GAYRİMENKULDE ŞİMDİ ALIM VAKTİ

En uygun dönem

(Cemal Onaran – Garanti Mortgage Genel Müdürü)
Peki, bu dönem ev almak için uygun mu? Ev fiyatları önümüzdeki dönemde artış gösterir mi? İşte sektör temsilcileri ile konuşarak bu soruların yanıtını da aradık. Öncelikle söylenenleri hemen aktarmakta yarar var. Konut alıcıları açısından içinde bulunduğumuz dönem, birçok uzman tarafından çok cazip bulunuyor. Çünkü ikinci el konut fiyatlarında ciddi bir düşüş var. Yani bundan beş yıl önce çok yüksek fiyatlarla konut almış olanlar, aldıkları fiyata bile konutlarını satmakta zorlanıyor. Bu nedenle yeni projeler de bu fiyatları gözeterek baz fiyatlarını oluşturuyor. Bu da ortaya oldukça cazip rakamların ortaya çıkmasını sağlıyor.
Bu konuda görüşüne başvurduğumuz gayrimenkul sektörün önde gelen isimleri, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış olacağı görüşünde birleşiyor. Markalı konut üreticilerinin bazıları, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 5 ile 20 oranlarda bir artış olacağı yönünde öngörüde bulunuyor. Yetkililer, buna gerekçe olarak özellikle arsa maliyetlerindeki aşırı artışın konut fiyatları üzerinde yaratacağı zam baskısını gösteriyor.

Konutta vade 30 yıla çıktı
Konut almak isteyenler bugünlerde çok büyük bir kararsızlık içinde kıvranıyor. Konut kredisi faizleri beş yıllık vadelerde bile aylık ortalama yüzde 0.97’e kadar gerilemişken almalı mı, yoksa faizlerin biraz daha düşmesini mi beklemeli?

Bankacılık çevreleri, bu soruya, “Türk ekonomisindeki kırılganlık ortadayken, faizlerin düşmesini bekleyenler, yeni bir yükseliş dalgasıyla hayal kırıklığına uğrayabilirler.” şeklinde yanıt veriyor.

Konut kredisi vade ve faiz oranlarındaki cazip ortam, mortgage sektörünü de hareketlendirdi. Öyle ki; konut kredilerinde vade ilk kez 30 yıla ulaştı. Şekerbank, konut finansmanı şirketi olan iştiraki Şeker Finans’ın temin ettiği 200 milyon dolar tutarında Denizaşırı Özel Yatırım Kurumu (OverseasPrivateInvestment Corporation-OPIC) kaynağının da bulunduğu bir portföy ile 30 yıla varan vadede konut kredisi sundu. Vade özelliğinden dolayı düşük taksitli, kira öder gibi ev sahibi olma olanağı veren, sadece ikametgah amaçlı konutlara yönelik kredi ile özellikle orta ve alt gelir grubundaki tüketicilerin ev sahibi olması hedefleniyor.

Uzmanlar da yavaş yavaş hareketliliğin başladığı sektörde konut kredi faizlerinin önümüzdeki dönemde yüzde 1‘leri daha da aşabileceğine işaret ediyor. Bununla birlikte uzmanlar,mortgage sektörünün bu yılın sonunda yüzde 25’ler civarında büyüyeceği, yılı toplam 75 milyar TL’nin üzerinde bir büyüklükle kapatacağı ifade ediyor.

Yatırım uzmanları başta konut olmak üzere alışveriş merkezinden ofise kadar tüm gayrimenkul türlerinde önümüzdeki günlerde yeni bir fiyat artışının başlayabileceğini ileri sürüyor. Bu noktada asıl önemli olan ise ev alma hayalini bu yıla erteleyenlerin kafasındaki soru işaretleri. Yani konut fiyatlarının yılın son çeyreğinde ne tür bir seyir izleyeceği. Konut üreticileri, sonbahar aylarının sektörde belirleyici olacağını söylüyor. Bu nedenle konut alıcıları açısından içinde bulunduğumuz dönem, birçok uzman tarafından çok cazip gösteriliyor.

