Sektörden

Gayrimenkul sektörü 2020 yılını nasıl geçirdi?

Hürriyet Emlak, gayrimenkulün 2020 yılındaki seyrini ortaya koydu.

Yazan:

10 Ocak 2021

Türkiye’nin emlak platformu Hürriyet Emlak, pandemi sürecinden dolayı zorlu geçen 2020 yılında gayrimenkul tarafında yaşanan değişimleri, satılık ve kiralık konut kategorilerinde yükselişe geçen il ve ilçeleri değerlendirirken, sektörde 2021 yılına yönelik hedef ve beklentileri ortaya koydu.

2020 yılı içerisinde Türkiye genelinde satılık konut fiyatlarının en çok artış gösterdiği iller Gaziantep ve Sakarya oldu. Yılın ilk 3 ayında Gaziantep ortalama %18 değişim ile en çok artışın olduğu il olarak birinci sırada gelirken, pandemi sürecinin başladığı Nisan ayı itibariyle yerini Sakarya’ya bıraktı. Konut satışlarında rekorun kırıldığı Temmuz ayı sonrasında Gaziantep tekrar ilk sıraya yerleşti ve bu yükselişini bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %50’nin üzerinde artış oranıyla 6 ay boyunca korudu.

İstanbul’un ilçeleri artış rekoru kırdı!

2020 yılında konut satış rakamı bir önceki yıla göre en çok artan ilçelerde ilk sırayı İstanbul’un ilçeleri üstlendi. Şubat ve Mart aylarında Beykoz ilçesi ilk sırada yer alırken, pandemiyle birlikte Sarıyer ilçesi ortalama %90’lık bir fiyat artışıyla yükselişe geçti. Ağustos ve Eylül aylarında yerini Avcılar’a bırakan Sarıyer, Ekim ve Kasım aylarında bir önceki yılın satış rakamlarına kıyasla %100’ün üzerinde bir artışla ilk sıradaki yerini korudu. Yılı %115,90’lık bir artışla Beykoz kapattı.

2020 Yılı Geneli Konut Satış Rakamları En Çok Artan İller

		İl	Yıllık Değişim
1.	Ocak	Gaziantep	%16,19
2.	Şubat	Gaziantep	%19,35
3.	Mart	Gaziantep	%17,76
4.	Nisan	Sakarya	%37,61
5.	Mayıs	Sakarya	%29,37
6.	Haziran	Sakarya	%42,31
7.	Temmuz	Gaziantep	%44,89
8.	Ağustos	Gaziantep	%53,50
9.	Eylül	Gaziantep	%56,57
10.	Ekim	Gaziantep	%63,19
11.	Kasım	Gaziantep	%59,14
12.	Aralık	Gaziantep	%59,21

Yılın ilk çeyreğinde Adana, Kayseri, Samsun, Manisa satılık konut fiyatlarının en çok artış gösterdiği iller arasında ilk 5’te yer aldı. İkinci çeyrekte ise Eskişehir, Tekirdağ, Denizli, Adıyaman ve Yalova’daki yükseliş dikkat çekti. Üçüncü ve dördüncü çeyrekte mevcut illere Çorum ve Eskişehir eklendi.

Son 1 Yılda Satış Fiyatı En Çok Artan İl Sıralaması

		Aralık 2019 Ort. m² Fiyat	Aralık 2020 Ort. m² Fiyat	Yıllık Değişim	Amortisman Süresi (Yıl)
1.	Gaziantep	1.821 TL	2.899 TL	%59	22
2.	Sakarya	1.605 TL	2.478 TL	%54	23
3.	Karaman	1.478 TL	2.236 TL	%51	28
4.	Antalya	2.762 TL	4.157 TL	%51	25
5.	Eskişehir	1.876 TL	2.708 TL	%44	24
6.	Muğla	4.565 TL	6.539 TL	%43	18
7.	Denizli	2.057 TL	2.850 TL	%39	23
8.	Konya	1.532 TL	2.121 TL	%38	24
9.	Çorum	1.505 TL	2.074 TL	%38	28
10.	Trabzon	1.802 TL	2.483 TL	%38	30

2020 yılının satılık konutta en çok değerlenen illerinin başında gelen Gaziantep’te metrekare birim fiyatı 2.899 TL’ye ulaştı. İkinci sıradaki Sakarya’da ortalama fiyat 2.478 TL, üçüncü sıradaki Karaman’da ise 2.236 TL oldu. En çok değerlenen ilk 10 il arasında en yüksek metrekare birim fiyatı ise Muğla’da (6.539 TL). En çok değerlenen ilk 10 il arasında en düşük konut fiyatı ise 2.074 TL ile Çorum’da.

