İzmir depremi Manisa’ya olan ilgiyi yüzde 40 artırdı

Tarım ve sanayi sektörleriyle ulaşım ve coğrafi bağlantılarının güçlendiği bir pozisyonda yer alan ve güçlü bir yatırım alanı olarak ülke genelinde öne çıkan Manisa, İzmir depreminin ardından göç alan iller arasında dikkat çekiyor.  Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı İlker Çetin, geçmişe bakıldığında Manisa’da yıllar içinde %40’lara varan artışlar gözlendiğini açıkladı.  Manisa’da konut birim değerleri ise 6000-8000 TL/m2 arasında değişiyor.

Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı İlker Çetin, Manisa’nın hem İzmir Liman’a hem de havaalanına yakın konumu, güçlü kara ve demir yolu bağlantılarının Manisa’ya olan ilgiyi artırdığını belirterek,  “Yakın geçmişte hizmete açılan İzmir-İstanbul Otoyolu bağlantıları daha da güçlü hale getirdi. Sanayi açısından gelişiminde kendisine komşu olan İzmir piyasasındaki yükselişe alternatif olması, teşvik ve primler konusunda avantajlı olması da bu durumu destekledi. Öyle ki Organize Sanayi Bölgeleri başta olmak üzere sanayi arsalarda yıllar içinde %40’lara varan artışlar yaşandı. Geçen yıl Manisa OSB tahsis ücreti 945 TL/M2 iken bu yıl 1345 TL/m2’ye yükseldi. Sanayi ve ulaşım bağlantılarının artması bölgenin gelişimi için en önemli etkenlerden olduğu günümüzde, bu yönü kuvvetli olan Manisa’nın da gelişmesi bağlantıları ile paralellik arz etmiştir. Manisa kent merkezinde 2, Akhisar’da 2, Salihli, Turgutlu 1 adet organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. Soma Organize Sanayi Bölgesi de kurulum aşamasındadır. Bu sanayilerin otoyol ve ana yollara cepheli/yakın olması da talep ve yatırımlarda cazibe oluşturmasını sağlamaktadır.” dedi.

İzmir depremi Manisa’ya göçü artırdı

Manisa’nın ekonomik gelişmesinin, beraberinde konut piyasasının gelişmesini ve değerlerin yükselmesini getirdiğini de sözlerine ekleyen Çetin, “Bu yükselişte önemli bir pay pandemi sürecinin etkileri ile tercihlerin bahçeli, havuzlu, güvenlikli, özel ortak alanları bulunan sitelere ait. Tercihler arz ve talep dengesini değiştirdi ve ağırlıklı olarak site tercihlerine yoğunlaşılmasına neden oldu. Bu genel talebe ek olarak bir talep de 30 Ekim 2020 yılındaki İzmir Depremi sonrasında, büyük yıkımın olduğu Bornova ve Bayraklı ilçelerinden gelen göç eklenmiştir. İzmir’e araç ile 15 dakikalık mesafede yer alması, İzmir piyasasına göre daha uygun, daha iyi standartlar sunan konut piyasasına sahip olması da bölgedeki site tarzı yeni yapılara olan talebi artırmış bu da beraberinde hızlı bir değer artışını getirmiştir. Bornova ve Bayraklı’da ciddi yıkıma neden olan bu depremde yer değiştirmek isteyen önemli bir çoğunluk Manisa’ya göç etti. Bu göçlerde 3 katlı ve site tarzı yapılaşmanın yoğun olduğu Muradiye Villalar, Karaali Villalar Bölgesi öncelikle tercih edilirken ikincil tercih ise kent merkezine daha yakın olan yüksek katlı siteler ve dubleks/tripleks konutlardan oluşan sitelerin olduğu Güzelyurt Mahallesi oldu. Muradiye Villalar / Karaali Villalar Bölgesi olarak yerelde anılan bölgede, geçen sene kitle doluluk oranı %30-35’ler seviyesinde, konut birim değerleri 3500-4000 TL/m2 civarında iken güncel piyasa doluluk oranı %80’ler, konut birim değerleri 6000-8000 TL/m2 arasında değişmektedir. Bu bölgede yapılaşma 3 kat ile sınırlı iken, kent merkezine daha yakın, kat sınırlaması olmayan yüksek katlı yeni yapıların yoğun olduğu Güzelyurt Mahallesinde yapılaşma ve doluluk oranı %100’e yaklaşmış durumdadır. Güzelyurt mahallesindeki değer artışlarının da Muradiye/Karaali Villalar Bölgesindeki konut değerlerine paralel değerlere sahiptir. Bu iki gelişen konut bölgesinde Gülkar, Atlantis, Koşar, Turan, Statü, Aksan, Çağlayan vb. yerelde bilindik firmalar tarafından üretilen konutlar ve siteler özellikle tercih sebebi olarak göze çarpmaktadır. İnşaat ve malzeme kalitesi yanında güvenilirlik, çeşitlilik sunan bu firmalar tarafından üretilen çeşitli ürünler pazarda kolay alıcı bulmasının önünü açmaktadır.