Hareketlenme konut fiyatlarına yansır
Almayı planladığınız konut, yaşamak istediğiniz bir yer ise ve finansman durumunuz da uygunsa şu anki ortam ev alımı için doğru bir zaman dilimi. Türkiye’nin konut ihtiyacına dayalı talebin artması ve seçim sonrasında tüm sektörlerde görülecek hareketlenmenin de konut fiyatlarına bir miktar yansıyacağını düşünüyoruz. Konut kredilerinde önümüzdeki dönemde yükseliş trendi devam ederek, yüzde 1‘ler seviyesini bir miktar aşabilir. Seçim öncesinde ve sonrasında piyasanın biraz daha yavaş büyüyeceğini, ancak eylülden sonra faiz oranlarında beklediğimiz artışa rağmen, sektörün büyümesinin hızlanacağını öngörüyoruz.”

Arsa fiyatları artacak

(Ömer Faruk Çelik – Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı)
“2010 yılında sektöre teşvikin bitmesinin ardından, satış adetleri düştü. İnşaat maliyetleri enflasyonun üstünde seyrediyor. İnşaat malzemesinde fiyatlar artacak. Arsa fiyatları da artacak.Sektördeki tüm firmalar, artık yılın hemen hemen her ayında yeni projelerini lanse edebiliyorlar. Biz de Eylül-Ekim döneminde yapacağımız iki yeni proje lansmanıyla, yılın son çeyreğinde yine yoğun bir satış dönemi geçirmeyi planlıyoruz. Devam eden tüm Sinpaş GYO projelerinin, yeni satışa çıkacak etaplar ve lansmanı yapılacak yeni projelerle birlikte 2011 yılında, bin 475 adet konut satmayı hedefliyoruz. Haziran ayında Türkiye’deki seçimlerin satışları çok etkileyeceğini düşünmüyoruz.”

2015’e kadar firmalar gaz keser 

(Serdar İnan – İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı)
“Gayrimenkul almak için çok uygun bir dönemde bulunuyoruz. Gayrimenkul fiyatları gittikçe artacak; o yüzden ne kadar erken alınırsa o kadar avantajlı.

Şu ortamda her türlü gayrimenkule yatırım yapılabilir. Gayrimenkul fiyatlarında 2015’e kadar gittikçe artan bir yükseliş olacak. 2015’te bu artış, bugünün fiyatlarına kıyasla yüzde 50’yi bulmuş olur. Haziranda yapılan genel seçimler öncesi satışlarda bir yavaşlama oldu. Ancak, seçimden hemen sonra piyasalar yeniden hareketlendi. Zaten seçim dönemindeki durgunluk, ardından yeni bir yükseliş dalgası başlayacağının da bir göstergesiydi.”

Cazip kampanyalar
Konut sektörü baharla birlikte cazip kampanyalı bir döneme girdi. Markalı konut üreten firmalar, birbiri ardında yeni projelerini görücüye çıkarırken, bir yandan da elde kalan stoklarını eritmek için birbirinden cazip kampanyalar ile tüketicinin karşısına çıkıyor. Konut üreticilerinin düzenlediği birbirinden cazip kampanyalarla inşaat sektörü yeniden hareket kazandı. Görücüye çıkan yeni projelerin yanı sıra, satışı devam eden birçok projede, birbirinden cazip kampanya başlatıldı. Sadece yüzde 1 peşinat isteyip 48 ay taksitlendirenler, hiç peşinat istemeyip aylık taksitleri de 12 ay öteleyenler ve banka kredili ödemelerde bile yüzde 10 indirim yapanlar var.

İkinci ve birinci el konutlardaki durum
Garanti’nin desteğiyle Reidin.com ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli’ndeki ikinci el ve yeni konutlara yönelik hazırlanan emlak endekslerinin 2011 Mart ayı raporu yayınlandı. Reidin.com EmlakEndeks’e göre, Adana, geçtiğimiz mart ayında bir önceki aya göre ikinci el satılık konut fiyatlarında metrekare başına yüzde 1,13’lük değer artışıyla, fiyatların en fazla yükseldiği il oldu. Aynı dönem içinde ikinci el konut satış fiyatları Ankara’da yüzde 0,58 Antalya’da yüzde 0,51; İstanbul’da yüzde 0,31; İzmir’de yüzde 0,09 ve Kocaeli’nde yüzde 0,23 oranında arttı. Satış fiyatları yüzde 0,11 azalan Bursa, fiyatların en fazla değer kaybettiği il oldu.

