“Gayrimenkul sektörü bu yıl yüzde 5 büyüyecek”

Gayrimenkul değerleme ve danışmanlık alanında 10 yıldır faaliyet gösteren Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, düzenlenen basın buluşmasında gayrimenkul sektöründeki son trendler, sektörün 2013 yılı ilk 3 ay performansı ile 2013 yılı beklentilerine dair açıklamalarda bulundu.

"Son 5 yıldaki değişim herkesi etkiledi"

Maya, şunları söyledi: “Gelecekteki fırsatları doğru değerlendirmek adına doğru iş ortaklıkları yapmak önemli… Gayrimenkul sektörünün son 5 yıldaki değişimi, geliştiriciden müteahhite, mimari ekipten danışmana, belediyeden çevre danışmanına kadar herkesin iş yapış şeklini ve modellerini derinden etkiledi ve hatta değiştirdi. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. olarak, rapor içeriklerimizdeki değişiklikleri ve müşterilerimizin bu süreçteki beklentilerinin değişimlerini birebir gözlemleme şansımız oldu. Rapor formatlarımızı ve içeriklerimizi son 5 yılda iki kez değiştirmemiz bunun en büyük göstergesi olarak nitelendirilebilir.

"Projenin konumundan çok mimarisi önemseniyor"

5 yıl önce mimari çözümler, geliştirme firmaları için önceliklerinin daha alt sıralarında yer alırken; bugün, proje geliştirme aşamasında danışmanlık hizmeti verdiğimiz firmalar mimari çözümleri ve mimari ekiplerine verebilecekleri ön bilgilendirmeleri çok daha fazla önemsiyorlar. Bunun en önemli nedeni, 5 yıl önceki pazar ile bugünkü pazarın geldiği noktanın farklılığı… 5 yıl önce projenin konumu ve hangi firmanın yaptığı büyük önem arz ederken, bugün artık sadece konumun çok iyi olması bir projenin iş yapması için yeterli sebep olamıyor. Aynı konum ve aynı bölgede, aynı anda birden bire o kadar çok proje satışa çıkıyor ki, projenin konumu satışı yeterli oranda etkileyemeyebiliyor. Projenin mutfağının açık mı kapalı mı olduğu, diğer projelere kıyasla daire içinde nasıl bir farklılık yarattığı, sosyal tesisinde ilave hangi fonksiyonların olduğu, hatta bazen sosyal tesisin olup olmaması bile projenin satış kabiliyetini birebir etkileyebiliyor.

"Ulaşım ve altyapı projeleri önem kazanıyor"

Son yıllardaki değişim ve planlanan üst ölçekli projeler kent makro formunu ve gayrimenkul piyasalarını oldukça derinden etkileyecektir. Bu gelişmelere baktığımızda ağırlıklı olarak ulaşım ve altyapı projeleri olduğunu görüyoruz. Bunları biraz daha yakından irdelemek gerekirse;

3. Havalimanı Projesi: 3 Mayıs 2013 de ihalesinin yapılması planlanan ve Eyüp ile Arnavutköy ilçe sınırları içinde kalacak olan 3. Havalimanı ile kentin kuzeyinde ciddi bir gelişme yaşanacaktır. Sabiha Gökçen Havalimanı’nın yapılması ile Pendik, Kurtköy ve Tuzla’daki gelişmelerden yola çıkarsak benzer gelişme orta vadede Avrupa Yakasında görülecektir. 3. Köprü Projesi: "Kuzey Marmara Otoyolu Projesi'nin Odayeri-Paşaköy (3. Boğaz Köprüsü dahil) kesimi" ihalesinin sonuçlanması ile Marmara Bölgesi’nin kuzeyinden geçecek olan köprü ile kentin ulaşım güzergahı yeniden şekillenecektir. 3. Havalimanı ile de entegre olacak proje kent için çok ciddi bir değişim getirecektir. Bu kadar büyük çaplı projelerin kent gelişimindeki olası etkilerini düşünmek için geçmiş tecrübelerin analiz edilmesi yeterlidir.

Körfez Geçişi Projesi: Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu projesi kapsamında İstanbul-İzmir arası karayolu ulaşımının 3,5 saate indirilmesi planlanmaktadır. Bu proje kapsamında 6 dakikaya inmesi planlanan Körfez Geçişi bir anlamda İstanbul kentinin inorganik sınırlarının tekrar tanımlanmasını gerektirecektir. Bu geçiş projesi ile sadece İstanbul değil İzmit ve Bursa gibi kentlerde de önemli gelişmeler yaşanabilecektir.

İstanbul Boğazı Karayolu Geçiş Projesi: Marmaray Projesi dışında kentin iki yakasını karayolu geçişi ile denizin altından bağlaması planlanan projedir. İstanbul karayolu trafiğine bir alternatif olarak geliştirilen proje tamamlandığında Avrupa ve Asya arasındaki araç geçişinde önemli bir iyileşmenin olması beklenmektedir. Bu projenin hayata geçmesi ile iki yaka arasındaki gündüz ve gece nüfusu arasında dengenin değişmesi muhtemel olabilecektir.

