Emlak sektörünün 2021 karnesi!

Türkiye’nin inşaat ve gayrimenkul sektörü, 2018 yılından beri kur şoklarına ve son dönemde küresel yüksek enflasyonun ağır maliyet baskısına karşın, ülkemizin ihtiyacı olan bütün gayrimenkul türlerinde üretimi sürdürüyor. Sektörün önde gelen isimleri emlak piyasasını değerlendirdi.

Türkiye’nin inşaat ve gayrimenkul sektörü, 2018 yılından beri ortaya çıkan kur şoklarına ve son dönemde küresel yüksek enflasyonun ağır maliyet baskısına karşın başta konut olmak üzere ülkemizin ihtiyacı olan bütün gayrimenkul türlerinde üretimi sürdürüyor.

Ev sahibi olabilme umudu iyice azalan orta ve dar gelirli kesim için nasıl bir çözüm sunulabileceği de sektörün en önemli gündem maddeleri arasında yer alıyor.

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal, Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Mehmet Kalyoncu ile yönetim kurulu üyeleri Ahmet Çelik, Ömer Faruk Çelik ve sektörün duayen isimlerinden Artaş Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya inşaat ve gayrimenkul sektörünün güncel ve kronik problemlerini anlatmak amacıyal bir araya geldi. İnşaat ve gayrimenkulün başkanları Dünya Emlak Zirvesi’nde bir araya geldi. Hepsi hem kaygılı, hem heyecanlıydı, terazinin kefesine koyulduğunda ise iyimserlik yine de daha ağır basıyordu. Ortak görüşler ise tam anlamıyla “Karamsar değiliz, her şeye rağmen üretmeye devam edeceğiz” şeklinde belirtilebilir.

Popülist siyasetin gündeminde uzun zamandan beri ‘olumsuz’ cümlelerle bulunmaktan son derece rahatsız olan inşaatın patronları, konut, hastane, kamu binaları, oteller, fabrikalar veya iş yerlerinin kısaca her çatının bir inşaat, beton ve demir işi olduğunun altını çizerek ‘beton düşmanlığı’ romantizminin siyasette ve bürokraside umulmadık engellere neden olduğuna dikkat çekiyor. En rahatsız oldukları konulardan biri de sıklıkla gündeme taşınan ‘sanayi mi inşaat mı’ tartışması ki bu tartışmaya bazen sanayiciler de ‘inşaat muhalifi’ dahil olabiliyor. İnşaatın patronları bu yaklaşımın oldukça yanlış olduğuna vurgu yapıyor. Çünkü ‘inşaatın kullandığı tüm malzemeler sanayi ürünü’ ve her şantiye sanayinin çarklarıa hız kazandırıyor. Öyle ki Türkiye’nin inşaat malzemeleri sanayisinin ihracatı da senelik 30 milyar dolara ulaşmış halde. Bu nedene inşaat ile sanayi rakip değil, tamamlayıcı niteliğe sahip ve biri için ötekinin feda edilmesi söz konusu edilemez. Özellikle konut üretenler açısından değerlendirildiğinde son derece rekabetçi bir yapı bulunuyor. Gayrimenkul üretimi, ülkeye, istihdam, vergi ve ihracat yoluyla değer sağlıyor. Bu kapsamda bir de yabancıya konut satışı var ki onda da yine popülist siyaset yabancı düşmanlığından, ‘ülkenin satıldığını’ ileri sürmeye kadar marjinal ne kadar fikir ve söylem varsa hepsini kullanarak inşaatı hedef yapmış halde.

Oysa senelik yaklaşık 1,5 milyon adet olan Türkiye konut pazarında yılda yalnızca 50 bin civarı konut yabancılar tarafından alınıyor ve konut alan yabancıların yüzde 27’si vatandaşlık alıyor. Bu konudaki pozitif hedef ise yabancıya konut satışından senede 20 milyar dolarlık döviz girdisi elde etmek ve cari açığa en güçlü darbeyi vuran sektörlerden biri haline gelmek.

Özetle, üretim ekonomisinin çok önemli bir sektörü olmayı sürdürecek olan inşaat ve gayrimenkul sektörü, istihdamda ve büyümedeki gücünü ülkemizin koşulları ve potansiyeli gereği uzun seneler koruyacak. Deprem riski ve kentsel dönüşüm kapsamında ise yenilenmesi gereken milyonlarca konut stoku için henüz harekete geçilmedi.