Reidin.com–GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’nin Mart 2011 sonuçlarına göre ise yeni konut satış fiyatları mart ayında bir önceki aya göre yüzde 0,19 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 6,17 oranında artış gösterdi.Satış fiyatları martta bir önceki aya göre, 1+1 daire tipinde yüzde 0,37; 2+1 daire tipinde yüzde 0,28; 4+1 daire tipinde yüzde 0,10 oranında arttı. 3+1 daire tipinde bir değişim yaşanmadı.

Yeni bir proje satışa çıkmaz

(Nazmi Durbakayım – Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı)
“Gayrimenkul almak için, her dönem uygun zamandır. Görücüye çıkacak yeni projelerdeki metrekare fiyatları beklentinin üzerinde yüzde 10 gibi bir artış gösterebilir. Yılın ilk yarısında satışa sunulan projelerdeki fiyatlarda da en az yüzde 10 artış olma ihtimali çok yüksek. Seçimi bir kenara bırakırsak, her yıl olduğu gibi bu yıl da yaz aylarında gayrimenkul sektöründe olağan durgunluk yaşanacaktır. İnşaat firmalarının bir çoğu ‘seçim öncesinde ne kadar çok satarsak o kadar iyidir’ mantığı ile hareket ederek projelerini satışa sundu. Açıkçası mayıs ortasından haziran ayının ikinci yarısına kadar yeni bir projenin satışa sunulacağını sanmıyorum.”

Satış ivmesi eylülden sonra artar

(Ali Dumankaya – Dumankaya Grup Yönetim Kurulu Üyesi)
“2011’in ilk yarısına kadarki olan dönemi konut alımı açısından daha avantajlı görüyorum.Özellikle içinde bulunduğumuz bu zamanda, konut fiyatlarında uzun bir dönemdir fiyat artışının olmaması ve olası fiyat artışları gayrimenkul almak için en doğru zaman olduğuna işaret ediyor. Yeni projelere olan talep ve inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle önümüzdeki dönemde küçük fiyat artışları olacaktır.Seçimin yaz aylarına denk gelmesinin ekstra bir durgunluk yaratacağını veya sektörü olumsuz yönde etkileyeceğini düşünmüyorum. Konut satın alımları tabii ki devam edecektir ama bu ivmenin eylülden sonra artacağını söylemek mümkündür.”

Nitelikli ofis talebi öne çıkar

(Nazan Özbaydar – SOM Değerleme Genel Müdürü)
“İçinde bulunduğumuz dönemi değerlendirirsek, gayrimenkul almak için uygun bir dönem, genel seçim heyecanı henüz doruğa çıkmadı. Hizmet sektörünün gelişimi ile de beraber nitelikli ofis alanlarının talep gördüğünü gözlemlemekteyiz. Önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatlarında ciddi artışların olmasını beklemiyoruz. İkinci el konutlarda kriz döneminin etkileri yavaş yavaş kaybolmakla birlikte fiyatlarda sabite yakın bir seyir izlendiğini gözlemliyoruz. Genel seçimin değerlere etkisi olacağını düşünmüyoruz.“

Konut almak zorlaşır

(Tamer Çiçekçi – Reha Medin Emlak hizmetleri Genel Müdürü)
“İki yıl önce krizin başında talebin durmasıyla gayrimenkul arzının fazlalığıyla ilgili kaygı kritikleri yapılsa da şimdi o arzın tükenmek üzere olduğunu ve inşaat maliyetlerinin artmasının yanı sıra arsa arzının her geçen gün azalması nedeniyle bugünkü fiyatlara konut almanın yakın dönemde gittikçe güçleşeceğine kesin gözüyle bakmaktayız.İçinde bulunduğumuz dönem gayrimenkul almak için en cazip dönem. Kısa donemde yaklaşan secim ve yaz tatilini düşünürsek, son 4-5 aydır yaşanan yavaş yükseliş sonbahara kadar aynı şekilde devam edecektir. Fakat sonbahardan itibaren fiyatlarda artış yönünde ciddi değişikler görebiliriz.”