2 Yaka 2 Yenişehir Projesi: Bu proje ile İstanbul’ un her iki yakasında yaklaşık 1,5 milyon kişinin yaşayacağı iki yarı yaşam alanı planlanmaktadır. Avrupa yakasındaki Yenişehir’in çekirdeği ‘Kayabaşı’ olacak şekilde Kemerburgaz ve Başakşehir’i de içine alacak bir alandaki bu çaplı yeni bir kent yaratma projesi bu bölgelerde önemli değişimleri de beraberinde getirecektir. Anadolu Yakasındaki ‘ Yenişehir Projesi’ ise Sabiha Gökçen Havalimanı’na komşu olacak şekilde Tuzla Orhanlı bölgesinde önemli değişimlere neden olacaktır. Bu denli büyük çaplı yerleşim alanı projeleri kenti oldukça farklı açılardan değiştirecektir.

Kanal İstanbul: Uygulamaya geçeceği tarih her ne kadar şu an için kestirilemiyorsa da bugün ya da yarın uygulama projesinin netleşeceği kesin. Kentin coğrafik formunu değiştirecek bu dev proje sonunda Avrupa Yakası’nda çok büyük çaplı değişimler yaşanacağı muhakkak… Yukarıda bahsedilen ve her biri kendi içinde çok çok büyük rakamlara mal olması planlanan bu projeler İstanbul’un geleceğini şekillendirecek. Bu nedenle özellikle İstanbul’da yatırım yapan veya yapmayı planlayan yerli ve yabancı tüm yatırımcıların bu gelişmeleri çok iyi analiz ederek kendi vizyonları ve hayal güçlerine bağlı olarak yeni projelerini şekillendirmesi gerekecek…

"Mütekabiliyet ve 2B'nin etkileri bu yıl daha net görülecek" 2012 yılı sektöre 3 önemli yasanın getirildiği bir yıl oldu. Mütekabiliyet yasası ile birlikte Türkiye’de yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcıların önü açılmış olup, bu yasanın önümüzdeki süreçte gayrimenkul piyasasına ciddi bir ivme kazandırması bekleniyor. Mütekabiliyet yasası ile yabancı sermayeyi çekmek ve cari açığı kapatmak amaçlansa da, asıl yurt içinde ve yurt dışında ilgi gören ve kaynak arttırılmasını sağlayacak hususun Kentsel Dönüşüm ve 2B arazilerinin satışı olduğu düşünülmektedir. Bu yasalar ile yeni gayrimenkul geliştirme alanları yaratılmış olup, bunun etkisinin 2013 yılında daha net hissedileceği düşünülmektedir.

"Kredi notu artırımları taze girişler getirebilir" Mart ayı sonunda, S&P tarafından, piyasa beklentisi dahilinde olmayan bir not artışı yapıldı. Böylelikle Türkiye’nin kredi derecelendirme notu Fitch tarafından yatırım yapılabilir seviyede iken (BBB-), S&P (BB+) ve Moody’s (Ba1) tarafından yatırım yapılabilir seviyenin bir not altında tutulmuş oldu. 2013 yılı içerisinde Moody’s tarafından kredi notunun bir basamak artırılarak yatırım yapılabilir seviyeye yükseltilmesi piyasalarda beklenti oluşturdu. Ancak, 28 Ocak tarihli Moody’s toplantısında kısa vadede bu artışın olmayacağının sinyali de verildi. Böylelikle beklentiler yılsonuna ötelenmiş gibi duruyor. Fitch’den sonra Moody’s veya S&P tarafından yatırım yapılabilir seviyeye ikinci bir kredi notunun artması yurtdışı fonların Türkiye’ye çok daha fazla gelmesine neden olabilecektir. Böylelikle fonlama maliyetlerindeki düşmeyle beraber gayrimenkul sektörüne 2013 itibari ile taze girişler olması muhtemel görünüyor.

"Gayrimenkul sektörü yüzde 5 büyüyecek" Yukarıdaki ekonomik ve yasal gelişmeleri 2013 için harmanlayacak olursak; yabancı ilgisinin bu sene artacağı, içerde ise özellikle kentsel dönüşüm ile daha hareketli bir sektör büyümesi yaşanacağını düşünüyoruz. Özellikle İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde görülecek olan yatırımlar ile gayrimenkul sektörünün yüzde 5 büyümesi bekleniyor.

"Konut kredi faiz oranları bu yıl daha da düşecek" 2010 yılının sonlarından itibaren TCMB tarafından uygulanan para politikasında faiz koridoru aracı önemli bir rol üstlenmiştir. Ekim 2011 dönemini takiben kredi faizlerinde ciddi bir yükseliş gözlenmiştir. Parasal sıkılaştırma nedeni ile konut kredisi pazarında 2012 yılında da daralmanın 2011 yılına göre daha hissedilir oranda devam ettiğini görüyoruz. Bu daralmanın konut kredisi kullanan kişi sayısında da devam ettiğini gördük. Ancak 2012’nin 4. çeyreğinde hem konut satışlarında hem de konut kredi kullanımlarında 2009’dan bu yana en iyi çeyrek performansını yaşadığımızı söyleyebiliriz. Mevcut faiz oranlarının ışığında 2013 yılının konut kredisi ve konut satışları açısından 2011 ve 2012 yılına göre daha iyi olacağını düşünüyoruz.”