Emlak İhtisas Bankası mı kuruluyor?

Emlak Konut ortaklığıyla Zekeriyaköy’de bin 167 konut ile 15 bin metrekarelik açık konseptli bir çarşıdan oluşan KÖY projesini gerçekleştiren Siyahkalem’in CFO’su İbrahim Kahraman gayrimenkul sektöründe şu anda geçerli olan finansman sisteminin sürdürülebilir olmadığını söyleyerek, Emlak İhtisas Bankası’nın kurulması önerisinde bulundu.

Gayrimenkul sektörünün Türkiye’nin ekonomik büyümesi açısından önemli bir itici etkiye sahip olduğunu söyleyen Siyahkalem CFO’su İbrahim Kahraman, Emlak İhtisas Bankası kurulması önerisinde bulundu. Son dönemde Emlak Konut ve TOKİ’nin sektörün canlılığını korumak için ciddi bir görev üstlendiğini söyleyen Kahraman şöyle konuştu: “Emlak Konut GYO ile beraber, bankalarla anlaşarak iki ayrı kampanya gerçekleştirdik. Biri Şubat ve Mart aylarında hayata geçirdiğimiz  “20 yıl vade” kampanyasıydı. Şu anda da “Şimdi Al 2019’da öde” kampanyası yürürlükte.

Ancak bankalar uzun vade ve düşük faizli konut finansmanı konusunda, gayrimenkulü destekleyecek zemini bir türlü oluşturamadılar. Ticari bankalardaki konut finansmanı oranlarının yıllık %12-%13 seviyelerine ulaştığı mevcut ortamda gayrimenkul sektörü olarak bizler de konut satabilmek için kendi alternatif finansman modellerimizi  geliştiriyor, kendi bünyemizde oluşturduğumuz ödeme planlarıyla konut satmaya çalışıyoruz.

2017’de KGF kapsamında kullandırılan kredilerin olumlu etkisiyle ilk 9 aydaki  Türk bankacılık sektöründeki kâr artışına bakıldığında bankacılık sistemi çok ciddi para kazanıyor. Fakat inşaat sektörü kan kaybediyor. Tüketici ise aslında şu andakinden daha avantajlı fiyatlarla konut sahibi olmaktan mahrum kalıyor.

Finansman maliyeti her geçen gün artıyor

Bankalar aslında %13-%14 ile mevduat topladıkları ve bu nedenle de kaynak maliyetleri yüksek olduğu için konut kredisi verme konusunda yeteri kadar iştahlı değiller.  Bankaların verdiği yüksek konut finansman oranlarını sübvanse ederek tüketici lehine düşürmek için bizler  bankalara katkı payı ödüyoruz. Vade süreleri uzadığı için nakit akışı yavaşladığında bankalardan ticari kredi kullanmak durumunda kalıyoruz. Bütün bunlar, finansman maliyetlerimizi artırıyor.

Dolayısıyla bu maliyetin bir kısmını da dolaylı olarak satış fiyatlarımıza ve nihai tüketiciye yansıtmak zorunda kalıyoruz. Oysa konut finansman sistemi böyle olmasa, hem tüketici şu andakinden %15-%20 daha ucuz konut sahibi olma şansına sahip olabilir, hem de sektör kendi uzmanlığı olmayan finansman modelleri konusunda çalışmak zorunda kalmaz.

Bu, bize uzmanlık alanımız olmayan finans konusunda bir sorumluluk yüklüyor. Dolaylı bir şekilde bir banka gibi çalışıyor; bankanın yapması gerekeni kendi bünyemizde çözmeye çalışarak ilave yeni riskler alıyoruz. Bankaların konut finansman oranlarının yüksek olması nedeniyle, sektörde banka kredisiz diğer bir deyişle senetle veya satıcının kendi bünyesinde vadelendirmesi ile gerçekleşen satışların oranı %45’ seviyelerine ulaştı. Banka kredisi ile gerçekleşen ipotekli satışların oranı olan %35’i geçti.

Konut finansman sistemi sürdürülebilir değil

Şu anda sektörü ayakta tutmak için uyguladığımız sistem ne yazık ki sürdürülebilir bir sistem değil. Bir an önce kalıcı ve sağlam yöntemler geliştirmek zorundayız. Hem tüketicinin daha uygun fiyatlardan konut sahibi olmasını sağlamak, hem yatırımcının daha az risk alarak faaliyetlerini sürdürmesinin yolunu açmak için biz bir Türk Emlak İhtisas Bankası’nın ( TEİB ) kurulmasının şart olduğunu düşünüyoruz.

Biliyorsunuz Emlak Bankası’nın 2018’de faaliyete geçmesi bekleniyor. Bankanın sektöre kaynak sağlayacak bir ihtisas bankası olarak çalışması Türkiye ekonomisinin motor gücü olan gayrimenkul sektörünün orta ve uzun vadede istikrara kavuşmasını sağlayacak.

Konut alımı yapan nihai tüketicilere uygun faizle konut kredisi veren bir model geliştirmemiz gerek. Bu sistem, bir yandan nitelikli konut arzının artmasını sağlayacak diğer yandan da hem sektöre hem de büyüme anlamında ülke ekonomisine önemli bir kaldıraç olacaktır. Emlak İhtisas Bankası’nın; devlet, bankalar, konut üreticileri ve vatandaş arasındaki dörtlü bir saç ayak üzerine ‘dengeli bir şekilde’ oturtulması önemli.

Emlak İhtisas Bankası nasıl çalışacak?

Emlak İhtisas Bankası, ya BES ( bireysel emeklilik sistemindeki ) ve İşsizlik Fonu’ndaki fonlarını etkin olarak kullanacak ya da Varlık Fonu’ndan ve Hazine’den düşüklü faizli finansman sağlayacak veya uluslararası piyasalarda döviz cinsinden düşük faizli tahvil ihraç ederek hem kendisi hem de ticari bankalar aracılığıyla konut finansmanı için yeni ve ucuz kaynak yaratacak.

Yaratılacak bu yeni ve ucuz kaynak  vatandaşa uzun vadeli ve düşük faizle konut kredisi olarak geri dönecek ayrıca yine TEİB, ticari bankaların kullandırdığı konut kredilerinden oluşan alacak portföyünü belli oranda ya kendisi belli iskontolarla direkt olarak satın alacak ya da bu alacakların kendi garantörlüğünde uluslararası piyasalarda tahvil olarak ve yine Körfez Bölgesinde sukuk (faiz kazancı olmayan tahvil) olarak ihraç edilmesine ve yeni kaynak yaratılmasına önderlik yapacak. Uluslararası piyasalardan yaratılan bu yeni kaynak yine TEİB ve ticari bankalar aracılığıyla sadece lokal konut piyasasında 1.el ve 2.el konut alım satımlarının finansmanında kullanılacak ve ucuz konut finansmanında sürekli dönen bir kartopu etkisi yaratılacak”