Gayrimenkullerin yeniden değerlemesinde son durum!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu, “İş dünyasının sürekli olarak gündeme getirdiği ve 2004 yılından bu yana yürürlükte olmayan yeniden değerleme müessesesi, bugün TBMM Genel Kurulu’nda görüşülecek olan Torba Yasa ile, kalıcı olarak vergi sistemimize geri dönüyor” dedi. İşte o yazı…

Yalnız, yeniden değerleme ile ilgili olarak Torba Yasa’da biri kalıcı, diğeri de geçici olmak üzere iki ayrı düzenleme yer alıyor.

Geçici düzenlemeyi gözardı ederek sadece kalıcı düzenlemeyi dikkate alanlar, “vergisiz yeniden değerleme” getirildiği iddiasıyla geçmişe dönük yeniden değerleme yapılmasına imkan veren ve 31 Aralık 2021 tarihine kadar yürürlükte bulunan “yüzde 2 vergi karşılığı yeniden değerleme yapılmasını” öngören düzenlemeden (7326 sayılı Kanun Mad. 11, 500 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği) yararlanılmasına gerek bulunmadığı yönünde görüş beyan ediyorlar. Bu da, konuyla ilgili hemen herkesin kafasını karıştırmış durumda.

Son birkaç gündür gelen soruların yarısı bu konu ile ilgili! Çok ilginç değil mi?

Yeniden değerleme ne zaman yürürlükten kaldırıldı?
2003 yılında “Enflasyon Düzeltmesi”ne geçişle beraber, ATİK’lerin ve taşınmazların değerinin yükseltilmesine imkan veren “Yeniden Değerleme Müessesesi” yürürlükten kaldırıldı. Yani, 2003 yılından itibaren yeniden değerleme yapılamıyor. Bunun yerine getirilen enflasyon düzeltmesi ise, sadece 2003 ve 2004 yılları için yapıldı, sonraki yıllarda ise aranılan şartlar oluşmadığı için yapılamadı. Yani, şirketler uzunca bir süre yeniden değerleme ve enflasyon düzeltmesi yapamıyor.

Kayıtlı değerler piyasa rayiç değerlerinin çok gerisinde kaldı
Uzunca bir süre yeniden değerleme ve enflasyon düzeltmesi yapılamaması, ATİK ve taşınmazların özellikle taşınmazların şirketteki kayıtlı değerleri ile piyasa satış fiyatları arasında korkunç bir uçuruma neden oldu! Taşınmazların kayıtlı değerleri, maalesef piyasa satış fiyatlarının çok ama çok altında kaldı.

İş dünyası yeniden değerleme istedi
Bu konuda yapılacak şey aslında belliydi: Bilançolardaki taşınmazların kayıtlı değerlerinin piyasa satış fiyatlarına yükseltilmesi. İş dünyasının ve reel sektörün beklentisi de, işte tam olarak bu; “taşınmazların gerçek rayiç değerleriyle bilançolarda yer almasının sağlanması.” Ancak, bunun için özel bir yasal düzenlemeye ihtiyaç vardı!

Vergi danışmanlığını yaptığım ve gayrimenkul sektörünün üç önemli STK’sından biri olan KONUTDER (Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği), bu konuda ciddi bir çalışma yaparak, 2018 yılında dönemin Maliye Bakanı Sayın Naci AĞBAL’a iletti.

İş dünyasının bu talebi karşılık buldu, Vergi Usul Kanununa 7144 sayılı Kanunla eklenen geçici 31. madde ile, bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerine, aktiflerinde yer alan taşınmazların değerini, Yİ-ÜFE değerindeki artış oranını dikkate almak suretiyle 30 EYLÜL 2018 tarihine kadar (bu tarih dahil) yükseltme imkânı sağlandı. Getirilen bu imkândan yararlanılabilmesi için, yeniden değerleme işlemi sonucunda oluşan değer artışı üzerinden yüzde 5 vergi ödenmesi gerekiyordu (500 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği).

Ancak, yapılan düzenleme, iş dünyası ve reel sektörde beklenen ilgiyi görmedi. Çünkü, yapılan düzenleme taşınmazların kayıtlı değerlerinin piyasa rayiç değerlerine yükseltilmesi için yeterli görülmedi. Ayrıca, yüzde 5 vergi de çok yüksek bulundu! Bu nedenle de, söz konusu düzenlemeye gereken ilgi gösterilmedi!

Peki, 2018’deki bu düzenlemeden kaç mükellef yararlandı?
Maliye’nin kayıtlarına göre, 2018 yılında geçici 31. Maddede düzenlenen yeniden değerleme uygulamasından 1.073 mükellef yararlanmış, 5,8 Milyar TL’lik gayrimenkul yeniden değerlemeye tabi tutulmuş, değerleme sonrası bu gayrimenkuller 9,9 Milyar TL olarak bilançolarda yer almış, bu şekilde oluşan 4,1 Milyar TL’lik değer artışı üzerinden 208 Milyon TL vergi tahakkuk ettirilmiş bulunuyor.

İş dünyası aynı talebine ısrarla devam etti
Yapılan bu düzenleme iş dünyasının ihtiyacını tam olarak karşılamadı. Düzenleme, bu şekliyle özellikle taşınmazların kayıtlı değerlerini piyasa satış fiyatlarına yaklaştırmaktan oldukça uzak kaldı.