Amortisman Süresi En Kısa İller

		Aralık 2019 Ort. m² Fiyat	Aralık 2020 Ort. m² Fiyat	Yıllık Değişim	Amortisman Süresi (Yıl)
1.	Edirne	2.592 TL	2.625 TL	%1	16
2.	Muğla	4.565 TL	6.539 TL	%43	18
3.	Mersin (İçel)	1.739 TL	2.187 TL	%26	19
4.	Aydın	2.760 TL	2.677 TL	%-3	19
5.	Hatay	1.414 TL	1.868 TL	%32	19
6.	Bursa	2.221 TL	2.561 TL	%15	20
7.	Tekirdağ	1.681 TL	2.202 TL	%31	20
8.	İzmir	3.265 TL	4.212 TL	%29	20
9.	Yalova	2.225 TL	3.041 TL	%37	21
10.	Gaziantep	1.821 TL	2.899 TL	%59	22

Hürriyet Emlak 2020 Yılı Endeksi verilerine göre 2020 yılının amortisman şampiyonu Edirne oldu. Türkiye genelinde satın alınan konutun en kısa geri dönüş süresi 16 yıl ile Edirne’de. Muğla 18 yıl ile ikinci sırada yer alırken onu 19 yıl ile Mersin, Aydın ve Hatay takip ediyor.

2020 Yılı Geneli Konut Satış Rakamları En Çok Artan İlçeler

		İl – İlçe	Yıllık Değişim
1.	Ocak	İstanbul – Başakşehir	%20,61
2.	Şubat	İstanbul – Beykoz	%30,66
3.	Mart	İstanbul – Beykoz	%33,02
4.	Nisan	İstanbul – Sarıyer	%97,32
5.	Mayıs	İstanbul – Sarıyer	%101,31
6.	Haziran	İstanbul – Sarıyer	%93,77
7.	Temmuz	İstanbul – Sarıyer	%90,37
8.	Ağustos	İstanbul – Avcılar	%112,14
9.	Eylül	İstanbul – Avcılar	%99,66
10.	Ekim	İstanbul – Sarıyer	%100,04
11.	Kasım	İstanbul – Sarıyer	%113,99
12.	Aralık	İstanbul – Beykoz	%115,90

Son 1 Yılda Satış Fiyatı En Çok Artan 10 İlçe Sıralaması

		Aralık 2019 Ort. m² Fiyat	Aralık 2020 Ort. m² Fiyat	Yıllık Değişim	Amortisman Süresi (Yıl)
1.	İstanbul – Beykoz	5.661 TL	12.222 TL	%116	58
2.	İstanbul – Sarıyer	9.984 TL	20.678 TL	%107	35
3.	İstanbul – Avcılar	2.016 TL	4.013 TL	%99	23
4.	Ankara – Gölbaşı	2.375 TL	4.500 TL	%89	31
5.	İstanbul – Başakşehir	3.796 TL	6.919 TL	%82	27
6.	Muğla – Fethiye	3.692 TL	6.644 TL	%80	27
7.	Antalya – Alanya	2.992 TL	5.356 TL	%79	25
8.	İstanbul – Üsküdar	4.286 TL	7.454 TL	%74	31
9.	Muğla – Dalaman	2.173 TL	3.769 TL	%73	27
10.	Antalya – Konyaaltı	3.631 TL	6.261 TL	%72	26

Son 1 yılda satılık konutlarda en fazla fiyat artışının gerçekleştiği ilçe %116 değişim oranıyla İstanbul’un Beykoz ilçesi oldu. Yüzde 107’lik artışla ikinci sırada İstanbul’un Sarıyer ilçesi gelirken, %99’luk artışın yaşandığı İstanbul’un Avcılar ilçesi de üçüncü sırada yer aldı. Listede ilk 10 sıralamasında Ankara, Muğla ve Antalya’nın ilçeleri yüksek değişim oranlarıyla dikkat çekti.

