Fahiş kira artışları ev sahiplerinin başına dert açtı!

Konut kiraları artmaya devam ederken fahiş fiyat artışı yapan ev sahipleri kiraları tahsil edememeye başladı. Kira davalarında son bir senede büyük bir artış var. Emlak sektörü temsilcileri geçen yıla göre 3-4 kat artan kira bedelleri nedeniyle daireye istenen yüksek kiraların başlangıçta ödenebildiğini ancak daha sonra tahsilatta sıkıntılar yaşandığını dile getiriyor.

Pandemiden sonra arz sıkıntısının etkisiyle kiralık ev bulmak zorlaşmıştı. Hali hazırdaki kiralanan konutlarda da kontrat yenileme döneminde ev sahipleriyle kiracılar karşı karşıya gelmişti. Birçok ev sahibi enflasyonun on iki aylık ortalamasına göre belirlenen oranların çok üzerinde artış yapmıştı. Gelinen noktada konut piyasasında kira krizi derinleşti. Son aylarda özellikle yabancıya kiralanan konutlarda kira tahsilatları yapılamaz duruma geldi.

Sektör temsilcilerinden alınan bilgilere göre ev sahipleri yargıya başvurmak da buldu ancak buradaki sıkıntı olayı başka bir boyuta taşıdı. Yabancı uyruklu kiracılar hakkında, kira ödemeyerek ülkelerine dönmeleri halinde, yabancı ülkede Türkiye’deki yargı süreci ardından bir de tenfiz denilen yasal sürecin işletilmesi gerekiyor. Bu ek süreç ise; ülkeden ülkeye değişmekle en az birkaç yıl sürebiliyor.

Fahiş zam yapan ev sahipleri kira almakta zorlanıyor

Konuya ilişkin açıklamalarda bulunan Emlak Uzmanı Hakan Özelmacıklı, “Emlak piyasasında arz tarafındaki durgunluk devam ediyor. Son dönemde inşaat maliyetlerindeki artışlar yeni gayrimenkul inşaatında istenen seviyelere ulaştıramıyor. Yaz mevsiminin gelmesiyle evlenecek çiftler arttı, kiralık dairelerin bulunması bu sebepten dolayı daha da zorlaştı. Bu durum fiyatları daha da artırmaya devam ediyor. Kiralık dairelerde artan fiyatlar, kiraların ödenmeme riskini de beraberinde getiriyor. Geçen yıla göre 3-4 kat artan kira bedelleri nedeniyle daireye istenen yüksek kiralar başlangıçta kiracı tarafından ödenebiliyor ancak daha sonra tahsilatta sıkıntılar yaşanabiliyor” dedi.

Kira artışlarının yüzde 25 oranında sabitlendiğini hatırlatan Özelmacıklı, kiracılar ile mal sahipleri arasında depozito kaynaklı sorunlar yaşanmaya başladığını belirterek, “Bu durum piyasada dengesizliğe yol açtı. Daha fazla artış yapmak isteyen mal sahipleri de var. Bu artışı kabul etme niyetinde olan kiracılar da var. Bu belirsizlik kiracılarla ilgili farklı tahlil davalarını beraberinde getirdi. Son dönemde evden çıkan kiracılar ile mal sahipleri arasında depozitodan kaynaklı anlaşmazlıklar yaşanıyor” ifadelerini kullandı.

Türkiye’nin birçok bölgesinde emlak piyasasında hareketliliğin başladığını belirten Özelmacıklı, sözlerine şöyle devam etti: “Gerek memur tayinleri nedeniyle gerekse de yaz mevsiminin gelmesiyle şehir değişikliklerinin artmasıyla gayrimenkullerde hareketlilik hızlandı. Bayram sürecinde durgunlaşan emlak piyasası bayram sonrası hareketlilik kazandı diyebiliriz.”

Yüksek kira bedellerinde yabancıların olumsuz etkisi olduğunun altını çizen Özelmacıklı, “Özellikle eşyalı hale getirilen ve kiraya verilen daireler, o bölgenin piyasa rayicindeki dengeleri değiştiriyor. Örneğin her hangi bir vatandaş 3 bin liraya aylık kirası olan bir dairede oturuyorsa, belki o ev eşyalı hale getirilip 10 bin liraya yabancıya daha kısa süreli verilebiliyor. İster istemez o bölgedeki piyasayı emsaller nedeniyle etkiliyor. Daireleri eşyalı hale getirip daha yüksek fiyata kiralık olarak vermeyi bekleyenler nedeniyle de bu sefer yabancılar daha sonra kiraladıkları dairelerin ücretini ödeyememeye başlıyor. Ev sahiplerinin kiracı seçimi konusunda çok daha dikkatli davranmaları gerekiyor. Yüksek fiyata kiraya vereyim diye düşünmemeleri gerekiyor. Kiracının kira bedelini düzenli ödeyip ödemeyeceğini mal sahibinin düşünmesi gerekiyor” şeklinde konuştu.

Konunun hukuki boyutunu aydınlatan Dr. Avukat Umut Metin, son zamanlarda hem ev sahibinin hem de kiracıların problemlerinin arttığını belirterek, “Kira bedellerinde anlaşmazlıklar da yaşanabiliyor. Genelde mülk sahipleri rayiçlerin daha yüksek olduğunu iddia ederek, daha yüksek kira bedeli talebinde bulunuyor. Kiracılar ise mevcut kiralarını ödemede zorlanıyorlar veya ödemede aksaklıklar yaşanabiliyor. Bir yabancının rayici 5 bin lira olan bir konut için 10 bin lira kira ödemeyi kabul etmesi halinde mal sahibi bu ücreti her ay gerçekten alıp alamayacağını kendisine sorması gerekiyor. Mülk sahiplerinin bu konuda dikkatli olmalılar” diye konuştu.

Metin, “Örneğin 5 bin lira bedeli olan bir konutu yabancılar tarafından 10 bin liraya kiralandığını varsayalım ve ikinci aydan sonra ödenmemeye başladığını düşünelim. Kira sözleşmesine göre hukuki işlemin başlatılması gerekiyor. Bu süreci Türkiye’de yapmak gerekiyor. Ancak yabancı Türkiye’de değilse, bu halde yabancı kiracının ülkesinde dava açarsanız en az kira kadar hukuki maliyete katlanmış olursunuz. Yabancının kendi ülkesine gidip hukuki bir işlem yapmanız olası maliyetler nedeniyle gerçekte pek mümkün de değil. Bu konuda kira sözleşmesinde Türk hukukunun ve ili belirterek Türk Mahkemelerinin yetkili olduğunu kayıt etmeniz gerekiyor. Buna rağmen alacağınızı alamıyorsanız, sözleşmede Türk bir kefilin yer alması daha güvenli bir tercih olur. Arabuluculuk da farklı bir kullanım ile yabancılarla güvenli kiracılık ilişkisi kurmak için uygulanabilecek güvenli yöntemler arasında yer alıyor. Kira sözleşmesine ek olarak bir arabuluculuk sözleşmesi yapılabilirse, buradan ek bir güvence sağlanabilir” dedi.