Bitmiş veya bitmeye yakın projeler rağbet görüyor

Babacan Holding CEO’su Mehmet Babacan: “Satışlarımızın yüzde 95’i kendi bünyemizde yaptığımız vadelerle oluyor. Bankalardan, konut kredisi kullandırma açısından en ufak bir fayda göremiyoruz. Bizim gibi firmalar kendi bünyelerinde vade yapmazsa satış yapma imkânı yok.” 

Babacan Holding CEO’su Mehmet Babacan ile sektöre ve yeni projelerine dair bir röportaj gerçekleştirdik.

Şu an inşaat sektörünün durumunu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Durağan bir süreçteyiz. İnşaatçıların da birçoğu sudan çıkmış balık gibi ne yapacağını şaşırmış durumda. İnşaat maliyetleri arttı, her geçen gün artmaya devam ediyor. Biz zammı hiç yansıtamadık çünkü piyasada bir arz var. Siz istediğiniz kadar zammı yansıtın, satamadıktan sonra bir önemi yok. Sonuçta her bölgede rekabet ettiğiniz firmalar var. İnşaata yansıyan en ufak günlük anlık zam bizim girdilerimize anında yansıyor. Betona, cama, demir gibi birçok envantere zam geldiği zaman maliyetlere anında yansıyor ama fiyatlara yansımıyor. İnşaatlar zaten çok büyük bir kârlılık oranıyla yapılan işler değil. Bizim avantajını kullandığımız durum, kendi arsalarımızda iş yapmamız. Eğer kat karşılığı veya hasılat paylaşımı iş yapmış olsak ya öz sermaye ile projede zarar edip bitirmemiz ya da yarıda bırakmamız lazım. Arsaları önceden kendimiz satın alıp parasını ödediğimiz için, genelde öz sermaye ile iş yapan bir firma olduğumuz için, bu ihalelerin malzeme alımlarını planladığımız için biz bundan zarar görmedik.

Yeni projeler ve arsa yatırımları hakkında bilgi alabilir miyiz? Krizden etkilendiniz mi?

Krizden etkilenmedik. Aslında döviz bir anda yukarı doğru tırmanırken biraz herkes ‘ne oluyor?’ dedi… Biz Eylül ve Ekim’de yılın en güzel cirolarını yaptık. Dövizin artmasından dolayı bunu fırsata çevirenler oldu. Yastık altındaki dövizler çıktı. İkincisi yurt dışında yaşayan gurbetçilerin bize göre paraları epey değerlenmiş oldu. Avrupa’da yaşayan Türkler oradaki birikimlerini Türkiye’ye getirdiler. Yurt dışından da Körfez ülkeleri tarafından geldiler. Bunlar piyasayı biraz canlandırdı. Ama çoğu uygun konut arıyor, metrekaresi 5-6 bin TL’yi geçmeyen yerlerde çok alımlar yapıyorlar. Bunlar canlandırdı.

Yabancıya vatandaşlık bedelindeki değişiklik için neler söyleyecek siniz? Yabancıya ve gurbetçilere satış oranlarınız nasıl?

Bizim ağırlıklı satış yaptığımız Türkler, gurbetçiyi yabancıdan görmüyoruz. Vatandaşlık hakkı 250 bin dolara indirildi ama ayrıntıları tam net belli olmadı. Bunu bekliyor herkes, prosedürleri nedir diye… Bunların ayrıntılarının belli olması, lazım detayları henüz ortaya çıkmadı.

Bizim etrafımızdaki komşular haberin detaylarını bekliyor. Şöyle bir de konu var. Daireyi aldı kişi, ekspertiz gelecek, bu çok önemli. Bizim gibi konut projeleri nasıl satacak? Bizim yaptığımız yerlerde yüzde 100 bitmeyen yerler var. Ekspertiz gelip 250 bin dolar yere 100 bin dolar değer biçecek belki? Bunların ayrıntılarının net olması lazım.

Babacan Premium ve Babacan Port Royal gibi satışta olan projeler hakkında bilgi alabilir miyiz? Satışlar nasıl gidiyor? Kampanyalar devam ediyor mu?

