AİLE KONUTU ÜZERİNDEKİ HUKUKİ SINIRLAMALAR VE KİRA İLİŞKİLERİ

1. Giriş

Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 194. maddesi, eşlerin ortak yaşadığı aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlandırarak, aile birliğini korumayı amaçlamaktadır. İlgili madde uyarınca;

• Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
• Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir.
• Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
• Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Bu düzenleme ile aile konutunun hukuki güvence altına alınması ve tek taraflı işlemlerle mağduriyetlerin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.

1. Aile Konutu Şerhi ve Kira İlişkisi

TMK madde 194 uyarınca, eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan aile konutu olarak kullanılan taşınmaza dair mevcut kira sözleşmesini feshedemez. Buna göre aile konutunun kiralık olması durumunda sözleşmenin yalnızca kira ilişkisini başlatan eşin iradesiyle sona erdirilememesi gereklidir.Buna rağmen eşlerden biri aile konutu olarak kullanılan taşınmazda taraf olduğu kir sözleşmesini TMK md. 194’e aykırı şekilde feshederse diğer eşin ilgili madde uyarına rızası olmadığından bahisle fesih işleminin geçersizliğinin tespitine talep etme ve kira ilişkisinin devamını sağlama hak ve yetkisi vardır.

1. Kira Sözleşmesine Taraf Olmayan Eşin Aile Konutu Hakkından Yararlanma Yöntemleri

Eşlerden biri kira sözleşmesine taraf değilse, aile konutu niteliğindeki kira sözleşmesinden yararlanabilmesi için aşağıdaki hukuki yolları kullanabilir:

1. Kiraya Verene Bildirimde Bulunma:
   • TMK 194. maddesinin dördüncü fıkrası gereği, kira sözleşmesine taraf olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bu bildirimin yazılı şekilde olması ispat açısından önemlidir. Hatta en sağlıklı yöntem bildirimin noter aracılığı ile iletilmesidir.
   • Bu bildirim yapıldığında, kira sözleşmesi her bir eşin de taraf olduğu hale gelir.
2. Mahkemeye Başvurarak Hakimin Müdahalesini İsteme:
   • Eşlerden biri, haksız şekilde kira sözleşmesini sona erdirmeye çalışması halinde, aile mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.
   • Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin korunmasına yönelik tedbirler alabilir.
3. Boşanma Davalarında Mahkeme Kararı ile Kira Sözleşmesini Devralma:
   • Boşanma sürecinde, mahkeme, konutun eşlerden hangisine tahsis edileceğine karar verebilir.
   • Mahkeme, konutu kullanmaya devam edecek eşin kira sözleşmesini devralmasına karar verirse, kiraya verenin rızası aranmaksızın kira ilişkisi devam edebilir.

1. Boşanmanın Aile Konutu Niteliğindeki Kira Sözleşmesine Etkisi

Boşanma süreci aile konutuna bağlı sorunların da sıklıkla gündeme geldiği bir dönemdir. Boşanma sürecini henüz boşanmanın kesinleşmediği dava süreci ve de boşanma kararının kesinleşerek tarafların artık yasal olarak ayrıldıkları süreç olarak iki aşamada değerlendiriliriz.

Boşanma sürecinde, sürecin doğası gereği eşler aynı konutta yaşamayı sonlandırmaktadır. Lakin kira sözleşmesinde eşlerden sadece birinin imzasının bulunması ve de diğer eş tarafından Kiraya Veren’e bildirimde bulunulmamışsa ve bu eşin konutta ikamet etmeye devam ediyor olması halinde çeşitli sorunların gündeme geldiği görülmektedir. Şöyle ki, özellikle çekişmeli boşanma sürecinde eşlerin birbirlerine karşı anlayışları azalabilmektedir. Hal böyle olunca daha önce aile konutu olarak kullanılan ve kiracı olunan konuta dair sözleşmede taraf olan ve artık bu evde kalmayan eş kira sözleşmesini feshe girişebilmekte, Kiraya Veren’e tahliye taahhüdü verebilmekte ve benzeri hukuki işlemlere girişebilmektedir. Kiraya Veren tarafındaysa kiracıya karşı açılacak kira bedeli tespiti, tahliye ve benzeri hukuki davalarda taraf olabilmekte ve bu hukuki işlemlere dair anlaşma, davanın kabulü gibi işlemlere taraf olabilmektedir. Bu da ikamet etmeye devam eden eşin hukuku bakımından riskler oluşturabilmektedir. Bu nedenle üst kısımda belirttiğimiz bildirimin Kiraya Veren’e yapılması önemlidir.