2020 Yılı Geneli Kiralık Konut Fiyatı En Çok Artan İller

		İl	Yıllık Değişim
1.	Ocak	Antalya	%30,13
2.	Şubat	Antalya	%28,24
3.	Mart	Antalya	%27,83
4.	Nisan	Muğla	%99,85
5.	Mayıs	Muğla	%117,65
6.	Haziran	Muğla	%135,03
7.	Temmuz	Muğla	%113,51
8.	Ağustos	Muğla	%86,87
9.	Eylül	Muğla	%67,23
10.	Ekim	Muğla	%64,04
11.	Kasım	Muğla	%63,54
12.	Aralık	Muğla	%69,59

2020 yılının ilk çeyreğinde Antalya, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla kiralık konut fiyatlarındaki ortalama %29’luk bir artışla ilk sırada yer aldı. Pandemi ilan edilmesinin ardından Muğla’daki kiralık konut fiyatlarının yükselişi yıl boyunca sıralamadaki yerini korudu. Özellikle yazlık bölgelerde artan talep fiyatları yükseltti. Yaz döneminde %100’ün üzerinde artış gösteren kiralık konut fiyatları Ağustos ayı itibariyle %60’lara kadar geriledi. Antalya ve sonrasında Muğla’nın başı çektiği sıralamada ilk 5 arasında yer alan ve zaman zaman yer değiştiren diğer iller Aydın, Manisa, Konya, Ankara, Samsun, Tekirdağ, Hatay, Denizli, Mersin, Eskişehir ve İzmir oldu.

Son 1 Yılda Kiralık Konut Fiyatı En Çok Artan 10 İl Sıralaması

		Aralık 2019 Ort. m² Fiyat	Aralık 2020 Ort. m² Fiyat	Yıllık Değişim	Amortisman Süresi
1.	Muğla	19 TL	32 TL	%69	18
2.	İzmir	14 TL	19 TL	%32	20
3.	Hatay	7 TL	9 TL	%30	19
4.	Tekirdağ	8 TL	10 TL	%27	20
5.	Aydın	10 TL	13 TL	%25	19
6.	Balıkesir	9 TL	11 TL	%20	25
7.	İstanbul	19 TL	22 TL	%14	22
8.	Eskişehir	9 TL	10 TL	%11	24
9.	Kocaeli	9 TL	10 TL	%11	24
10.	Bursa	11 TL	12 TL	%8	20

Son 1 yılda kiralık konutlarda il bazında en büyük fiyat artışı %69’luk bir değişim ile Muğla’da yaşandı. Muğla’yı %32 ile İzmir, %30 ile Hatay, %27 ile Tekirdağ ve %25 ile Aydın takip etti.

Son 1 Yılda Kiralık Konut Fiyatı En Çok Artan 10 İlçe Sıralaması

		Aralık 2019 Ort. m² Fiyat	Aralık 2020 Ort. m² Fiyat	Yıllık Değişim	Amortisman Süresi
1.	Muğla – Bodrum	29 TL	87 TL	%204	12
2.	Denizli – Pamukkale	8 TL	13 TL	%61	19
3.	İstanbul – Ataşehir	18 TL	28 TL	%54	21
4.	Aydın – Kuşadası	13 TL	19 TL	%42	23
5.	İstanbul – Sarıyer	38 TL	54 TL	%42	35
6.	Mersin (İçel) – Yenişehir	10 TL	14 TL	%41	17
7.	İstanbul – Kadıköy	23 TL	31 TL	%37	29
8.	İstanbul – Beşiktaş	42 TL	57 TL	%35	31
9.	İstanbul – Beylikdüzü	14 TL	19 TL	%33	19
10.	Muğla – Menteşe	12 TL	16 TL	%33	24

Son 1 yılda kiralık konutlarda ilçe bazında en büyük fiyat artışı %204’lük bir değişim ile Muğla’nın Bodrum ilçesinde yaşandı. Bodrum daha önceleri daha çok yazlık olarak tercih edilirken, pandemi sürecinde büyük illerde yaşayanların tercih ettiği bir yer halini aldı. İkinci sırada %61 ile Denizli’nin Pamukkale ilçesi yer alırken, üçüncü sırada %54’lük bir artışla İstanbul’un Ataşehir ilçesi listede kendine yer buldu.

2020’nin Satılık Konutlarda En Pahalı 5 İli

		Aralık 2019 Ort. m² Fiyat	Aralık 2020 Ort. m² Fiyat	Yıllık Değişim	Amortisman Süresi
1.	Muğla	4.565 TL	6.539 TL	%43	18
2.	İstanbul	4.176 TL	5.457 TL	%31	22
3.	İzmir	3.265 TL	4.212 TL	%29	20
4.	Antalya	2.762 TL	4.157 TL	%51	25
5.	Balıkesir	2.458 TL	3.069 TL	%25	25

Hürriyet Emlak 2020 Yılı Endeksi’ne göre 2020 yılında satılık konutlarda en pahalı il 6.539 TL ortalama metrekare fiyatıyla Muğla oldu. Muğla’yı 5.457 TL ile İstanbul, 4.212 TL ile İzmir, 4.157 TL ile Antalya ve 3.069 TL ile Balıkesir takip etti.