Kumaş takım elbiseden pahalı

(Altan Elmas – Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı)
“Şu anda kredi oranları cazip, ülke ekonomisi gelişiyor. Tüketici nezdinde alım kararını ertelemeyi düşündürecek bir tereddüt yaşanacağını düşünmüyorum. Aksine uygun kredi oranlarının artma ihtimali şu anki oranlarda talebi tetikleyebilir. İstanbul’da arsa fiyatları çok yüksek. Tabiri caizse kumaş takım elbiseden pahalı. Bu sebeple tüketici açısından bitmiş ürün almak daha doğru bir yatırım. Arz oluşan bölgelerde fiyatın yukarı çıkmasına pek bir ihtimal yok. Bu bölgelerde maliyet baskısı sebebiyle bir parça artış bekliyorum. Bu bazı yerlerde yüzde 5-10 olabilir. Bazılarında 15-20’lere çıkabilir. Seçimle ilgili sürpriz beklentiler yok ve herhangi bir belirsizlik ortamı söz konusu değil.”

Satışların en iyi olduğu dönem

(Tamer Özyurt – Özyurtlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı)

“Şu anda gayrimenkul almak için çok uygun bir dönemdeyiz. Bir kere emlak sektörü açısında yüksek sezondayız. Fiyatlarda yükseliş yok. Aksine yapılan kampanyalarla indirim ve uygun taksit seçeneği sunuluyor. Yani ev sahibi olmak için her açıdan uygun bir dönemdeyiz. Şu anda satışların en iyi olduğu dönemi yaşıyoruz. Şüphesiz ki; bunda kampanyalarında rolü büyük.”

Nitelikli projeler prim yapacak

(Münir Özkök – Mar Yapı Yönetim Kurulu Başkanı)
“Önümüzdeki dönemin gayrimenkul alımı için uygun bir dönem olduğunu düşünüyoruz. Türkiye’nin geçmiş global krizden minimum etkilenmiş olması ve ekonomimizin yukarıya doğru hareketlenmesi gayrimenkul sektörünü de ateşlemiştir. Bizce gayrimenkulün türüne bakmaksızın nitelikli projeleri seçip alım yapmak için doğru bir zamandayız. Beklentimiz doğru seçilmiş projelerde fiyatların seçim sonrasında en az yüzde 10-15 prim yapmasıdır.”

Çalkantı olmaz

(Nurettin Eroğlu – Eroğlu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı)
“İçinde bulunduğumuz dönemin gayrimenkul yatırımı için uygun olduğunu düşünüyoruz. Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında artış yaşanacağı görüşündeyim. Türkiye’de oturan taşlar ile çalkantıların olacağını, ciddi iniş çıkışların yaşanacağını düşünmüyoruz. Coğrafyası ve genç nüfusu ile gelişen ve büyüyen güçlü ekonomimizin yansımalarını yoğunlukla hissettiğimiz gayrimenkul sektörünün hızlanan bir ivme ile yükselişine devam edeceği görüşündeyiz.”

Uygun zaman

(Bilge Özdemir – Emlakchi İcra Kurulu Üyesi)
“Konut ihtiyacı olup; yeterli birikim ve ödeme olanakları olanlar için konut almanın zamanıdır. Çünkü; Mayıs 2006’dan beri daralan gayrimenkul hacminin bu yılın başından beri genişlemeye başladığını izliyoruz. Oturum amacıyla konut alacaklara, şu anki zamanın uygun olduğunu söyleyebilirim. Özellikle villa trendinde bugünün KDV fırsatları değerlendirilmelidir. Gayrimenkul fiyatlarında konum ve projelere göre yüzde10-40 seviyelerinde gerilemeler oldu. Bu gerilemeler, rakamsal düşüşlerden ziyade satış şartlarında şirketlerin finansman maliyetlerini üstlenmesi ile yaşandı. Proje stok ve şirketlerin nakit ihtiyacı ile doğru orantılı olarak yukarı doğru düzeltmelerin yaşanması ile sonbaharda yükseliş trendine geçilir.”