Eylül Ekim bizim için yılın en iyi ayları oldu. Kampanya da yapıyoruz. 60 aya kadar sıfır faiz kendi bünyemizde kampanyalar yapıyoruz. Banka faiz oranlarının hali belli… Banka ile satamıyoruz, bu oranlarla daire 2-3 katına geliyor neredeyse. En düşük daire fiyatı 380 bin TL’den başlıyor. Yüzde 25 peşin, geri kalanın 60 ay sıfır faiz yapıyoruz.

Konut satışlarında KDV oranlarında yüzde 18’den 8’e ve tapu harçlarının yüzde 4’den 3’e indirilmesi uygulaması yıl sonuna kadar devam edecek. Bu konudaki görüşleriniz neler?

Sektör için çeşitli kampanyalar yapılıyor evet, yüzde 18’in 8 olarak devam edeceği, tapu masrafının da yüzde 4 yerine yüzde 3 olarak devam edeceği söylendi ama bu çare olmuyor.

Tapu harçlarının 4’ten 3’e inmesi güzel bir şey, yüzde 25’e tekabül ediyor. İkinci el ve sıfırlar için iyi bir şey. KDV zaten yüzde 18’den 8’e inmişti, devam ediyordu 2 ay daha uzatıldı. Bunun hep kalıcı olması lazım. Ama düşse bile kime faydası var bunun? Şu an Türkiye’deki inşaatların yüzde 90-95’i yüzde 1 KDV’den devam ediyor zaten. Bunun yerine konut kredi faiz oranları için bir şeyler olabilir. Hem sübvanse olabilir hem alınan vergilerde belki indirim olabilir. Bu biraz daha alıma yönelik can suyu olur. Ama 8’e inmiş olmasının hiçbir inşaatçıya hiçbir konut alıcısına faydası yok. Bu çok lüks semtlerde yüzde 18 zaten, piyasadaki konutların yüzde 10’una tekabül ediyor. Yüzde 90’ınını kapsamıyor. Yüzde 90’ının KDV oranları yüzde 1, kentsel dönüşüm çok… Birçok proje eskiden ruhsatı alındığı için yüzde 1 ile devam ediyor.

2018 nasıl kapanacak sizin için? Yılbaşında konulan hedeflerinize ulaşabilecek misiniz? 2019’dan beklentileriniz nedir?

2018 yılsonuna doğru fena gitmez gibi düşünüyorum. 2019’da seçim konuları açılacak, bir beklenti içerisinde, her sektörde alımlar ertelenecek diye bekliyorum. Biraz durağan geçebilir. Ama biz bu açığı yurt dışından kapatmayı ve kendi bünyemizde vadelendirme yaparak, kendi finansmanımızı kullanarak satışlar yapmayı planlıyoruz. Zaten bunları yapmazsak olmaz. Konut kredisi ile toplasan 2 tane daire satmışızdır. Satışlarımızın yüzde 95’i kendi bünyemizde yaptığımız vadelerle oluyor. Bankalardan, konut kredisi kullandırma açısından en ufak bir fayda göremiyoruz. Bizim gibi firmalar kendi bünyelerinde vade yapmazsa satış yapma imkânı yok.

Fiyatlarda da artış yapmadık. Daha önceden bağlantılar yapmış olduğumuz için. Şu an gelen müşterilerin yüzde 90’ı şuna bakıyor: proje bitmiş mi bitmeye yakın mı? Biz onun avantajından dolayı artıda satışlar yapıyoruz. Önceden yaptığımız yerler de büyük referans bizim için tabii ki. Şu an teslimlere başladık. Beylikdüzü E-5 üzerinde Babacan Premium adında 1000 dairelik projemizin ilk etabının teslimlerine başladık, bunlar da bir artı. En azından bitmeye yakın projelere rağbet gösteriliyor. Şu an sıfırdan başlayan veya temeldeki projeler olsaydık biz de çok zorluk yaşardık.

Arazi stokunuz var mı? Yeni projeler hakkında bilgi alabilir miyiz?

