İpotekli satışlar arttı, ilk el satışları düştü

Türkiye’nin Gayrimenkul Platformu GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdelediği ‘GYODER Gösterge’ Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2020 2. Çeyrek Raporu’nu yayınladı. GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği), dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik verilerin yanı sıra ‘Konut’, ‘Krediler’, ‘GYO-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’, ‘GYF-Gayrimenkul Yatırım Fonu’, ‘Ofis’, ‘AVM’, ‘Lojistik’ ve ‘Turizm’ gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporun; gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili verileri, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi. GYO’ların BIST GYO Endeks Performansı, halka açıklık oranları, piyasa ve portföy değerleri, yatırımcı sayıları, özkaynak, sermaye gelişimleri, aktif karlılıkları gibi birçok verinin eklendiği rapora son olarak GYF ile ilgili güncel veriler eklendi.

Sektörün geleceğine dair öngörülerin de aktarıldığı ‘GYODER Gösterge’ 2020-2. Çeyrek Raporu’nda, şu bilgi ve değerlendirmeler yer aldı: Pandemi sürecinde başta Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca alınan önlemler ve proaktif yaklaşımlar sektöre can suyu olarak toparlanma eğilimini güçlendirdi. İnşaat sektöründe yüzde 1,5 seviyesinde yaşanan gerileme ise hızlı yaşanan küçülmelerden sonra eğilim değişiminin ilk işareti olarak görüldü. Alınan tedbirlerle özellikle ikinci çeyreğin sonu itibarıyla sektörde gözle görülür bir toparlanma yaşandı. Söz konusu toparlanma konut satış rakamlarına da yansıdı.

Konut satışında yüzde 23,5’lik artış

2019 yılının ilk yarısında toplam 505 bin olan konut satışı, 2020 yılının aynı döneminde 624 bin adede ulaşarak yüzde 23,5’lik bir artış sağladı. Artışı tetikleyen en önemli unsurlar ise pandemi nedeniyle yaşanan kapanma sürecinin bitmesi, özellikle kredi faizlerinde kamu bankaları önderliğinde sağlanan keskin düşüş ve ertelenen talebin etkisi oldu. Diğer yandan birkaç yıldır yeni konut arzının giderek düşmesi de talebin yükselmesinde diğer bir tetikleyici oldu. Hâlihazırda pazarda bekleyen konutların talep görmesi de önemli ölçüde stok erimesi sağladı. 2020 yılının ilk yarısı itibarıyla 226 bin adede ulaşan ipotekli konut satışında, 2019’un aynı dönemine göre yüzde 221’lik artış yaşandı. Raporda, pandemi nedeniyle değişen ihtiyaç ve tüketim eğiliminin dikkat çeken bir gelişme olduğu belirtilerek, artık bina yapısından, mimariye, kullanılan temel malzemeden, çevreye duyarlılığa kadar pek çok unsurda değişim gözetilerek yatırım kararı alınması gerektiği vurgulandı.

İkinci çeyrekte 283 bin 731 konut satıldı

2020 yılı ikinci çeyrek konut satışları, küresel salgın nedeniyle nisan ve mayıs aylarında görülen ekonomik durgunluğa karşın bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 14’lük bir artış göstererek 283 bin 731 adet seviyesinde kapandı.  Özellikle haziran ayı itibarıyla kamu bankaları tarafından başlatılan konut kredisi kampanyası konut satışlarını olumlu yönde etkilerken, küresel salgın nedeniyle ertelenen talebin de etkisiyle mayıs ayı itibarıyla konut fiyatlarında aylık yüzde 6,4 ile bugüne kadarki en yüksek aylık değişim görüldü. 2020 yılı ikinci çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre, ilk el satışlarda yüzde 8,1 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise yüzde 28 oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, bir önceki çeyreğe göre artış göstererek çeyreklik bazda yüzde 31,8 olarak gerçekleşmiş olsa da haziran ayında yüzde 30,9 ile bu oran veri setindeki en düşük seviyesine geriledi.