Orta sınıfta bulunan ve özellikle de dar gelirli vatandaşların konuta erişiminin iyice zayıfladığına vurgu yapan Sinpaş Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, geçen senelerde bu konuda proje hazırlayıp bakanlara ve bürokratlara ulaştırdığına fakat, özellikle bürokrasiden anlamsız bir ilgisizlik gördüğüne dikkat çekiyor. Önerisinde, ilk evini alacak vatandaşlar için kredi faizi desteği, harç ve vergilerden muafiyet gibi maddeler olduğuna vurgu yapan Çelik, “İlk konutunu alacak vatandaşa destek şart. Bu hem sosyal adalete uygun hem de sektörün üretimine olumlu katkı sağlar. Yüzde 1 olan 150 metrekare altındaki evlerin KDV’si de son yıllarda birçok belediye sınırlarında yüzde 18’lere çıkmış durumda. Bu da önemli bir sorun” dedi. İnşaat sektörünün ‘beton ekonomisi’ şeklinde suçlanmasını da diğer sektör temsilcileri gibi son derece yanlış buladuğunu dile getiren Ahmet Çelik, “Bizim işimize ‘beton ekonomi’ dendi, ‘bunlar çok kazandı’ dendi. Oysa, sektörün büyük bölümü zorluklarla karşı karşıya ve ciddi mücadele ediyor. Her şeye rağmen küresel rekabette de çok başarılı bir sektör haline geldik.” açıklamasında bulundu.

EYG Grup İcra Başkanı Ömer Faruk Çelik, son zamanlarda maliyetlerde yaşanan hızlı değişiklikler sebebiyle projeler için fizibilite yapmanın iyice zorlaştığının altını çiziyor. İki, üç günde bir maliyet fiyat incelemesi yaptıklarını ifade eden Çelik, şunları kaydetti:

“Fiyatlar artıyor ama kârlılık hızla düşüyor. Her hafta planlama ve şantiye ekibi ile maliyet çıkartıyorum, her hafta maliyetim artıyor. Ben 40 yıldır bu sektörün içindeyim, haftalık, aylık fizibilite yapmazdık. Projenin başında yapardık, sonunu görürdük. Bana göre bütün bu olumsuzluklara karşı en doğru adım daha kurumsal bir yapıya geçmek. Bunun için de GYO olup halka arz yapacağız. Güçlü olmak için en iyi çözüm ya iyi bir ortak bulmak ya da halka arz.”

Türkiye’de, toplam pazar içinde henüz çok küçük bir payın sahibi olsa da yabancıya konut satışı hızlıca artıyor. Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal, bu konuda küresel pazarda ne durumda olduğumuzla ilgili yıllık yabancıya konut satışı potansiyelinin 20 milyar dolar olduğuna dikkat çekiyor. Akbal, konuyla ilgili açıklamasında şöyle konuştu:

“Dünya genelinde gayrimenkulün yeniden bir yatırım aracı olarak konumunu güçlendirdiğini görüyoruz. Küresel olarak 400 milyar doların üzerinde bir paranın uluslararası gayrimenkul yatırımları için dolaşımda olduğu konuşuluyor. Türkiye 6 milyar dolarlık satışla yüzde 1,7 kadar pay alabiliyor. Bu yıl 11 ayda 50 bin âdeti geçmişiz, yılsonu 55 bin üzerinde bir rakamla kapatacağımızı görüyoruz. Türkiye’de ki yabancı satılan gayrimenkullerin toplam pazar içindeki payı, adet bazında yüzde 3, değer bazında ise yüzde 12. 2020’de 6 milyar dolardı. Bu yılı 10 milyar dolar ile kapatabiliriz. Son 50 yılda dünya genelinde bir göç dalgası oldu. Gelişmekte olan ülkelerden gelişmiş ülkelere ciddi bir göç dalgası yaşandı. Batı ülkelerindeki faşizme yakın yabancı düşmanlığındaki artış göçü gelişen ülkelere yönlendiriyor. Sanki ikinci bir göç dalgası geliyor. Biz bir konutu ortalama 150 bin dolara satıyorduk. Bu yıl 196 bin dolara kadar çıktı. Dorudan yatırımlarda yabancıların gayrimenkul yatırımı Amerika’da, İngiltere’de yüzde 50 seviyelerinde, bizde ise yüzde 70’lerde. Çok radikal bir yanlış yapmazsak, yabancıya gayrimenkul satışı cari denge için en önemli yatırım kalemlerinden bir tanesi olacak. Yabancıyı çekecek farklı enstrümanlar var ama Türkiye’de henüz sahaya girmemiş durumda. Vatandaşlık bunlardan bir tanesiydi. Avrupa’da ve bazı ülkelerinde golden vize var yani 5 ya da 10 yıllık oturum izinleri. Bunlar da devreye alınabilir.”

