İstanbul’da kentsel dönüşüm için para nereden bulunacak?

11 ilde yaşanan çifte felakette karşılaştığımız yıkım, olası büyük bir deprem bekleyen İstanbul’da binaların güçlendirilmesi ve dönüşümünün ne kadar hayati olduğunu gözler önüne serdi. Hükümet ve İBB de dönüşüm için projelerini açıklamaya başladı. Ancak 16 milyon nüfuslu megakentin dönüşmesi için devasa bir bütçe gerekiyor. Peki bu finansman nasıl yaratılabilir?

KENTSEL DÖNÜŞÜME FON OLUŞTURULMALI

Faruk Göksu (Şehir Plancısı)

– Kentsel dönüşüm yapılacak alanlarda yaşayanların hem güçlendirme hem de yeni ev için yeterli özkaynak ve kredi alma potansiyeli bulunmaması en temel sorun. Finansman sorununun çözümü için özellikle Hazine (yabancı fonlardan yararlanarak), banka ve kullanıcı arasında ilişkinin kurulacağı bir finansal sistem devreye girmeli. Toplu Konut Fonu’na benzer bir ‘Kentsel Dönüşüm Fonu’ kurulmalı.

– Fonun kaynakları; Hazine (dış kaynaklardan), Toplu Konut İdaresi, İBB ile ilave imar haklarının artışındaki belli bir oranın fona aktarılması ile oluşmalı.

İstanbul dönüşüm için parayı nereden bulacak
– Bankaların sağlayacakları bireysel kredilerde, risklerine karşılık bir teminat oluşturulmalı. Fonun kaynakları ise 1/3 oranında ilçe belediyeleri, özel sektör ve sivil toplum örgütlerinin birlikte kullanımına tahsis edilmeli. Üç sektör uzlaşarak bir araya geldiklerinde fondan kaynak almalı.

– Banka kredisi, inşaat aşamalarına paralel olarak su basman, kaba inşaat ve bitirme kredisi olarak üç aşamada kullandırılmalı. Yatırımcı iş bitinceye kadar banka teminat mektubu ile sisteme katılmalı. Yapı denetim sistemi, belediye, müteahhit ve sigorta şirketi arasında kurulmalı.

– Kredilerin kullanımında, gayrimenkulün sigorta ettirilmesi şartı getirilmeli. Yapı denetim sistemi, belediye, müteahhit ve sigorta şirketi arasında kurulmalı.

BORSADAN FİNANSMANSAĞLANABİLİR

Mehmet Kalyoncu (Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği Başkanı)

– Rezerv konutların finansmanı için borsa kullanılabilir. Bu dönemde borsaya olan ilgi avantaja çevrilir. Yapı finansman şirketi kurulup halka arz edilir. Halka arzla çıkan pay kamuda olur, hak ediş usulü yükleniciye ödenir.

İBB YETKİSİNİ KULLANSIN

Ali Güvenç Kiraz (Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı, Avukat)

– Büyükşehir Belediyesi kendi yaptığı uygulamalarda tahvil ihraç edebilir, gayrimenkul yatırım fonu kurabilir. İBB’nin bu yetkisi var. Bu yolla bu işin finansmanı sağlanır.

BANKALAR NEDEN KREDİ VERMİYOR

Sinan Türkkan (Deprem Güçlendirme Derneği Başkanı)

– Kentsel dönüşümde vatandaş bedel karşılığı evini yenilerse KDV yüzde 1. Güçlendirmede ise yüzde 18. Bir iyileştirme ile maliyetler düşürülmeli.

– Bakanlık güçlendirme kredisi imkânı tanıyor. Ama bankalar vermiyor. Mevzuatta olan bu hak işler hale gelmeli.

ÇOK DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ VERİLMELİ

Taner Yüzgeç (TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası Yönetim Kurulu Başkanı)

– Rantı yüksek ilçelerde kat yüksekliği arttı, vatandaş ve müteahhit anlaşıp yaptı. Ancak bu model kent açısından uygun değil. Yoğunluk artışı ile risk azalmaz, aksine artar. Tamam belki o bina yıkılmaz ama şehir kaybeder. Bu nedenle kente ek yük getirmeden dönüşüm olmalı. Devlet kendi kaynakları ya da uluslararası kaynaklarla uzun vadeli, faizsiz ya da çok düşük faizli kredi imkânı sağlamalı.
– Bazı alanda alt gelir grubu yurttaşlar için yeni modeller geliştirilmeli. Kimi bölgelerde yurttaş cazip finansman şartını da kullanamayacak kadar yoksul. Bu alanda dönüşüm yapılıp ev sahiplerine üstyapı kullanım hakkı sağlanabilir. Bu bir yönü ile kamulaştırma. Ama devletin bu mülk üzerinde tasarruf hakkı da sınırlandırılmalı.