2020’nin Satılık Konutlarda En Pahalı 5 İlçesi

		Aralık 2019 Ort. m² Fiyat	Aralık 2020 Ort. m² Fiyat	Yıllık Değişim	Amortisman Süresi
1.	İstanbul – Sarıyer	9.984 TL	20.678 TL	%107	35
2.	İstanbul – Beşiktaş	11.501 TL	19.382 TL	%69	31
3.	İzmir – Çeşme	7.812 TL	12.808 TL	%64	3
4.	İstanbul – Beykoz	5.661 TL	12.222 TL	%116	58
5.	Muğla – Bodrum	6.841 TL	11.342 TL	%66	12

Hürriyet Emlak 2020 Yılı Endeksi’ne göre 2020 yılında satılık konutlarda en pahalı ilçe 20.678 TL ortalama metrekare fiyatıyla İstanbul’un Sarıyer ilçesi oldu. Sarıyer’i 19.382 TL ile İstanbul-Beşiktaş, 12.808 TL ile İzmir-Çeşme, 12.222 TL ile İstanbul-Beykoz ve 11.342 TL ile Muğla-Bodrum takip etti.

2020’nin Kiralık Konutlarda En Pahalı 5 İli

		Aralık 2019 Ort. m² Fiyat	Aralık 2020 Ort. m² Fiyat	Yıllık Değişim	Amortisman Süresi (Yıl)
1.	Muğla	19 TL	32 TL	%69	18
2.	İstanbul	19 TL	22 TL	%14	22
3.	İzmir	14 TL	19 TL	%32	20
4.	Antalya	15 TL	15 TL	%0	15
5.	Aydın	10 TL	13 TL	%25	19

Hürriyet Emlak 2020 Yılı Endeksi’ne göre 2020 yılında kiralık konutlarda en pahalı il 32 TL ortalama metrekare fiyatıyla Muğla oldu. Muğla’yı 22 TL ile İstanbul, 19 TL ile İzmir, 15 TL ile Antalya ve 13 TL ile Aydın takip etti.

2020’nin Kiralık Konutlarda En Pahalı 5 İlçesi

		Aralık 2019 Ort. m² Fiyat	Aralık 2020 Ort. m² Fiyat	Yıllık Değişim	Amortisman Süresi
1.	Muğla – Bodrum	29 TL	87 TL	%204	12
2.	İstanbul – Beşiktaş	42 TL	57 TL	%35	31
3.	İstanbul – Sarıyer	38 TL	54 TL	%42	35
4.	İstanbul – Beyoğlu	36 TL	45 TL	%25	15
5.	İstanbul – Bakırköy	28 TL	33 TL	%21	30

Hürriyet Emlak 2020 Yılı Endeksi’ne göre 2020 yılında kiralık konutlarda en pahalı ilçe 87 TL ortalama metrekare fiyatıyla Muğla’nın Bodrum ilçesi oldu. Muğla’yı 57 TL ile İstanbul-Beşiktaş, 54 TL ile İstanbul-Sarıyer, 45 TL ile İstanbul-Beyoğlu ve 33 TL ile İstanbul-Bakırköy takip etti.

Türkiye Geneli 2020 Yılı Konut Satış Rakamları

		Konut Satışı	Bir önceki yıla kıyasla değişim yüzdesi
1.	Ocak	113 bin 615	%55,8 artış
2.	Şubat	118 bin 753	%51,4 artış
3.	Mart	108 bin 670	%3,4 artış
4.	Nisan	42 bin 783	%55,5 azalma
5.	Mayıs	50 bin 936	%44,6 azalma
6.	Haziran	190 bin 12	%209,7 artış
7.	Temmuz	229 bin 357	%124,3 artış
8.	Ağustos	170 bin 408	%54,2 artış
9.	Eylül	136 bin 744	%6,9 azalma
10.	Ekim	119 bin 574	%16,3 azalma
11.	Kasım	112 bin 483	%18,7 azalma