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün son 15- 20 senede ekonominin en önemli aktörlerinden biri olduğuna, büyüme ve istihdama çok büyük katkı sağladığına vurgu yapan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, son 3 senede yaşananların sektörü nasıl etkilediğiyle ilgili olarak şu açıklamalarda bulunuyor:

“Parayı betona gömdük şeklinde süre giden olumsuz söylemin aksine ihtiyaç kadar, belki ihtiyacın biraz üzerinde üretim yaptık. Milli gelir içindeki payımız yüzde 5,5’lar seviyesinde. En yüksek 2016, 2017’de yüzde 8,5’lara kadar yükselmişti. Sonra yine geriledi. 2018’den itibaren küçülmeye girdik. Çünkü o dönemde de bir kur şoku yaşandı ve sektör çok olumsuz etkiledi. Sonra Merkez Bankası politika faizinin yüzde 24’e yükselmesi, kredi faizlerini ve dolayısıyla satışları olumsuz etkiledi. O dönemde arz fazlasıyla yakalandık. 2018, 2019 sektör için bu nedenle ağır geçti. 2019 sonundan itibaren toparlanmaya başlarken, bu defa da COVID-19 salgını ile dalgalı bir piyasa yaşadık. 2021’de ise son aylardaki kur şoku malumunuz. Bu kur şoklarının dışında çok ağır bir maliyet fiyat şoku da yaşanıyor. Salgının etkileri yavaşlamaya başlayınca, aşı ile salgının bitmesi yönünde umutlar artınca talep patladı ve her şeyin fiyatı yükseldi. Maliyetlerde müthiş artışlar görüldü. İnşaat sektörünün kullandığı ürünlerde dolar bazında 2 ya da 3 misli artışlar söz konusu. Özetle çok ağır 4 yıllık bir süreç geçirmiş oldu sektör ve konut üretimi yarı yarıya düştü. 2021’de ilk üççeyreğin toplamı 400 binin biraz üzerinde. Muhtemelen son çeyrekle birlikte 600 bini geçmiş olacağız belki ama sonuçta 4 yıldır konut üretimi yüzde 50 azalan bir yapıdayız. Bu da işlerimize, istihdama ve ülkeye verdiğimiz katkıya olumsuz yansıdı. Bunun sonucu olarak da yavaş yavaş bir konut krizine sürüklenmiş olduk. Ağustostan itibaren arz tarafındaki konut eksikliği, hem kiralarda hem fiyatlarda çok sert artışları hepimizin önüne getirdi. Üretim maliyetleri de çarpan etkisiyle durumu ağırlaştırdı. Bütün bunlara rağmen inşaat sektörü büyük ölçüde ayakta kaldı ve işlerini yürütüyor. Belki işler küçüldü, yavaşladı. Belki 4’üncü, 5’inci vitesle değil ama 2’inci vitesle gittik. Vites küçülttük ama durmadık. Bu arada 2018’deki bir kararname ile AVM ve ticari gayrımenkullerde kiralamalarda TL mecburiyeti getirildi. Kiralar, TL ile alınmasına karşılık, yatırımcının aldığı krediler Euro cinsinden olduğundan, büyük sıkıntılar yaşandı. Ticari gayrımenkulleri konut gibi değerlendirmemek lazım. Ticari gayrımenkul kiralamalarında yeni bir düzenlemeye ihtiyaç var.”

