Ev sahibi geçmiş yılların yapılmayan zamlarını talep edebilir mi?

Kimi mülk sahipleri kiracılarından geçmiş senelerde yapmadıkları eski kira yükselişlerini talep etmeye başladı. Ev sahibi geçmiş yılların yapılmayan zamlarını talep edebilir mi?

Kiralık konut bulmanın zorlaştığı bugünlerde durumu fırsata haline getiren mülk sahiplerinin sayısı da oldukça fazla. Yasal oranın üzerinde kira yükselişi yapanlar, konutu başkasına daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliye isteyenler ve hatta hileli tapu devri gerçekleştirenler dahi bulunuyor. Şimdi bu fırsatçılıklarda bir yenisi daha yaşanıyor. Kimi mülk sahipleri kiracılarından geçmiş senelerde yapmadıkları eski kira yükselişlerini talep etmeye başladı. Sözlü şekilde kiracıyla anlaşmasına rağmen, ‘ne de olsa yazılı anlaşma yok’ kozunu kullanan konut sahipleri alacakları için icra yoluna yöneliyor.

Son aylarda geçmiş sene zamlarını talep eden mülk sahiplerinin çoğaldığına dikkat çeken Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Mal sahipleri son dönemde kiracıları ile sözlü olarak yapmış oldukları artış oranlarını inceliyor ve kiracı tarafından yasal artış oranlarının uygulanıp uygulanmadığını kontrol ediyor. Artış yasal oranda yapılmamışsa, bakiye kira alacağı için icra takibi başlatıyor” diye konuştu.

Peki böyle bir taleple kiracıya gidilebilir mi? Avukat Kiraz bu soruyu şu şekilde cevapladı:

“Kira hukukunda kiracı her kira döneminde mutlaka bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalaması artışı yapmak zorunda. Ama kiracı eğer yasal artış oranını uygulamamış, mal Sahibinden de yazılı bir onay almamış ise kira artış oranı hiçbir zaman zaman aşımına uğramaz. Kiracı ile Ev Sahibi sözle anlaşarak farklı bir oran üzerinden el sıkışsalar dahi, mal sahibi anlaşmanın yazılı olmamasını lehine kullanarak yeni dönem kirası dışında son 5 yılın (kira borçlarında alacak zamanaşımı 5 yıl olduğu için) farkını sizden talep edebilir.”

Konuyu bir örnekle de açıklayan Avukat Kiraz, “Mesela 10 yıl önce 1000 TL ile bir evi kiraladınız. Her yıl mal sahibi ile konuşarak yeni bedeli belirlediniz. Mal sahibi söz gelimi yasal Zam oranı yüzde 15 olsa da yüzde 10’a tamam dedi ya da pandemi nedeniyle bir yıl hiç zam yapmadı ve 2022 yılına gelince kira bedeliniz 2 bin TL oldu. 10 yıl içerisindeki yasal oranların tamamı uygulansa kira bedelinizin 4 bin lira olacağını düşünelim. Bu durumda siz 2022 yılında 4 bin TL ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bunun haricinde de yine son 5 yılın kira fark bedellerini de mal sahibi sizden talep edebilir” ifadelerini kullandı.

Kiralık konut fiyatlarındaki yükselişin en temel sebebi arz eksikliği olarak belirtiliyor. Son 3 senede konut üretiminin yavaşlaması hem satışlara hem de kira fiyatlarına yansıdı. Salgın sürecinde biriken kiralık ev talebi (evlenenler, öğrenciler, evini yenileyecekler) kısıtlamaların gevşetilmesiyle aynı anda harekete geçince sorun büyüdü. Yabancıların kiralık konut talebi ile kentsel dönüşümden kaynaklanan kiralık ihtiyacı da yine bu süreçte etkili oldu. Piyasada yaşanan bu sorunu gören kimi konut sahipleri de durumu fırsata çevirmeye başladı. Kira yükselişi sözleşme yenileme tarihinde senede bir kez ve 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılsa da, kirayı 2 katına yükseltenler, senede 2 kere zam talep edenler, istedikleri zamları alamadıklarında da türlü bahanelerle ‘evi boşalt’ diyenler sayıca çok. Kimileri 10 senelik sözleşme uzama süresi dolan kiracılara tahliye davası açarken, kimileri de 5 seneyi geçen ve kirası düşük kalan kiracıları için kira tespit davası yoluna gidiyor.

Araştırmalar da gösteriyor ki kira fiyatlarındaki yükseliş devam ediyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından sahibindencom’un ilan verileri üzerinden hazırlanan rapora göre; Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki senelik yükseliş oranı Aralık ayında yüzde 68.7 olarak belirlendi. Böylece, geçtiğimiz senenin aynı döneminde 15.4 TL olan Türkiye geneli ortalama metrekare kira fiyatı 26 Türk Lirası’na yükseldi. Senelik kira artış oranı İstanbul’da yüzde 84.6, Ankara’da yüzde 62.6, İzmir’de ise yüzde 56 olarak gerçekleşti. Böylece, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 40 TL, Ankara’da 18 TL, İzmir’de ise 26 TL’ye çıktı.

Geçmiş senelerde kiralık konut bulmanın bu denli zor olmadığına ve yasal oranın da altında kira artışları uygulandığına dikkat çeken Kiraz, yapılan sözlü anlaşmaların suiistimal edildiğini vurguladı ve şu uyarıyı yaptı:

“Kiracıların yasal artış oranı dışında bir oranda veya kira bedelinde anlaşmaları halinde mal sahipleri ile sözlü anlaşma yapmamalarını, bunu mutlaka yazılı hale getirmelerini öneriyorum. Aksi halde yıllar sonra yüksek bir kira bedeli ile karşılaşabilir ve kira farkı ödemek zorunda kalabilirler.”