Kaynak: TÜİK

Ocak-Kasım döneminde 1 milyon 393 bin 335 konut satışı gerçekleşti

TÜİK verilerine göre Ocak-Kasım döneminde 1 milyon 393 bin 335 konut satışı gerçekleşerek, bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,5 artış yaşandı. Türkiye’de pandemi döneminin başladığı mart ayı ortası itibariyle konut satışlarında dikkat çekici oranda bir azalma görülürken, bu dönemde bankaların kredi faiz oranlarını düşürmesi ilerleyen aylarda sektörü harekete geçirdi. Hürriyet Emlak Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, bu dönemi şu şekilde değerlendirdi: “2020 yılına çok iyi başlayan, ancak virüsün etkisiyle uzun süredir beklemede olan satış talebi düşük faiz oranlarıyla birlikte tekrar harekete geçti. Faiz indirim kampanyasının açıklandığı haziran ayının ilk günlerinden itibaren ‘satılık’ talebinde geçtiğimiz 5 senenin en yüksek seviyesini gördük. Bu da en yakın döneme kıyasladığımızda 2,5 kattan daha fazla bir büyümeyi ifade ediyordu. Kamu bankaları tarafından yapılan kampanya şartları, kira öder gibi ev sahibi olma fikrini canlandırdı. Özellikle 750.000 TL altı konutlarda işlem sayıları çok arttı. Bu da haziran ayının ilk yarısında satış rakamlarının 2-3 kat artmasına sebep oldu.”

Öte yandan Hürriyet Emlak 2020 Yılı Endeksi verilerini yorumlayan Tandoğan, 2020 yılında fiyatların en fazla arttığı bölgelerdeki emlak piyasasını şöyle değerlendirdi: “İstanbul ilçelerinden özellikle Beykoz ve Sarıyer’in 2020 yılında sürekli olarak değerlendiğini görüyoruz. Bu iki ilçede satılık konut araması son 5 yılın en yüksek seviyesini pandemi sürecinde gördü. Mayıs ve Haziran aylarında bu aramalar zirve noktaya ulaştı. Talebin bu kadar fazla olması da bölgedeki fiyatları yükseltti. İstanbullular evlerinde kaldığı bu süreçte doğaya ve denize daha yakın olmak istedi, özellikle sahile yürüme mesafesindeki semtler dikkat çekici oldu. Bu iki ilçede de bahçeli villaların satış rakamlarında yüzde 100’ün üzerinde artışlar gördük. Ayrıca son zamanlarda yaşanan depremler de az katlı yaşama teşvik edici oldu.

Türkiye genelinde baktığımızda fiyat artışının en fazla olduğu il Gaziantep’te özellikle son yıllarda organize sanayi sitelerinde artış gözlemliyoruz. Bu sebeple bölge büyük bir göç aldı. Genel olarak Gaziantepliler büyük daireler tercih ettikleri için önceki yıllarda 2 oda 1 salon evler 150 metrekareyi bulurdu. Şimdilerde ise hem kiraya vermek üzere alan yatırımcı kitle, hem de özellikle organize sanayi sebebiyle göç eden kitle daha küçük daireleri tercih ediyorlar. Bu sebeple bölgede küçük dairelere yönelik bir talep fazlası ortaya çıktı ve fiyatlar bu denli arttı. Önümüzdeki yıl arz ve talebin birbirine yaklaşmasıyla artış seyri biraz daha normal seviyelere dönecektir.

Sakarya ise deprem bölgesi olduğu için yapılar 3 katla sınırlı. Bu sebeple en ufak bir inşaat maliyeti artışı daire fiyatlarına çok fazla yansıyor. Pandemi sürecinde özellikle müstakil evlere olan yönelim de yine arsa fiyatlarının artmasını, doğal olarak da ev fiyatlarının da yükselmesini sağladı. Öte yandan İstanbullular için Sakarya bir kaçış noktası haline geldi. Kıyı bölgeler ve kırsal bölgeler özellikle konteyner ev yapmak isteyen İstanbullular tarafından çok fazla tercih ediliyor. Bu da bölgenin değerini son bir yılda ciddi şekilde artırdı.”

2020 yılında toplamda 1.5 milyon konut satışı olacağı öngörülüyor

2021 yılının tüm dünya için hızlı bir toparlanma yılı olacağını öngören Tandoğan, yeni yıla yönelik şunları aktardı: “2021 yılında, pandemi sürecinin 2020 yılında olduğu kadar etkili olmayacağını düşünüyoruz. Çünkü hepimiz artık ne ile karşı karşıya olduğumuzu ve nasıl önlem almamız gerektiğini biliyoruz. TÜİK tarafından açıklanacak konut satış rakamları sonrası 2020 yılında toplam konut satışlarının 1.5 milyona ulaşacağı öngörülüyor. Hürriyet Emlak olarak baktığımızda ise önümüzdeki sene kendimize agresif büyüme hedefleri koyduk. Rakamsal verilerimize baktığımızda 2020’nin bizim açımızdan iyi geçtiğini de söyleyebilirim. Müşteri bazımızı yüzde 15 büyüttük. 2021 yılı bizim için çok daha büyüme odaklı bir yıl olacak.”