ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE NAMA İFA

1. Giriş
Türkiye’de konut ihtiyacının karşılanması için en yaygın kullanılan sözleşme türlerinden biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleridir. Bu modelde, müteahhit, arsa payı karşılığında yüklendiği inşaatı tamamlayarak arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Ancak ekonomik dalgalanmalar, inşaat maliyetlerindeki artışlar ve yüklenicinin mali veya teknik yetersizlikleri nedeniyle projeler çoğu zaman gecikmekte veya hiç tamamlanmamaktadır.
Tam da bu noktada, Türk Borçlar Kanunu(“TBK”)’nun 113. Maddesinde düzenlenen nama ifa gündeme gelmektedir. Nama ifa, müteahhidin edimini yerine getirmediği durumlarda, arsa sahibine veya üçüncü kişilere inşaatı tamamlama yetkisi veren bir mekanizmadır.

2. Nama İfa Nedir ve Hangi Durumlarda Gündeme Gelir?
Nama ifa, yüklenicinin borcunu yerine getirmemesi halinde alacaklıya (arsa sahibine), mahkeme kararıyla veya doğrudan sözleşmeye dayanarak inşaatı tamamlama hakkı veren hukuki bir mekanizmadır. Özellikle şu durumlarda uygulanmaktadır:
• İnşaata başlanmaması: Müteahhit inşaata süresinde başlamamışsa, arsa sahibi nama ifaya başvurabilir.
• Eksik inşaat: İnşaatın belirli bir aşamada bırakılması halinde arsa sahibi, eksik kalan bölümleri tamamlatabilir.
• Sözleşmeye aykırı inşaat: Müteahhidin, projenin ruhsatına, imar planına veya teknik şartnamelere aykırı hareket etmesi halinde arsa sahibi müdahale edebilir.

3. Nama İfanın Uygulanabilmesi İçin Aranan Şartlar
Nama ifaya başvurulabilmesi için bazı temel şartlar sağlanmalıdır:
• Sözleşmenin Halen Geçerli Olması
Nama ifa yalnızca sözleşmenin yürürlükte olduğu durumlarda uygulanabilir. Eğer taraflar sözleşmeyi feshetmişse veya arsa sahibi sözleşmeden dönmüşse, nama ifa hakkı ortadan kalkar.Ancak burada kritik bir nokta var: Yargıtay’a göre, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa sahibinin nama ifa hakkını kullanması, sözleşmenin sona erdiği anlamına gelmez. Bu nedenle, mahkeme kararı ile nama ifa sürecinin başlatılması mümkündür
• Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmemesi
Nama ifa, sözleşme ihlali açık ve kesin hale geldiğinde uygulanabilir. Örneğin:
– Müteahhit, ekonomik sıkıntılar nedeniyle inşaatı yarım bırakmışsa,
– İmalatta ciddi teknik hatalar varsa ve yüklenici bunları düzeltmiyorsa,
– İnşaat süresinin aşılmasına rağmen projeye devam edilmiyorsa,
arsa sahibi nama ifa hakkını kullanabilir.

4. Nama İfa Hakkının Sonuçları
• Üçüncü Kişiye Yaptırma: Arsa sahibi, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini veya gereği gibi ifa etmediğini tespit ettikten sonra, bu edimi başka bir kişiye yaptırabilir.
• Giderlerin Yükleniciye Yüklenmesi: Arsa sahibi, ifa için yaptığı masrafları (örneğin, inşaatın tamamlanması için harcanan tutarları) yükleniciden talep edebilir.
• Tazminat Hakkı: Eğer nama ifa hakkının kullanılması nedeniyle arsa sahibinin başka zararları doğarsa, yüklenici bu zararları da tazmin etmekle yükümlü olabilir.
• Yüklenicinin Temerrüdü: Nama ifa hakkı genellikle yüklenicinin temerrüde düşmesi durumunda söz konusu olur. Yani yüklenici sözleşmede belirtilen süre içinde edimini yerine getirmediğinde veya gereği gibi ifa etmediğinde, arsa sahibi bu hakkını kullanabilir.
• Hukuki Yola Başvurma Hakkı: Eğer yüklenici yapılan masrafları ödemezse, arsa sahibi hukuki yollara başvurarak alacağını talep edebilir.