Kent genelinde birim değeri en yüksek pazarlanan konut projesi dikkat çekiyor

Bu iki bölge haricinde üniversite hastanesi, adliye, emniyet müdürlüğü vb. sosyal donatı alanlarına yakınlığı, dağ eteklerindeki konumu ile özel ve kısıtlı bir tercih bölgesi olarak Uncubozköy mahallesi konut tercihi için öne çıkan lokasyon arasındadır. Üniversiteye yakın olmasından kaynaklı hizmet sektörünü ağırlıklı olarak yer aldığı, neredeyse 7/24 yaşayan bir mahalle olarak bilinmektedir. Genel yapılaşma 5-6 katlı apartmanlardan oluşan bölgede yeni yapılar genel olarak eski yapıların yenilenmesi ile inşa edilmektedir. İnşası devam eden Manisa Meydan ismindeki site ise kent genelinde yaşamı ve konut kültürünü başka bir boyuta taşıyacak konum ve konsepte sahiptir. Kent genelinde birim değeri en yüksek pazarlanan ve 12000-15000 TL/m2 fiyat aralığında olan konut projesi olarak dikkate çekmektedir.

Küçük alana sahip arazilerin değerleri 2-3 yükseldi

Manisa İlçelerinde Manisa kent merkezi özelinde olan konut piyasasındaki değer değişimi, arz talepten daha çok maliyetler ve enflasyona bağlı olarak değişmektedir. Kent merkezindeki durum ilçeler için çok belirgin durumda olmamakla birlikte eser miktarda etkisi mevcuttur. Aynı ilçelerde kısıtlı olan bahçeli kullanım sunan müstakil ev, site vb. konut ürünlerinde değer artışları diğer konut ürünlerinde olan artışların 2 katına kadar yükselmiş durumdadır. Çevre ilçelerde tarım önemli bir girdi olması, kent merkezinde yaşayanların çoğunun komşu köy ve mahallelerde ikincil konutları ya da anne ve babalarına ait konutlar olmasından dolayı bahçeli yaşam için olan talep buralarda karşılanabilir durumdadır.  Tarımsal faaliyet ve ticari kaygı gütmeksizin kapanma sürecini bir bahçede geçirmek isteyenler il ve ilçe merkezlerine yakın konumda birkaç dekarlık arazi/bahçe satın alarak buraya inşa ettikleri konteyner, dam, bağ evi, müstakil konut vb. yapılarda özellikle hafta sonlarını geçirmeye çalışmaktadırlar. Bu yöndeki taleplerinde küçük alana sahip arazilerin değerlerini yer yer 2-3 kata kadar yükseltmiştir.