Boşanma kararının kesinleşmesi, aile konutunun hukuki niteliğinde değişiklik yaratarak, kira sözleşmesinin devamlılığı konusunda belirsizliklere yol açmaktadır. TMK 194. madde, evlilik devam ettiği sürece eşlerden birinin diğerinin rızası olmadan kira sözleşmesini sona erdirmesini engellerken, boşanma halinde bu koruma ortadan kalkmaktadır. Boşanma kararının kesinleşmesi sonrası konutta kalmaya devam etmek isteyen eşin, kira sözleşmesine taraf olma talebi, mevcut hukuki düzenlemelerde doğrudan yer almamaktadır.

Uygulamada, mahkemeler, çocukların velayetinin bulunduğu eşin konutta oturmaya devam etmesine izin verebilir ve kira sözleşmesini devralmasına karar verebilir. Ancak, kiraya verenin rızasının gerekliliği ve boşanmış eşin kira ilişkisini sürdürebilme şartları konusunda net bir düzenleme bulunmadığından, bu durum her somut olayda farklı şekillerde değerlendirilmektedir.

1. Tahliye Taahhüdü ve Aile Konutu

Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda tahliye taahhüdü, TMK 194. maddesinin sağladığı koruma nedeniyle geçerli olmayabilmektedir. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesine taraf olan eş tarafından imzalansa dahi, diğer eşin açık rızası olmadan uygulanamaz.

Yargıtay içtihatlarına göre, aile konutu niteliğindeki bir taşınmazın kira sözleşmesine dayalı tahliye edilmesi için eşlerin ortak rızasının bulunması gerekir. Kiraya verenin tahliye taahhüdünü icraya koyması halinde, eşlerden biri icra mahkemesine başvurarak tahliye işleminin iptali için aile konutu şerhine dayanabilir.

Bu bağlamda, tahliye taahhüdü veren eşin tek taraflı olarak taşınmazı terk etmesi veya tahliye edilmesine sebebiyet vermesi, diğer eşin konut hakkını ihlal edemez. Kiraya verenin tahliye işlemini başlatmadan önce, aile konutu olup olmadığını araştırması ve eşin rızasının bulunup bulunmadığını dikkate alması gerekir.

1. Sonuç ve Değerlendirme

Aile konutu kavramı, eşlerin ortak yaşadığı taşınmaz üzerindeki hukuki tasarruflarını sınırlandırarak, aile birliğini ve eşlerden birinin mağdur edilmesini engelleyen önemli bir hukuki koruma mekanizmasıdır. Ancak, özellikle boşanma halinde kira sözleşmesinin devamı ve hangi eşin kiracı sıfatını taşıyacağı konularında hukuki belirsizlikler bulunmaktadır. Diğer tarafıyla değerlendirildiğinde bu belirsizlikler Kiraya Veren bakımından da söz konusudur. Kiraya Veren’in de gerek kira sözleşmesi gerek tahliye taahhüdü gibi hukuki metinler bakımından aile konutuna bağlı düzenlemeleri göz önünde bulundurması ve buna bağlı hukuki sonuçları planlaması gereklidir.

Türk hukukunda, boşanma sonrası aile konutunda kalmak isteyen eşin kira sözleşmesini devralmasına olanak tanıyacak açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle, hukuki güvenliğin sağlanması açısından boşanma sonrası kira ilişkilerinin düzenlenmesine yönelik yeni bir yasal düzenleme yapılması gerektiği değerlendirilmektedir.