İş dünyası, 2018 yılındaki düzenlemenin eksik yönlerini de dile getirerek, kayıtlı taşınmazların değerinin yükseltilmesinin gerçek bir ihtiyaç olduğunu, düşük bir vergi alınmak suretiyle bu taşınmazların değerinin piyasa satış fiyatlarına yükseltilmesini talep etti.

Bu talebe de kayıtsız kalınmadı, yeniden değerleme tekrar yasalaştırıldı
7326 sayılı Kanunla, işletmeye kayıtlı taşınmazların değerinin yükseltilmesine ilişkin yeni düzenleme yapıldı: 2018 düzenlemesinin tıpkısının aynısı! Sadece verginin oranı yüzde 5’den yüzde 2’ye indirildi, bir de yeniden değerleme kapsamına amortismana tabi iktisadi kıymetler (ATİK) dahil edildi. Yani, düzenleme yine iş dünyasının istediği gibi çıkmadı!

Ancak, oranın yüzde 5’den yüzde 2’ye düşürülmesi, düzenlemeden yararlanan mükellef sayısını artırdı. Bu yıl sonuna kadar yürürlükte bulunan söz konusu düzenlemeden 30 Eylül 2021 tarihi itibariyle 2.194 mükellef yararlanarak yeniden değerleme yaptı, 34,9 Milyar TL.lik taşınmaz ve ATİK değerlenerek 66 Milyar TL.ye yükseltildi, 31 Milyar TL.lik değer artışı üzerinden 621 Milyon TL vergi tahakkuk ettirildi.

Torba Yasa’da yeniden değerleme ile ilgili iki ayrı düzenleme var
Bugün TBMM Genel Kurulu’nda görüşülecek olan Torba Yasa’da yeniden değerlemeyle ilgili biri kalıcı, diğeri de geçici olmak üzere iki ayrı düzenleme bulunuyor.

Kalıcı düzenleme, 1 Ocak 2022 tarihinden sonra mükelleflere ihtiyari olarak amortismana tabi iktisadi kıymetlerini o yıl için açıklanan yeniden değerleme oranıyla vergisiz olarak değerleme imkânı veriyor. Ancak, bu düzenleme ihtiyari, zorunlu değil. Ayrıca, kalıcı düzenleme geriye doğru yani 2022 yılından önceki dönemler için yeniden değerleme yapılmasına imkan vermiyor (Torba Yasa Mad. 31).

Geçici düzenleme ise, tek başına değil, bu kalıcı düzenlemeyle birlikte uygulanabilir nitelikte. Kalıcı düzenleme uyarınca 2022 veya izleyen yıllarda ihtiyari olarak yeniden değerleme yapan mükellefler, istedikleri takdirde yüzde 2 vergi karşılığında ATİK’lerini, 1 Ocak 2015 ile kalıcı düzenleme uyarınca ihtiyari yeniden değerlemenin yapıldığı yıldan bir önceki yılın sonuna kadar (örneğin ihtiyari değerleme 2022 yılında yapılmışsa 31 Aralık 2021 tarihine kadar) yeniden değerleyebilecekler. Yani, kalıcı düzenlemeye göre yeniden değerleme yapılmadan, geçici düzenleme gereğince geçmişe dönük yeniden değerleme yapılamayacak. Ayrıca, kalıcı düzenlemeye göre yeniden değerleme yapılması, geçmişe dönük yeniden değerleme yapılmasını zorunlu kılmıyor, geçmişe dönük yeniden değerleme tamamen isteğe bağlı (Torba Yasa Mad. 52). Kaldı ki, yüzde 2 vergi ödenmeden geçmişe dönük yeniden değerleme yapılması mümkün bulunmuyor.

Öte yandan, geçici düzenleme, kalıcı düzenlemedeki ihtiyarilik hakkının ilk kullanılacağı zamana endekslenmiş̧ bulunuyor. Örneğin, ihtiyari yeniden değerleme 2022 yılında başlıyor, mükellefler 2022 ve 2023 yıllarında ihtiyari yeniden değerleme yapmayı tercih etmeyip, 2024’te ilk kez yapacaksa, istedikleri takdirde yüzde 2 vergi karşılığında ATİK’lerini 2005’ten 2024’e kadar yeniden değerleme yapma hakkına sahip olacaklar. Geçici düzenleme ile, 2004’teki tarihi maliyetlerin 2021’in veya 2022’nin, 2023’ün, 2024’ün sonuna kadar taşınmasına imkan sağlanıyor. Bu yönüyle çok önemli bir düzenleme.

Peki, bu düzenlemelerle ilgili kafalar neden karıştı?
Aslında bu düzenlemelerde anlaşılmayacak bir şey yok, sadece iki düzenlemenin yan yana konularak dikkatlice yorumlanması gerekiyor. Şimdi diyeceksiniz ki, konunun uzmanlarında bile kafa karışıklığı yarattığına göre bu düzenlemeler biraz daha açık yazılamaz mıydı? Evet, daha açık yazılabilirdi, kaldı ki, bu düzenlemeler Meclis Plan ve Bütçe Komisyonu’nda da tam olarak anlaşılamaması nedeniyle ciddi tartışmalara neden oldu. Yapılan açıklama ve izahlar sonrasında Komisyondan geçti.

Aslında bu konuda düzeltme yapılması için vakit geçmiş de değil. Söz konusu düzenlemeler Genel Kurul’da görüşülürken, kafa karışıklığı yaratan ifadelerde değişiklik yapılarak, konu tam olarak açıklığa kavuşturulabilir.