İpotekli satışlarda yüzde 206 artış

İpotekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 206,7 oranında bir artış gerçekleşirken, diğer satışlarda ise verilerin açıklanmaya başlanmasından bu yana çeyreklik bazda en düşük satış sayısı görüldü ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 28,3 oranında gerileme kaydedildi. Konut kredisi kampanyası ve ertelenen talebin etkisiyle talepte görülen artış ikinci çeyrek itibarıyla konut fiyatlarına yansıdı ve mayıs ayı itibarıyla reel bazda yıllık yüzde 10,6 artış görüldü. Nominal bazda, geçtiğimiz yıl mayıs ayında konut fiyat endeksinde yıllık artış yüzde 1,5 seviyesinde iken, endeks bu yıl mayıs ayında yıllık bazda yüzde 23,1 oranında artış gösterdi.

Yabancıya satış oranı haziranda arttı

Yabancılara yapılan satışların ise iç talebin yüksek olması, küresel salgın ve uçuş sınırlamaları nedeniyle toplam satışlar içerisindeki oranı gerilemeye devam etti ve yüzde 0,9 olarak gerçekleşti. Bununla birlikte, haziran ayında aylık bazda yüzde 93,5 oranında artış görüldü. İkinci çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada yüzde 46,1 pay ile İstanbul, ikinci sırada yüzde 16,8 pay ile Antalya yer aldı. Belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yılın ilk 6 ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 45,5 arttı. Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü yüzde 40,8, değeri yüzde 54,8 ve daire sayısı yüzde 72,9 arttı. Belediyeler tarafından verilen yapı kullanma izin belgelerinde ise bina sayısı yılın ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 35,6, yüzölçümü yüzde 32,5, değeri yüzde 27,2, daire sayısı da yüzde 32,1 azaldı.

Konut kredisi hacmi 234 milyar TL’ye ulaştı

2019 yılı Temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış trendi, yer yer haftalık bazda artışlar hariç 2020 yılı haziran ayı sonuna kadar devam etti. 2019 yılı Temmuz ayı başında azalış trendine giren ve yüzde 1,65 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı, 2020 yılı Temmuz ayında yüzde 0,73 seviyesine geriledi. Aynı şekilde 2019 Temmuz ayı başında azalış trendine giren ve yüzde 21,65 olan yıllık faiz oranı ise 2020 yılı Temmuz ayı ortasında 12,61 puan azalarak yüzde 9,14 seviyesine geriledi. 2020 yılı haziran ayı sonunda konut kredisi hacmi 234 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2019 yılı haziran ayında yüzde 51 seviyesindeyken, 2020 yılı haziran ayında yüzde 60’a yükseldi.