DÜNYA BANKASI’NDAN AB’DEN FON BULUNABİLİR

Afşin Hatipoğlu (Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanvekili, Avukat)

– Dönüşüm sürecinde boş konuta ihtiyaç olacak. Yabancıya konut satışı 5 yıllığına durdurulmalı. Bu 5 sene içinde kiracılık yabancılar için izne bağlı tutulmalı.

– İstanbul’un kuzeyinin konteyner kent haline getirilmesinin altyapısı hazırlanmalı.

– Dünya Bankası’ndan ve Avrupa’dan fon bulunarak, ihtiyaç duyulacak olan kentsel dönüşüm bütçesi oluşturulmalı.

– İstanbul’daki 100 ve daha az işçi çalıştıran işletmeler İstanbul dışına çıkarılmalı.

– Avrupa yakasında ve Anadolu yakasında iki büyük uydu kent oluşturulmalı.

DEVLET ÜSTLENSİN

Nazmiye Karaca (Mahalle Afet Gönüllüleri Acil Müdahale Ekibi Derneği Yönetim Kurulu Üyesi)

Kamusal hizmetlerde olduğu gibi riskli yapılar devlet tarafından herhangi bir kâr marjı düşünülmeden dönüştürülmeli, masraf hane halkının mali yapısı düşünülerek devlet ve fonlar tarafından karşılanmalı.

İBB’DEN SIFIR FAİZLİ PROJE

İstanbul Büyükşehir Belediye (İBB) Başkanı Ekrem İmamoğlu, önceki gün düzenlediği ‘deprem seferberliği’ konulu toplantıda İBB mülkiyetinde bulunan proje ve ruhsatlandırma süreci bitmiş alanlarda ilk etapta 5 bin birimlik sosyal kiralık konut ve ödenebilir sosyal konut yapımının temelini atacaklarını, orta vadede de 10 bin konutun inşa sürecini başlatacaklarını söyledi. İBB Genel Sekreteri Can Akın Çağlar da ‘İstanbul Yenileniyor Sıfır Faizli Finansman Projesi’yle ilgili şu bilgileri verdi:

FAİZLERİ İBB ÖDEYECEK

“Biz riskli binalarda oturan vatandaşlar, KİPTAŞ ve bankalar arasında koordinasyon görevini üstleneceğiz. İştirak şirketimiz KİPTAŞ vatandaşa ve bankalara riskli binaların yıkılıp yeniden yapılma garantisi verecek. Bankalar konut kredisi kullandıracak. Kredilerin faizlerini İBB ödeyecek.

Faiz desteğinden öncelikle riskli yapılar faydalanacak. Hak sahibinin dar gelirli olması yani hane içi toplam gelirinin net asgari ücretin 2 katını geçmemesi şart. Kredi anapara üst limiti 1 milyon lira, vadesi de azami 10 yıl olacak. Bir kişi en fazla bir konut için faiz desteğinden yararlanacak.

AYDA 2. 700 TL TAKSİT

Bugünkü piyasa şartlarından 1 milyon lira konut kredisinin ödeme planına göre anapara, vatandaş tarafından 10 yılda, faiz ise yine İBB tarafından 10 yıl boyunca bankalara ödenecek. Örnek ödeme planına göre vatandaş, birinci yıl her ay ortalama 2 bin 700 TL taksit ödeyecek. Buna mukabil İBB de her ay söz konusu vatandaş için ayda 17 bin liralık bir finansman desteğinde bulunacak. Bu finansman modeliyle 2023 yılında İBB’nin ayırdığı 2.9 milyar liralık bütçe ile yılda yaklaşık 14 bin 77 konut dönüşümü yapılabilecek. ,

KİRA YARDIMI VERİLECEK

İstanbul genelinde yaptığımız hızlı tarama testlerinde deprem güvenliği sıfıra yakın ve kendiliğinden çökme riski taşıdığı tespit edilen 318 binada oturan vatandaşlara kiracı ve mülk sahibi ayrımı yapmadan bakanlığın belirlediği limitin 3 katı kira yardımı yapacağız.”