5. Nama İfa İçin Hukuki Yola Başvurulması veya Tarafların Anlaşması
TBK m. 113 kapsamında, arsa sahibi genellikle mahkemeden izin alarak nama ifaya başvurur. Ancak taraflar arasında anlaşma sağlanarak mahkemeye gitmeden de nama ifa süreci işletilebilir.
Örneğin, bir projede yüklenici mali sorunlar yaşadığı için arsa sahipleriyle anlaşarak inşaatın tamamlanmasını üçüncü bir firmaya devredebilir. Ancak bu tür anlaşmalar çok nadir görülmektedir, çünkü yükleniciler genellikle süre talep ederek projeyi kendi tamamlamaya çalışır.
Bu noktada tahkim konusundan da bahsedilmesi sağlıklıdır. Bu tür ihtilafların çözümü genellikle mahkeme sürecine taşınsa bile, inşaat projelerinde zamanın çok kritik olduğu düşünüldüğünde, tahkim gibi alternatif uyuşmazlık çözüm yollarının tercih edilmesi daha avantajlı olabilmektedir.
Tahkim, tarafların bağımsız bir hakem heyeti tarafından değerlendirilerek çözüm üretilmesini sağlayan özel bir yargılama yöntemidir. Türkiye’de tahkim, Milletlerarası Tahkim Kanunu (“MTK”) ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) m. 407-444 kapsamında düzenlenmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde nama ifaya ilişkin süreçlerde tahkimin sağladığı faydalar şunlardır:
• Daha Hızlı Çözüm: Mahkeme süreçleri yıllarca sürebilirken, tahkim yaklaşık 1 yıl içerisinde sonuçlandırılabilir.
• Uzman Hakemler: Mahkemelerde teknik konulara hâkim olmayan hâkimler yerine, inşaat hukuku ve gayrimenkul alanında uzman kişilerden oluşan hakemler değerlendirme yapar.
• Gizlilik: Mahkemelerde süreçler aleni olarak yürütülürken, tahkimde tarafların bilgileri ve uyuşmazlık detayları gizli kalır.
• Esneklik: Taraflar, tahkim sürecinde hakem sayısını, yargılama kurallarını ve dilini belirleyebilir.
Eğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine tahkim şartı eklenirse, taraflar arasında çıkacak uyuşmazlıkların doğrudan mahkemeye gitmeden tahkim yoluyla çözülmesi sağlanır.

6. Nama İfa ve İnşaat Tamamlama Sigortası
Nama ifa sürecinin en büyük problemlerinden biri tamamlanamayan projelerin finansal yükünün nasıl karşılanacağıdır. Bu noktada inşaat tamamlama sigortası devreye girmektedir. İnşaat tamamlama sigortası, yüklenicinin projeyi tamamlayamaması durumunda, sigorta şirketinin devreye girerek inşaatın tamamlanmasını sağladığı bir güvence mekanizmasıdır.
• Nama ifa sürecinde finansal destek sağlar: Arsa sahipleri için nama ifa mekanizması devreye girerken, sigorta şirketi tamamlanamayan inşaatın maliyetini karşılayarak finansal yükü azaltır.
• İnşaatın tamamlanmasını garanti eder: Sigorta şirketi devreye girerek yüklenicinin tamamlamadığı projeyi devam ettirecek yeni yükleniciyi belirleyebilir.
• Uyuşmazlık risklerini azaltır:İnşaatın tamamlanmasıyla ilgili sürecin garantili hale gelmesi, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki uyuşmazlıkları minimize eder.

7. Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhitlerin yükümlülüklerini yerine getirmemesi hem arsa sahipleri hem de konut alıcıları için büyük mağduriyetler yaratmaktadır. Nama ifa, bu mağduriyetleri gidermek için hukuki ve pratik bir çözüm sunmaktadır. Ancak sürecin daha etkili bir şekilde ilerlemesi için:
• Tahkim şartı eklenerek uyuşmazlık çözüm süreci hızlandırılmalı,
• İnşaat tamamlama sigortası kullanılarak mali riskler minimize edilmeli,
• Sözleşmeler detaylı ve açık hükümlerle hazırlanarak tarafların hakları korunmalıdır.
Bu sayede hem arsa sahipleri hem de yatırımcılar için güvenilir ve sürdürülebilir projeler oluşturulabilir.