GYO endeks değeri ikinci çeyrekte yüzde 50 arttı

Birinci çeyrek raporunda, GYO endeksinin Ocak ayında başlayan hızlı yükselişinin Covid-19 sebebiyle yerini BIST-100 endeksine paralel bir şekilde ciddi bir düşüşe bıraktığı ancak bu düşüşün yatırımcılar için bir alım fırsatı olduğu belirtilmişti. Nitekim Mart sonunu 33.384 puandan kapatan GYO endeksi, haziran sonunda yüzde 50,12’lik bir artışla 50.118 puana yükseldi. GYO endeksiyle yüzde 70’in üzerinde korelasyonu olan BIST 100 endeksi ise aynı dönemde yüzde 30’luk bir artış sağladı. Halka açıklık oranının yüzde 52 mertebesinde olduğu GYO endeksinin piyasa değeri de yüzde 59’luk artışla 36,5 milyar TL’ye yükseldi. Bununla birlikte ikinci çeyrekte yabancı yatırımcı oranında Borsa İstanbul’un genelinde olduğu gibi bir kayıp olduğu ve yüzde 2’lik bir düşüşle bu oranın yüzde 17’lere gerilediği görüldü. Ayrıca bireysel ve kurumsal yatırımcı oranlarının neredeyse eşit olduğu GYO’ların ikinci temettü dağıtmadığını ancak hisselerdeki yükselişin sonraki çeyrekler için temettü dağıtımı anlamında da pozitif bir yansımasının olabileceğini söylemek mümkün. Yabancı yatırımcı ülke sıralamasında ABD ilk sıradaki yerini korurken, Bahreyn ve Kuveyt ilk 5 içerisinde yer aldı. Endeksin üçüncü çeyrekte kar satışları ile birlikte bir miktar gerilemesi ve Covid-19’un seyrine göre artı ya da eksi yönde ivmelenmesi mümkün. Yeni bir dalganın gelmesi tüm borsalarda olduğu gibi GYO endeksini de olumsuz etkileyecekken salgınla ilgili sinyallerinin olumlu olması durumunda endeksin artış trendinin artması muhtemeldir. Endeksteki artışın kalıcı olması ve iskontolu işlem gören GYO’ların gerçek değerini bulabilmesi ancak uzun vadeli yabancı yatırımcıların piyasada daha uzun süre yer almasıyla mümkün olacaktır. Bireysel tasarrufların bir araya gelmesi ile bu birikimlerin profesyonel kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal yapı olan Gayrimenkul Yatırım Fonu, gayrimenkul varlıklarına yatırım suretiyle değer artış kazancı ve/veya kira geliri elde etmeyi amaçlıyor. Türkiye’de hukuki temeli, 03 Ocak 2014 yılında SPK tarafından yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne dayanıyor. Sektör adına son derece önemli bir yatırım aracı olan gayrimenkul yatırım fonlarına ait veriler, GYODER  Gösterge 2. Çeyrek dönemi itibariyle Gayrimenkul Yatırım Fonları Komitesi’nin katkılarıyla ilk kez paylaşılmaya başlandı. Bundan sonra her çeyrekte güncel veriler raporda yer almaya devam edecek. Türkiye’de gayrimenkul yatırım fonu pazar büyüklüğü 30 Haziran 2020 itibarıyla 6,8 milyar TL seviyesine ulaştı. İhraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım alan fonlar da dahil olmak üzere toplam 45 GYF yatırım aldı. Nisan 2020 ile Haziran 2020 arasında SPK tarafından 4 yeni GYF’ye kuruluş izni, 3 GYF’ye ihraç belgesi onayı verilirken 3 mevcut GYF’nin tasfiyesi onaylandı. Borsa İstanbul Nitelikli Yatırımcı İşlem Pazarı’nda 6 adet GYF işlem görüyor.

‘Yeni normal’ ofis pazarını yeniden şekillendiriyor

İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon metrekare olarak aynı seviyede kalmasına karşın, sağlıklı çalışma alanları çözümlerinin gerekliliği gereği arzın yeniden sınıflandırılması gerekecek. İkinci çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 41 bin 255 metrekare olarak gerçekleşirken, yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemleri toplamda 132 bin 118 metrekare oldu. İkinci çeyrekte kaydedilen işlem hacmi bir önceki çeyreğe ve geçen yılın aynı dönemine göre özellikle pandemi etkisinin bir yansıması olarak düşüş gösterirken sırasıyla yüzde 54,6 ve yüzde 14,7 oranlarında azalma gerçekleşti. Bununla birlikte ikinci çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerinin yüzde 76 gibi büyük bir çoğunluğu yeni kiralama anlaşmalarından oluştu. Yılın ilk yarısına bakıldığında ise yenileme anlaşmaları, kaydedilen toplam kiralama faaliyetlerinin yüzde 8,5’ini oluşturdu. İkinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, yüzde 50,2’si MİA’da gerçekleşti. Böylece bir önceki çeyreğe göre iki kattan fazla bir oranda artış görüldü. Yüzde 37,1’i Anadolu yakasında, yüzde 12,7’si bir önceki çeyreğe göre azalma göstererek MİA dışında Avrupa yakasında kaydedildi. Bununla birlikte, ilk yarının sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle yüze 24 olarak kaydedildi. Covid-19 nedeniyle ortaya çıkan ‘yeni normal’ kavramı, ofis pazarının hızla yeniden şekillenen bir forma dönüşmesine öncülük ederken, temel yaklaşım esneklik üzerine olacak. Bu doğrultuda başlıca çıkarımlar, sağlık, verimlilik ve maliyet optimizasyonu üzerine kurulacak. Pandemiye bağlı olarak, kiralama işlemleri ikinci çeyrekte yavaşlama göstermesine karşın yılın ilk yarısında artış gösterdi. Öte yandan beklenen talebin yılın ikinci yarısında ivmelenmesi bekleniyor.