Arazi stokumuz var. Yine Beylikdüzü E-5 üzerinde, E-5’e sıfır bir projemiz var, Central… Ruhsatını aldık, tüm çalışmaları yapıldı. Mimari çalışmalara az kaldı. Altında AVM’si olacak. Henüz satışa çıkmadık, bu projemizi 2019’un ikinci çeyreğinde satışa çıkmayı düşünüyoruz.

Silivri tarafında da, Beylikdüzü Yakuplu’da marina bitişiğinde 60 dönümlük bir arazimiz var. Denize sıfır, bu projemize hazırlık yapıyoruz. Burada yaşam ve eğlence alanlarının olduğu, içinde otel olan, yaşlılar için rezidanslar olan, geniş kapsamlı bir proje yapmak istiyoruz.

Gaziantep’te bir konut projemiz var 280 konutluk bir proje, Şehitkamil tarafında… Bu 3 projemizi hayata geçirmeyi hedefliyoruz. Mutfak çalışmaları yapılıyor, iyi dönem olursa 3’ünü birden yoksa parça parça hayata geçirmeyi planlıyoruz.

Beylikdüzü konut stokuna doymadı mı?

Hala konut üretilebilir bir bölge. Beylikdüzü-Esenyurt, birbirine komşu bu bölgelerde İstanbul’un en uygun, ulaşılabilir metrekare birim fiyatlarının olduğu bölgeler. Bu bölgeler bunun avantajını da yaşıyor. Son 2-3 yıldır metrekaresi 15 bin-30 bin yerler çok az satıyor. Çünkü insanlar bunu alırken kira çarpanlarına bakıyor. Eskiden insanlar, ‘bir evim olsun benim olsun’ diyordu. Şu an insanlar eline hesap makinesi alıyor. ‘Bu aldığım parayı, kira çarpanı kaç yılda amorti ediyor?’ diye bakıyor. 600 ayda 800 ayda amorti eden yerler var. Sahil bölgelerinde bu şekilde amorti eden yerler var. Şimdi bizim bu bölgede 180 ayda 220 ayda amorti ediyor, bunlar çok önemli.

Beylikdüzü-Esenyurt bölgesi niye daha da pirim yapar? Metro inşaatı başlayacak, metronun gelmesiyle en büyük problemlerinden bir tanesi olan trafiğin biraz daha rahatlayacak. Beylikdüzü bir tarafı deniz bir tarafı da yeşil olan, özel bir bölge aslında…

Murat Kurum’un bakanlığını ve bu zamana kadar attığı adımları nasıl değerlendiriyorsunuz? Sektörde olmasını arzu ettiğiniz yasal bir düzenleme var mı?

Tabii Murat Kurum’un Bakan olması, sektörün dinamiklerini, sorunlarını, artılarını da eksilerini de bilen bir bakan olduğu için çok iyi oldu. Zaten inşaatçıların bu durumunu o da görüyor ama dediğim gibi daha önce yapılan kampanyanın aynısı yapıldı. Bu kampanyaların dışında, sektöre biraz daha nefes aldıracak müdahalelerde bulunulması şart. Sektöre nefes aldırmazsak sektör kaosa doğru gidebilir.

Düşünün inşaata yeni başladınız, harfiyatı aldınız, kaba inşaata devam ediyorsunuz ve bu zamlar geldi, yüzde 50 yüzde 60 geldi… 500 bine sattığınız daireyi 750 bine satmanız lazım. Ee piyasada 500 bine bitmiş daireler var. Bu inşaatçılar nasıl yaşayacak? Yeni projeyi nasıl satacak? Bir de Konut stoku var, arz fazlası var banka faiz oranları yüzde 3’leri geçmiş, Emlak Bankası kuruldu. Bir an önce hayata geçmesi lazım.

Sektörden anlamayan firmalar elenecek

Sektörden anlamayan birçok firma var, güzel PR yaparım paraları toplarım diyorlar. Belki iyi niyetle giriyor işe ama bu zor dönemlerde bunların hepsi elenecek sektörden. 10 milyon dolarlık parayla 500 milyonluk iş yapanlar var.  Hem kendi batıyor hem milleti mağdur ediyor hem sektöre zarar veriyor. Yurt dışında bu hayali işleri yapamıyorsun.

Yıldıray Gökkaya