Kuşlubahçe, Muradiye, Barbaros, Atatürk mahalleleri dikkat çekiyor

Manisa kent merkezinin 1989 yılındaki imar planları ile yönetilmeye devam edilmesinin getirdiği arsa arz kısıtlığından dolayı, orta ve dar gelirli kesime hitap eden konut bölgelerinde sürekli yükseliş grafiğine sahiptir. Gelişen ekonomisine bağlı çektiği göçü barındıracak konut üretimi, arsa arz kısıtlılığı nedeniyle sınırlı olmasından dolayı konut değerleri sürekli sıçrama eğilimli artış göstermektedir.  Kent içinde üretilen arsalar genel olarak kentin çeperinde ve düşük yoğunluk öneren planlara bağlı olduğu için yoğun olarak düşük ve orta gelir kesimine hitap eden ürünler ile doldurulmaktadır. Kuşlubahçe, Muradiye, Barbaros, Atatürk vb. mahalleler bu bağlamda değerlendirilebilecek olan mahallelerdir. Eski bir belde olan Muradiye Mahallesi, Yunusemre Belediyesi tarafından hazırlanan plan ile arsa arz sorununa çözüm bulmuş olduğundan, son yıllarda çok hızlı bir gelişim göstermektedir. Üniversite kampüsüne, ana yollara, sanayi bölgelerine yakın olması da bu bölgeye olan talebi artırmaktadır. Genel yapılaşma 4-5 katlı tekil apartmanlardan oluşmaktadır. Konut değerlerindeki artışa paralel olarak kira ve arsa değerlerindeki artışlar da paralel olarak artmaktadır. 2020 yaz döneminde gerçekleştirilen faiz indirimi ile orta ve dar gelirli kesime hitap eden piyasada da diğer tüm konut piyasasında olduğu gibi ciddi bir artış göstermiştir. Faiz indirimi önce 2000-2500 TL/m2 civarında olan konut değerleri günümüzde 3000-4000 TL/m2 arasına yerleşmiştir.

Ekonomik gelişmişliğiyle ilin zirvesinde yalnız kalan ilçeler Akhisar, Soma

İlçeler arasında ana yol bağlantıları üzerinde yer alan, gerek sanayi gerekse tarım ekonomisi ile ön plana çıkmış olan Akhisar, Soma, Salihli, Turgutlu ilçelerindeki klasik apartman dairesi tercihlerinin az sayıda da olsa nitelikli konut tercihlerine doğru kaydığı görülmektedir. Her ne kadar sayısı az da olsa bu tür konutların üretimi bu ilçelerde yoğun olarak devam etme eğilimindedir. Bu dörtlü ekonomik gelişmişliğiyle ilin zirvesinde yalnızlar. Manisa il sınırları haricinde Salihli, Turgutlu, Akhisar, Soma ilçeleri nüfus yoğunluğu, ekonomik gelişmişliği ve ana yollar ile bağlantısı göz önüne alındığında kent merkezi haricinde önemli yerleşim yerleri arasındadır. Genel yapılaşmanın tekil apartmanlar halinde olduğu bu ilçelerde az sayıda çok katlı nitelikli konut yapıları bulunmaktadır. Turgutlu’da Life City, Golden Tower, Ketenci Sitesi, Salihli’de Kent Tower, Evak, Cennet Villaları, Akhisar’da Twin Towers, Ontan Konutları, Green Life, Karahan Towers, Soma’da İkiz Kuleler, Asma Konakları, Lalepark Evleri gibi siteler nitelik konut pazarında yer alan sitelerdendir.  Nitelikli konutlardaki değerlerin, yapı kalitesi olarak benzer nitelikte olan tekil apartman dairelerinin en az %50 daha fazladır. Pandemi süreci ile birlikte bu ilçelerde sayısı az olan düşük katlı site/villa konut üretimlerine de yer verilmeye başlanmıştır“ şeklinde konuştu.