Gayrimenkul sektörüne yabancı kurumsal yatırımcı ilgisinin hem borsada hem de farklı ortaklıklar şeklinde hareketlenme yaşandığının altını çizen Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Mehmet Kalyoncu, yabancı sermayenin bu konuda hukuki ve finansal güvencelere önem verdiğini, güçlü bir yerli ortak isteğinin de sürdüğüne de dikkat çekiyor. Kalyoncu, “Bence daha çok yerli yabancı ortaklıklar göreceğiz. Borsadaki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO) baktığımızda hisselerine 2017’den beri ilk defa çeyrek dönem bazında bir artı gördük. Bu trendin devam etmesi de yüksek ihtimal. Aynı zamanda gayrimenkul geliştiriciliği açısından da yabancı ilgisinin arttığını görüyoruz” ifadelerini kullandı. Konuya ilişkin bu süreci değerlendirmek amacıyla GYODER olarak çalıştıklarına vurgu yapan Kalyoncu, “İlk defa ülke temsilcileri atadık hem Amerika’da hem İngiltere’de. Türkiye’nin gayrimenkul ve GYO pazarını anlatıyorlar. Türk geliştiricileri de yurt dışında tanıtıyoruz. Dünya’nın en büyük gayrimenkul fuarı MİPİM Covid 19 salgını nedeniyle bu sene yapılamadı. İstanbul Ticaret Odası’yla katılım sağlanıyordu. Orada kurumsal gayrimenkul sektörünün varoluşu hep eksikti. Önümüzdeki sene İstanbul Talks konuşma dizilerini başlatacağız. MIPIM’de, Dubai’den boşalan güzel bir yer vardı, orayı aldık. Daha küçük ama daha iyi bir yere geçtik. Yanına bir oditoryum kuracağız ve sürekli konuşmalar olacak.” açıklamasında bulundu.

Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, Türkiye’nin ekonomi tarihinde çok büyük krizler ve zorluklar olduğuna dikkat çekerek son zamanlarda yaşanan küresel ve yerel zorlukların onların yanında hafif kaldığına vurgu yapıyor. Çetinsaya bu konuyla ilgili görüşlerini şu şekilde açıklıyor:

“1977’de kurduğum şirketimle 1979’da ilk krizimi yaşamıştım. Vatan Caddesi’nde emniyet binasının olduğu yer demir tevzii deposuydu. İnşaat ruhsatımızla gider, 10 ton demir için para yatırırdık, sonra da bize demir verirlerdi. Biz de inşaata devam ederdik. Bugüne kadar ülkemiz çok zor şartlardan geçti, biz ne badireler atlattık. Bu zorluklar da geçer. Ben hiç karamsar değilim, karamsar olmamızın hiçbir anlamı yok. Dimdik ayakta olmalıyız, tabii ki zarar da etmememiz gerekir. Fiyatlarımızı güncelleyip üretime devam etmeliyiz. Özel sektör olarak ayakta kalmamız için başka çaremiz yok. Benim tek üzüldüğüm şey imkânı olmayan dar gelirli vatandaşı ev sahibi yapamıyoruz. Çünkü maliyetler çok yükseldi. Yoksa şu anda da projelerimize üst gelir grubundan çok talep var. Daha yeni proje satışa çıkardık, 5-6 günde 1000 daire sattık ama dar gelirli alamıyor.”

Süleyman Çetinsaya, Türkiye’nin deprem riski sebebiyle kentsel dönüşüm konusuna da bir an önce hız kazandırması gerektiğinin altını çizerek bu konuda çözüm tavsiyesini açıklıyor:

“Bence en önemli meselemiz deprem riskidir. Kentsel dönüşümde ülke olarak mesafe alamadık. Devlet her şeyi yaptı. Ben Bakan Bey’e ‘Sayın Bakanım yıkım kararı alınıyor ama ruhsat alırken ittifak arıyorsunuz. Bunu yapmayın’ dedim. Üçte bir vatandaş razı gelmemişse bana ‘yürütmeyi durdurma kararı’ çıkmasın mahkemeye sadece yer tespitlerinde sıkıntı varsa gitsin. Bir sürü insan kentsel dönüşüme girdi. 300 daireli yerle anlaştı, sonunda bir tanesi imza vermedi, işler tıkandı. Sen ‘ruhsat için tam ittifak alman lazım’ dersen belediye ruhsat veremez. Neden ittifakla olmak zorunda? Aksi durum Anayasa’ya aykırı, vatandaşın biri çıkıyor ‘bana 1 milyon dolar ver imzayı atayım’ diyor. Herkes müteahhidi soyulacak adam görüyor. Benim önerim, kentsel dönüşümde ilçe belediyeler arada olmalı. Ben dönüşüm ihalesini ilçe belediyesinden almalıyım. İlçe belediyesi de bundan yüzde 2 pay alsın. Başkanlara söylüyorum ama onlar da vatandaşı karşısına almak istemiyor.”