uygulanacak bölgelere en fazla 3 emsal verileceğini belirtiyordu. Bu açıklama üzerine okurlarımız ister istemez “emsal nedir” sorusuna takıldı. Nedir bu emsal? Ne işe yarıyor? Nasıl uygulanıyor? 3 emsal iyi mi, kötü mü? İşte bütün bu soruların cevabı aşağıda: GÜNCELLEME: EMSAL DEĞERLERİ DEĞİŞİYOR! TIKLAYIN! İmar durum belgesi nedir? “Söz konusu parselin üstüne ne tür bir bina yapılabileceğini gösteren belge” olarak kısaca tanımlayabileceğimiz İmar Durum Belgesi, o parselin bir çeşit kimlik kartı gibidir. Parsele ticari yapı mı, konut mu, yoksa karma bir proje mi (konut ve ticari) inşa edilebileceği gibi bilgiler, KAKS ve TAKS değerleri, çekme mesafeleri, yani arsanın yan komşu arsalardan, önden ve arkadan ne kadar pay bırakılarak yapı yapılabileceğini gösteren imar durum belgesi, arsanın bulunduğu yerin belediyesinden alınabiliyor. Ancak bunun için arsa sahibinin veya sahiplerinin, tapu ve nüfus cüzdanı ile belediyeye başvurması gerekiyor. Emsal (KAKS) nedir? İmar ile ilgili çevrelerde daha çok KAKS (Kat alanı katsayısı) olarak bilinen emsal, bir arsanın üzerine yapılacak toplam inşaat alanını belirleyen bir oran. Bu oran, imar durum belgesinde KAKS: 1,5 gibi ifadelerle yer buluyor. Bu da “arsaya 1,5 emsal verilmiş” anlamına geliyor.

Örneğin elimizde 1000 metrekare büyüklüğünde bir arsa var. Bu arsanın imar durum belgesinde KAKS: 1,25 yazıyor. Bu durum, arsaya 1000 x 1,25 = 1250 metrekare toplam inşaat alanlı bir bina yapılabileceği anlamına geliyor. Çatı katı, asma kat, bodrum katı, kapalı otopark, yangın merdiveni ve asansör gibi, bir bina için çok önemli olan alanlar ise emsale, yani KAKS’a dahil edilmiyor. Bunun aksine resmi olarak “Yapı yaklaşım sınırı” olarak adlandırılan ve “çekme mesafesi” olarak bilinen ve “binanın yan parsellere, yola ve imar istikametine en fazla yaklaşabileceği sınır” olarak tanımlanan kavram ise, emsale dahil ediliyor. Arsaların emsal yani KAKS oranı ise adaya, paftaya, hatta parselin büyüklüğüne göre değişkenlik gösterebiliyor. İmar durum belgesinde emsal oranı verilen bir arsa için kat sayısı yahut yükseklik çoğunlukla bildirilmiyor. Bu da toplam inşaat alanını katlara yayma şansı veriyor. Ayrıca aynı emsale sahip birkaç parseli birleştirerek daha avantajlı bir duruma geçebilirsiniz. Yukarıdaki örnekten hareketle 1000 metrekarelik arsanızı, aynı büyüklüğe sahip yanındaki bir başka arsayla birleştirdiğinizde KAKS 1,75’e çıkabilir. Bu da 2000 x 1,75 = 3500 metrekarelik bir inşaat alanı eder. Böyle bir alana da mesela bir tanesi 125 metrekare olacak bir daireden 3500/125 = 28 adet daire yapabilirsiniz. TAKS nedir? “Taban alanı katsayısı” olarak açılan TAKS ise, arsa üzerine yapılacak inşaatın taban oturum alanının arsaya oranıdır. Formüle edersek, taban alanı / arsa alanı işleminin sonucu bize TAKS’ı verir. Bu oran da imar durum belgelerinde genelde iki değer arası olarak gösterilir. TAKS: 0,20 – 0,40 gibi… Bu durum örneğin 1000 metrekarelik bir arsa için minimum 1000 x 0,20 = 200 metrekare, maksimum ise 1000 x 0,40 = 400 metrekare taban oturumlu bir bina yapılabileceği anlamına geliyor. Bu noktada TAKS’ı iki rakamın arasında belirlemenin (örneğin 0,30) de mümkün olduğunu belirtelim. Bu noktada binanın taban alanının büyük tutulmasının, kat sayısının azalacağı anlamına geldiğini de unutmamak gerek. Dolayısıyla TAKS oranının düşük belirlenmesi arsa sahibi ve inşaatçının lehine olan bir durum. Bunun yanı sıra parselin konumu da TAKS’ı belirlemede önemli. Arsa eğer ana caddeye cepheliyse taban alanını biraz büyük tutmakta fayda var. Çünkü bu durumda zemin katların ticari birim (dükkan, mağaza v.b.) olma ihtimali hem yüksek hem de kazançlı. Yönetmelik ne diyor? İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan İstanbul İmar Yönetmeliği’nde TAKS ve KAKS tanımları şöyle açıklanıyor: Madde: 2.04.5. (Değişik: 18.05.2012-1110 sayılı Meclis Kararı ile) Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. İmar Planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde ayrık nizama tabi arsalar ile imar planında yapı nizamı belirtilmeyen durumlarda binaların taban alanı, iç bahçe alanı dâhil %40’ı geçemez. Bu miktarların tespitinde mevcut binaların ve müştemilatların taban alanları da hesaba katılır. Madde: 2.04.7. Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (EMSAL): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar Alanı (KA) bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil kullanılabilen bütün katların katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır. TAKS-KAKS ve emlak örneği Konuyu netleştirmek için yukarıda çok kısa değindiğimiz örneği genişleterek ele alalım: Diyelim ki 1000 metrekarelik bir arsamız var. İmar durum belgesinde ise KAKS: 1,25 TAKS: 0,20 – 0,40 yazıyor. Bu durumda arsaya toplam 1250 metrekare toplam inşaat alanlı ve 200 ilâ 400 metrekare arasında taban oturumlu bir bina yapılabileceğini belirtmiştik. TAKS’ı 0,25 olarak belirleyip hesaplarımızı ona göre yaptığımızda ortaya şöyle bir sonuç çıkıyor: Arsamızın toplam inşaat alanı: 1000 x 1,25 = 1250 metrekare Arsamızın taban oturumu: 1000 x 0.25 = 250 metrekare Bir daire için düşündüğümüz brüt büyüklüğü 125 metrekare olarak düşündüğümüzde, Binada olacak toplam daire sayısı: 1250 / 125 = 10 Her katta daire sayısı: 250 / 125 = 2 Kat sayısı: 10 / 2 = 5 Yani KAKS’ı 1,25, TAKS’ı ise 0,20-0,40 olarak belirlenen 1000 metrekarelik bir arsaya, brüt 125 metrekare büyüklüğü olan 10 daireli ve 5 katlı bir apartman yapabiliyoruz. 3 emsal avantajlı mı? Bu hesaplamaların sonucunda İstanbul’da kentsel dönüşüm için belirlenen 3 emsal sınırının ne kadar büyük bir avantaj olduğu daha net bir şekilde ortaya çıkıyor. Yukarıda 1000 metrekarelik bir arsa için yaptığımız örnekten hareket edip sadece KAKS’ı yani emsali 3 aldığımızda ortaya çıkacak rakamları kısaca bir görelim: Arsanın toplam inşaat alanı: 1000 x 3 = 3000 metrekare TAKS’ı yine 0,25 brüt daire büyüklüğünü de yine 125 metrekare alalım: Binamızda bulunacak toplam daire sayısı: 3000 / 125 = 24 Arsamızın taban oturumu: 1000 x 0,25 = 250 metrekare Her katta daire sayısı: 250 / 125 = 2 Kat sayısı: 24 / 2 = 12 Yani kentsel dönüşümde verilen 3 emsal uygulandığında, 1000 metrekarelik bir arsaya, her katta 125 metrekare brüt büyüklükte 2 daire inşa etmek suretiyle, 24 daireli ve 12 katlı bir apartman inşa edilebiliyor. Görüldüğü üzere, yukarıdaki basit örnekten hareket ettiğimiz zaman bile elimizde fazladan 14 daire kalıyor. Bu hesapların daha büyük ölçekte arsalar için yapıldığında, 3 emsalin bile ne kadar avantajlı olduğunu ve getirisinin büyüklüğünü net bir şekilde görebilmek mümkün. Kentsel dönüşümde 3 emsal ve 80 metre üst sınırı Kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde bir de bina yüksekliği sınırı var. İstanbul genelinde konuşursak, Fikirtepe kentsel dönüşüm pilot projesi hariç kentin genelinde yeniden inşa edilecek binalarda 80 metrelik üst sınır uygulanacak. Yani her bir katı 2,5 metre olacak şekilde bir bina inşa ettiğinizi var sayarsak, binanız bu durumda 32 katı geçemeyecek. Kat yüksekliği 3 metre olan inşaatlarda 26-27 katın üstünde bina yapılamayacak. İlgili arsanın 3 emsal ve 0.20 TAKS değerlerinde olması fark etmeyecek. Elinizdeki arsa 10.000 metrekare bile olsa bu arsaya normal şartlarda 0,10 TAKS değerli 1000 metrekare taban oturumlu bir bina için size 30.000 metrekarelik inşaat alanı izni verilecektir ama siz bu inşaat alanına 30 katlı ve her bir kat yüksekliği 3 metre olan bir bina yapamayacaksınız. Çünkü durumda bina yüksekliği 90 metre olacaktır.