Ticari Gayrimenkul Endeksi’nde artış

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi, 2020 yılı haziran sonu itibariyle 153,32 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 6,31 puan artış gösterirken, aylık 1,38 puan artış gösterdi. 2020 yılına 146,97 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 8,84 puanlık bir artış yaşandı. Yılın ilk çeyreğinde kiralama işlemi bakımından dip noktayı gören lojistik piyasası, Covid-19 salgını döneminde önemi artan perakende lojistiği ve çevrimiçi satışların etkisiyle ikinci çeyrekte kayda değer bir performans gösterdi. 2020’nin ilk yarısı itibarıyla lojistik piyasasındaki birincil kira USD bazında metrekare başına aylık 4,50 olarak görünürken TL bazında 30,00 metrekare/ay seviyesine yükseldi. Özellikle hipermarketlerin satış hacmindeki artış ve çevrimiçi sipariş kanallarına yönelik yatırımları ile kent lojistiğinin önemi artmaya devam edecek. Diğer yandan, yılın ikinci çeyreğindeki talebin ivmesini devam ettirmesi durumunda kira rakamlarında bir nebze daha artış yaşanması söz konusu olabilir.  Mevcut veriler itibarıyla birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,45 milyon metrekarelik toplam depo stokunda 6,68 milyon metrekare ticari kullanım amaçlı lojistik arzı yer alıyor. 2020’nin ikinci çeyreği itibarıyla yüzde 11,9 oranında bir boşluk bulunuyor. İnşaat halindeki projelerin hacmi ise yaklaşık 486 bin metrekare olarak kayıt altına alındı ve söz konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım amaçlı lojistik arzı olarak görülüyor.

AVM’ler zorlanıyor

Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 454’e, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 508 bin metrekareye ulaştı. En fazla alışveriş merkezine sahip iller sırasıyla; İstanbul (147 adet), Ankara (39 adet), İzmir (28 adet) iken, İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık yüzde 39’una sahip. Türkiye genelinde, ortalama bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 162 metrekare oldu. Ağustos 2019’da yaşanan döviz kurundaki dalgalanmaların ardından Cumhurbaşkanlığı tarafından alınan Türk Parası Kıymetini Koruma kararı gereğince kira kontratları yabancı para birimlerinden TL’ye çevrildi. Covid-19’un olumsuz etkisiyle bazı perakendeciler; belirli ‘ciro/kira’ hedefleri belirleyerek verimsiz mağazaları kapatma kararını daha agresif bir şekilde uyguladı. TL ye geçiş ile güncel kur üzerinden gelir elde edemeyen ve döviz borcu için yeniden bir yapılandırmaya gidemeyen AVM yatırımcıları açısından, COVID-19’un da etkisiyle çok zor bir dönem geçeceği söylenebilir.

Turist sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 300 düştü

2019 yılında Türkiye’ye gelen yaklaşık 44,47 milyon yabancı turistin yaptığı harcamalar kişi başı ortalama 642 dolar oldu. 2018 yılının ilk çeyreğinde kişi başı ortalama harcamanın 710 dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, geçen yılın aynı dönemine göre kişi başı harcamaların arttığı söylenebilir. Covid-19 etkisinin sürdüğü 2020 yılının ikinci çeyreğinde Türkiye’ye gelen 4,5 milyon yabancı turistin yüzde 53’ü İstanbul’a, yüzde 9,9’u Antalya’ya, yüzde 2’si Ankara’ya geldi. Gelen turist sayıları 2019 yılının ikinci çeyreği ile karşılaştırıldığında yüzde 300 oranında bir düşüş yaşandığı görüldü. İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde; Türkiye genelinde toplam 479 bin oda kapasitesi ile 4 bin 116 işletme belgeli, 85 bin oda kapasitesi ile 730 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülüyor. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 801 tesis ve 214 bin oda kapasitesi ile Antalya çekiyor. Antalya’yı, 631 tesis ve 63 bin oda kapasitesi ile İstanbul takip ediyor. Muğla ise 406 işletme belgeli tesis, 50 bin oda arzı ile üç üncü sırada yer alıyor.